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河南省开封市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2015）汴民终字第172号 上诉人（原审被告）开封市瑞信房地产开发有限公司。 地址：开封市。 委托代理人潘胜超，公司法律顾问。特别授权。 委托代理人毛璐宝，公司法律顾问。特别授权。 被上诉人（原审原告）金瀚卿，女，住江西省鹰潭市余江县。 委托代理人谢海成，开封市龙亭区午朝门法律服务所法律工作者。特别授权。 金瀚卿因与开封市瑞信房地产开发有限公司（下称瑞信公司）商品房销售合同纠纷一案，于2014年8月22日诉开封市龙亭区人民法院（以下简称一审法院）。一审法院于2014年12月19日作出（2014）龙法民初字第447号民事判决书。瑞信公司不服，上诉至本院。本院受理后依法组成合议庭公开开庭审理了本案。金瀚卿委托代理人谢海成，瑞信公司的委托代理人毛璐宝到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 一审法院审理查明：金瀚卿与瑞信公司双方于2011年7月10日签订了编号为0＊＊＊＊7号商品房买卖合同一份，合同约定：金瀚卿购买瑞信公司开发的位于开封市龙亭区西大街新都汇购物广场＊区＊层＊＊-＊号、建筑面积49.15平方米的商品房，单价为每平方米18088元，总价为889025元，付款方式为金瀚卿首付449025元，余款440000元办理按揭贷款。在购买上述房产的同时，金瀚卿还在同一区域购买的其余四套房产，分别为B＊＊-2、B＊8、B＊＊-2、B＊7号。庭审中，金瀚卿提交了两张瑞信公司出具的收款收据复印件，分别为2011年6月13日，收到上述五套房产的购房定金323866元；2011年7月19日，收到上述五套房产的购房首付款1324790元。该两张收款收据原件在瑞信公司处，已被瑞信公司注明作废。另查明：2012年2月22日，温州煌家伟业房产置换有限公司诉瑞信公司商品房预售合同纠纷一案在开封市中级人民法院立案，经审理查明：2011年6月5日，温州煌家伟业房产置换有限公司与瑞信公司签订《房地产包销协议》，约定：由温州煌家伟业房产置换有限公司包销瑞信公司开发的位于河南省开封市西大街新都汇购物广场的商业用房部分一楼商铺，包销期限自2011年6月5日至2011年9月4日。在包销期限内，温州煌家伟业房产置换有限公司售出商铺面积3219.69平方米，尚有1470.53平方米共计23套房屋未售出。2011年8月12日，温州煌家伟业房产置换有限公司委托人金瀚卿与瑞信公司签订了剩余1470.53平方米商铺的预定协议，约定瑞信公司按17646360元与温州煌家伟业房产置换有限公司签订《商品房预售合同》将剩余1470.53平方米商铺卖与温州煌家伟业房产置换有限公司，温州煌家伟业房产置换有限公司支付给瑞信公司定金100万元。后于2013年1月25日作出（2012）汴民初字第31号民事判决书，瑞信公司不服，提出上诉。河南省高级人民法院于2013年10月13日作出（2013）豫法民三终字第38号民事判决书，查明事实与一审基本一致。在金瀚卿以温州煌家伟业房产置换有限公司委托人的身份与签订的《商品房预定协议》所涉及的房屋中包括本案诉争房屋。上述事实有当事人陈述、《商品房买卖合同》、收款收据、开封市中级人民法院（2012）汴民初字第31号民事判决书、河南省高级人民法院（2013）豫法民三终字第38号民事判决书等在卷佐证，足以认定。 一审法院认为：《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表示不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。本案中，金瀚卿与瑞信公司于2011年7月10日签订的编号为0＊＊＊＊7号商品房买卖合同系双方的真实意思表示，且不违反法律规定，该合同合法有效。虽然金瀚卿于2011年8月12日以温州煌家伟业房产置换有限公司委托人的身份与瑞信公司签订的《商品房预定协议》中包括涉案房屋，但该预定协议仅是购买意向，其双方并未签订正式的买卖合同，不影响双方所签商品房买卖合同的效力。鉴于涉案房产已被司法机关查封或拍卖执行，该商品房买卖合同的合同目的已无法实现，故金瀚卿要求解除该合同的诉讼请求，予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，关于退还购房首付款及利息的问题，瑞信公司认可收到金瀚卿交纳的购房款，并向金瀚卿出具了两张收款收据，但辩称金瀚卿在将上述两张收款收据交还瑞信公司时，双方已进行了最终的账目核算，对该款进行了核销，故瑞信公司在该票据上注明了作废，金瀚卿不应再要求瑞信公司退还。因在票据上注明作废系瑞信公司的单方行为，金瀚卿对此不予认可，瑞信公司也未提交证据证明该款系如何核销及该款的去向，故对瑞信公司的该辩解意见不予采信。对金瀚卿要求瑞信公司退还购房首付款449025元及利息（自2011年7月20日至判决确定的还款之日止按银行同期贷款利率计算）的诉讼请求，予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、解除金瀚卿与开封市瑞信房地产开发有限公司于2011年7月10日签订的编号为0＊＊＊＊7号的商品房买卖合同；二、开封市瑞信房地产开发有限公司于判决书生效后十日内支付金瀚卿购房首付款449025元及利息（利息按银行同期贷款利率从2011年7月20日起计算至判决确定的还款之日止）；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8035元，保全费2770元，由开封市瑞信房地产开发有限公司承担。 瑞信公司不服一审判决上诉称：1、从案件事实来看，自2011年6月起，金瀚卿就一直以温州煌家伟业房产置换公司委托代理人的身份参与开封市瑞信房地产开发有限公司房产包销销售工作。2011年6月13日（票号为：305166）与2011年7月19日（票号为：00515）两张收款收据一式三联。共计六联，均存放于瑞信公司，上述票据已经作废，按照一般交易习惯，在金瀚卿把票据交回瑞信公司时，双方已对账目进行核算或者退还给了金瀚卿，否则金瀚卿不会将收据原件交给瑞信公司；2、从证据效力和举证责任看，金瀚卿提交的“作废”的票据复印件，不能证明其实际向瑞信公司支付了购房首付款，亦不能证明金瀚卿将票据交付给公司时双方未对账目进行过核算或没有将该款项退还给金瀚卿，该票据复印件不能证明注明“作废”是瑞信公司的单方行为，不能作为认定本案事实的依据；3、从一般交易习惯和证据的关联性看，2011年8月12日，金瀚卿以温州煌家伟业房产置换有限公司委托人的身份与瑞信公司签订了《商品房预定协议》，购买包销公司未销售的房产，建筑面积1470.53平方米，本案争议房屋包含在上述未销售房产清单中，如果金瀚卿以自然人的名义购买了本案争议房产那么本案争议房产不会出现在未售房产清单中，上述事实与开封市中级人民法院（2012）汴民初字第31号民事判决书、河南省高级人民法院（2013）豫法民三终字第38号民事判决书所查明的事实相互矛盾。温州煌家伟业房产置换有限公司购买瑞信公司23套未售房产的订金均是以金瀚卿自然人的名义缴纳的，也印证了2011年7月10日金瀚卿和瑞信公司签订的五份《商品房买卖合同》（编号为：0＊＊＊＊8号，0＊＊＊＊0号，0＊＊＊＊3号，0＊＊＊＊7号，0＊＊＊＊6号）均已不再履行，对于金瀚卿缴纳以自然人名义缴纳的购房首付款于2011年8月12日前双方已经进行最终的核算或已将该款项退给了金瀚卿。综上，一审法院认定事实和适用法律严重错误，请求二审法院维护瑞信公司的合法权益，依法公正判决。 金瀚卿答辩称：金瀚卿和与瑞信公司签订的商品房买卖合同系双方的真实意思表示，且不违反法律规定，该合同合法有效，虽然金瀚卿于2011年8月12日以温州煌家伟业房产置换有限公司委托代理人的身份与瑞信公司签订的《商品房预定协议》中包括涉案房屋，但该预定协议仅是购买意向，其双方并未签订正式的买卖合同，不影响金瀚卿与瑞信公司所签的商品房买卖合同的效力。本案中涉案房产已被司法机关查封或拍卖执行，该商品房买卖合同的目的已经无法实现，故金瀚卿请求法院解除双方之间的商品房买卖合同及要求支付金瀚卿购房首付款及利息理应受到法律支持。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求二审法院依法驳回上诉维持原判。 二审经审理查明的事实与一审法院查明的基本事实一致。 本院认为，本案中，金瀚卿与瑞信公司于2011年7月10日签订的编号为0＊＊＊＊7号商品房买卖合同系双方真实意思表示，符合法律规定，本院予以确认。虽然金瀚卿于2011年8月12日以温州煌家伟业房产置换有限公司委托人的身份与瑞信公司签订的《商品房预定协议》中包括涉案房屋，但是由于涉案房产已被司法机关查封或拍卖执行，该协议双方并未实际履行，故该协议不影响双方之间所签订的商品房买卖合同的效力。金瀚卿提供的2011年6月13日（票号为：305166）与2011年7月19日（票号为：00515）两张收款收据虽然为复印件，但是瑞信公司认可原件已经交回瑞信公司，但是票据上注明的“作废”系瑞信公司单方标注，金瀚卿不予认可，且瑞信公司亦未向法院提供证据证明原件收回是其与金瀚卿已经就该合同定金款项已经进行核销或者该款项已经退回金瀚卿，故一审判决瑞信公司退还金瀚卿购房首付款及利息并无不当。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费8035元，由开封市瑞信房地产开发有限公司承担。 本判决为终审判决。 审判长 戴玉峰 审判员 郭为民 审判员 杨雯蒨 二〇一五年三月二日 书记员 赵琛琛 |
