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房屋买卖合同约定以按揭贷款方式付款，买受人以房贷政策变化不能办理按揭贷款导致无履约能力为由，请求解除合同，并要求出卖人返还所收受的购房款或定金的，经审查，买受人是否确因房贷政策变化而不能办理约定的按揭贷款的，一般应予以支持其诉请。 依据相关的法律规定和司法实践，杨文战律师认为就本次北京3.17限贷令引发的房屋买卖合同纠纷，应重点考虑以下因素分别处理： 1、首先应该看合同中是否有特殊约定，有约定从约定。 合同中如果约定了因为出现新的贷款政策或者原贷款计划不能通过，导致合同不能正常履行的处理规则，就应按合同约定处理，不管是解除还是继续履行。 比如合同中约定了“贷款不成，由购房人自筹款项支付余款”这类的规定，就说明在购房时，购房人对于无法取得贷款的后果有预料，且在购房时自信有能力解决自付余款的问题。这种情况下，购房人以新政为由主张无力履行，很难得到支持。 2、在没有约定的情况下，确实无力履行，可以解除合同。 购房人需要注意，从司法实践来看，新的限贷政策并不是直接解除合同的理由，购房人需要证明“确实无履约能力”。 以3.17限贷令为例，前面杨律师分析分三种情况。其中第三种曾有过贷款记录的，原认定为首套，现认定为二套，首付比例提高了25%至40%。通常来讲，这个比例和数额对于普通人足以认定无履约能力支付了。当然，个案有个案的情况，具体到不同的人，举证、认定的要求和范围可能还会有区别。 但是，对于上述情况中的第二种，原认定为二套，现也认定为二套，首付比例上调10%。这个10%的上调比例，对购房人来讲是否属于不能解决的问题？是否能认定为因此“确实无履约能力”？ 这个杨律师认为不宜直接判断，购房人需要更充分举证，比如结合本人经济能力、收入状况确定的支付能力情况，还要结合房款总价确定这10%的绝对值的数额影响。 简单说，杨律师认为前一种情况，买房人解约难度较小，而后一种情况提出解约风险相对较大，如果有可能自筹款项继续履行，建议尽量履行。实在不能履行的，举证准备要充分。 3、因限贷令导致解除合同，不承担违约责任，但可能要补偿损失。 如果确实限贷影响导致无力履行并解除合同的，卖方要求买方赔偿违约金或损失的，法院不支持。但是如果确实出现房价大幅下跌，卖方利益受损的情况，法院可依据公平原则，要求买方对卖方的损失适当补偿。这个，主要看将来房价的走向了。 4、因一方违约行为导致合同迟延履行遭遇限贷的，由违约方担责。 如果按原合同约定，正常履行不会受限贷政策影响，但是由于一方违约导致合同履行延期，在此期间由于限贷政策的实施导致合同无法继续履行的。守约方要求解除合同时，可以要求违约方按合同约定赔偿损失。 综上所述，杨律师认为如果买方想以贷款政策调整为由解除合同，必须充分考虑本人情况再决定：综合考虑原计划贷款数额和现能取得贷款的数额的差额、合同约定的条款和解决方案、本人的实际情况等各种因素，并尽量提供充分的证据。总之，要谨慎决定、充分准备！ 版权声明：杨文战律师原创 ， 如需转载联系授权于文首标明作者信息及出处 欢迎关注： 法律博客： 新浪微博： 工作电话：13366880117 公众微信号：搜 lawyerywz 或扫描二维码
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