| 河南省驻马店市中级人民法院 |
| 民事判决书 |
| （2013）驻民四终字第193号 |
上诉人（原审原告）徐东周，男，1942年7月15日出生，汉族。 被上诉人（原审被告）徐书，男， 1958年出生，汉族。 委托代理人孙培连，男， 1951年4月20日出生，汉族。 被上诉人（原审被告）张全民，男，1955年9月23日出生，汉族。 上诉人徐东周因房屋买卖合同纠纷一案，不服驻马店市驿城区人民法院（2012）驿民初字第743号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人徐东周、被上诉人徐书及其委托代理人孙培连到庭参加诉讼。被上诉人张全民经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 原审法院判决认定，徐东周和案外人卢勇于2009年9月26日签订土地和房屋转让协议一份，徐书为甲方，徐东洲（周）、卢勇为乙方，协议约定：1、徐书将其位于驻马店市驿城区翟庄村委斋贡后组宅基一处及平房三间转让给徐东周和卢勇，于协议签订之日，徐东周和卢勇支付徐书土地及房屋转让款20000元，余款60000元二个月内付清，如付不清，此协议无效。2、于本协议签订之日，徐书不得将此房产及土地转让给其他人。3、如徐东周、卢勇办理土地、房产过户及买卖手续，徐书应当予以协助办理。徐书对该“土地及房屋转让协议书”内容和签名认可。对其出具的2009年9月26日收到徐东周、卢勇转让金20000元和2009年9月28日收到徐东周转让金60000元的两张“收条”只认可签字、捺印和书写时间，其他内容不予认可。张全民对“土地及房屋转让协议书”和两张“收条”，只认可其本人签字、捺印及书写时间，其他内容均称其书写时纸上没有内容。在原审法院审理过程中，合同一方当事人卢勇自愿放弃相关诉讼权利。 原审法院认为，根据《中华人民共和国物权法》第一百五十三条规定“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定”。该法第一百四十七条规定：“建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分”。按照我国现行的房地产制度，出卖房屋的，宅基地使用权应一并转移。当事人之间签订的土地及房屋转让协议所涉及的土地属于集体用地，双方签订的房屋买卖合同违反了《中华人民共和国土地管理法》第六十三条中关于农民集体所有的土地使用权不得转让的规定。农村集体土地属农村集体所有，向本集体经济组织以外的人转让农村住房和宅基地的，违反了集体经济组织的成员属性。宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得，因此，徐东周与徐书签订的土地及房屋转让协议应认定为无效协议。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，原审法院判决：一、确认徐东周与徐书签订的“土地及房屋转让协议书”无效；二、驳回徐东周对徐书和张全民的诉讼请求。案件受理费1800元，由徐东周负担。 宣判后，徐东周不服，向本院提起上诉称，其与徐书签订的土地及房屋转让协议后，其已分两次支付给徐书80000元，徐书及张全民已出具了收条。请求徐书及张全民返还其购房款80000元，请求撤销原判，发回原审法院重审或依法改判。 经审理查明，徐东周在起诉时的诉讼请求为：请求判决徐书、张全民依约履行合同，并赔偿损失，诉讼费用由徐书、张全民负担。在原审法院审理过程中，徐东周一直未变更该诉讼请求。二审查明的其它事实与原审法院判决认定的事实一致。 本院认为，因本案争议的宅基地为驻马店市驿城区翟庄村委斋贡后组的集体所有土地，徐东周并非为该集体组织成员，其与徐书之间签订的土地、房屋转让协议，违反了《中华人民共和国土地管理法》第六十三条的规定，属于无效协议。经审查徐东周的起诉请求，徐东周仅要求徐书、张全民继续履行转让协议，对赔偿损失的请求不明确且对请求的损失未进行举证，应承担举证不能的后果。由于徐书、张全民是否应当继续履行转让协议的前提是确认该转让协议是否有效，现该协议由于违反相关法律禁止性规定，为无效协议，故原审法院对徐东周的诉讼请求不予支持并无不当。对于徐东周请求徐书返还其80000元购房款的上诉理由，属于新的诉讼请求，已超出其起诉请求范围，徐东周可另行主张权利，本院对此不予审理。综上，上诉人徐东周的上诉理由不足，不予支持。原审法院判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1800元，由徐东周负担。 本判决为终审判决。
审 判 长 刘 瑞 霞 审 判 员 李 全 章 审 判 员 于 俊 义
二〇一三年七月十日
书 记 员 王 李 子 |
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