| 河南省焦作市中级人民法院 |
| 民事判决书 |
| （2013）焦民一终字第388号 |
上诉人（原审被告）张惠生，男，1954年8月6日出生，汉族，住焦作市解放区。 上诉人（原审被告）王萍，女，1959年12月11日出生，汉族，住址同上，系张惠生之妻。 被上诉人（原审原告）侯永轩，男，1983年3月12日出生，汉族，现住焦作市解放区。 原审第三人张俊民，男，1946年2月19日出生，汉族，住焦作市解放区。 上诉人张惠生、王萍与被上诉人侯永轩、原审第三人张俊民房屋租赁合同纠纷一案，原审原告侯永轩于2012年7月3日向解放区人民法院提起诉讼，要求确认其与被告张惠生签订的房屋租赁合同无效，由被告张惠生、王萍返还其转让费140000元及押金10000元。2013年9月5日，解放区人民法院作出（2012）解民初字第1109号民事判决。宣判后，张惠生、王萍不服，于2013年10月8日提起上诉。本院于2013年10月31日立案受理后，依法组成合议庭，于2013年11月12日，公开开庭进行了审理。上诉人张惠生、王萍、被上诉人侯永轩、原审第三人张俊民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原审法院查明：从2004年5月10日起，被告张惠生与第三人张俊民分别陆续签订了房屋租赁合同，由第三人将自己所有的位于焦作市贸易大厦一楼经1-5号房屋出租给被告开美食店使用。双方签订最后一份合同的时间为2011年5月21日，合同约定被告租赁房屋的期限为2011年7月1日至2012年6月30日，每月租金为13000元，租房押金为10000元，每季度交付租金一次，合同期内被告如需大规模装修，征得第三人同意后方可进行，合同期满被告应将房屋保持原状交付第三人，合同期满在同等条件下，被告可以优先续租，房租适当优惠。在被告租赁第三人的房屋期间，原告侯永轩经与被告张惠生协商，双方于2010年12月30日签订了一份房屋租赁合同，合同约定被告将自己使用的房屋出租给原告使用，租赁期限为3年，从2011年5月1日起至2014年4月30日止，每月租金为11000元，租房押金为10000元，每季度交付租金一次；合同期内原告如需大规模装修，征得被告同意后方可进行，合同期满原告应将房屋保持原状交付被告，合同期满在同等条件下，原告可以优先续租，房租适当优惠；另外在合同期内，原告有权转让，原告须与被告配合。同时，原、被告又签订补充协议，该租赁房内的奶茶店橱窗归被告使用，不包括在《房屋租赁合同》内，时间从2011年5月1日至2012年4月30日，奶茶店橱窗租金为10000元。其次，双方还就其它事项进行了约定。除双方签订的书面合同约定的事项外，双方还口头约定，原告租房还应另外向被告支付140000元的款项。为此，在合同签订前一天，原告通过焦作市商业银行解放支行给被告张惠生的账户转入50000元，合同签订后，原告又通过该银行给被告张惠生的账户转入130000元，共计180000元（其中租房押金10000元、给被告的其它款项140000元、房屋租金30000元）。之后，被告将承租第三人的房屋出租给原告，原告对该房屋进行了装修后，用于开办理发店使用。在原告使用该房屋期间，2012年4月10日，房屋的所有权人即本案的第三人张俊民找到并书面告知原告，称其租赁的房屋产权人是第三人，被告只是该房屋的承租人，其承租期限到2012年6月30日期满，因被告未经房主即第三人同意擅自转租给原告，第三人要求原告立即将房屋腾还，并告知原告不得再向其他人转让。原告得知上述情况后，经与二被告协商，要求二被告退还房屋转租的押金及转让费时，遭到二被告拒绝，据此，原告诉至法院。另查明，被告张惠生、王萍二人系夫妻关系，原告租房时所交的费用，由被告张惠生于2011年4月30日收取原告2011年5月份至7月份房租30000元，由被告王萍分别于2011年7月15日收取原告2011年8月份至10月份房租30000元，于2011年10月15日收取原告2011年11月份至2012年1月份房租30000元，于2012年1月15日收取原告2012年2月份至4月份房租30000元，于2012年4月15日收取原告2012年5月份房租11000元，于2012年5月15日收取原告2012年6月份房租11000元，二被告共收取原告房租142000元。其次，在诉讼中原告认为其向被告交的140000元为房屋转让费，二被告称其并没有收取原告的房屋转让费，而收的钱实际是原告给被告支付的房屋装修损失费，对此双方说法不一。 原审法院认为：合同的双方当事人，应当在合法、自愿、平等、诚信的基础上，签订合同和约定合同的相关内容。本案中，被告承租第三人所有的房屋，在未经该房屋的实际所有权人即第三人的同意和租赁合同即将期满，且又没有将全部实情告知原告的情况下，其又与原告签订了为期3年的房屋租赁合同，将其承租第三人的房屋私自转租给原告使用的做法属于无权处分的行为，现在因第三人主张权利和要求原告腾还房屋，致使原告对该租赁房屋无法使用，故原告要求认定其与被告张惠生签订的房屋租赁合同无效的请求，理由正当，符合有关法律规定，本院予以支持。关于被告转租房屋时所收取原告140000元的款项，虽然二被告认为不属于房屋转让费，但根据原告提交的原告与二被告的谈话录音光盘及相关资料等证据显示，可以认定为被告收取的为房屋转让费。综合本案情况，造成原、被告房屋租赁合同无效，被告存在主要的过错责任，原告未认真审查房屋权属也有一定的过错责任，为此，被告所收取原告的房屋转让费，本院认为应酌情予以返还给原告。关于被告收取原告交付的房屋押金10000元，亦应全额返还。关于二被告称原告是在明知被告对该房屋不享有产权的情况下，而执意找被告要求租房才签订的合同，及收取原告的140000元款项是原告给被告支付的房屋装修损失费的辩解意见，因缺乏有力的证据予以佐证，故该意见本院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条的规定，判决：1、确认原告侯永轩与被告张惠生、王萍签订的《房屋租赁合同》无效。2、在判决生效后十日内，被告张惠生、王萍应共同向原告侯永轩返还出租房屋的转让费84000元、押金10000元，共计94000元。3、驳回原告侯永轩的其他诉讼请求。被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3400元，由原告侯永轩承担1360元，由被告张惠生、王萍共同承担2040元。 张惠生、王萍不服原判，向本院提起上诉称：1、被上诉人明知我二人对案涉房屋不享有产权，而执意多次找我二人要求租房，经双方充分协商后才自愿签订了房屋租赁合同；2、我二人未收取被上诉人的转让费，仅收取10000元的押金。140000元是我二人在承租期间多次对房屋进行扩建和装修的费用，而不是转让费，因此不应退还；3、前期双方认真履行合同，但被上诉人背地里找到第三人，最终与第三人签订了合同，且自2012年4月份开始违约至今。因此，请求撤销（2012）解民初字第1109号民事判决或者予以改判。 被上诉人侯永轩辩称：1、二上诉人采取欺骗手段，故意隐瞒事实，在自己仅有一年承租权的情况下，未经产权人同意，将他人房屋转租给我，与我签订三年期租赁合同，并承诺我享有转租权，致使我投入巨资，造成严重经济损失；2、原审证据足以认定二上诉人收取我的140000元为转让费，二上诉人称该140000元是装修损失费，是企图逃避还款责任。综上，请求二审驳回二上诉人的诉讼请求。 第三人张俊民认为一审判决正确，应予维持。 本院归纳并经双方当事人认同的本案争议焦点是：140000元的性质是转让费还是扩建装修费用？该如何处理？ 针对争议焦点，张惠生、王萍的意见同上诉状。另补充：1、在签订租赁合同之前，被上诉人就已经知道其不是房主；2、其从第三人处租的是毛房，其又投资230000元用于装修；3、140000元是装修损失费，因为一次性补偿了，所以没有在合同中体现。 针对争议焦点，侯永轩的意见同其答辩意见。另补充：二上诉人交给其的也是毛房，连地板砖都已经撬走。 针对争议焦点，张俊民认为其将房屋出租给张惠生时，房屋是空房，但不是毛房。 双方当事人均未提交新的证据。 本院审理查明的事实同一审查明事实。 本院认为：侯永轩在一审中提供了与张惠生、王萍夫妇的谈话录音，在较长的谈话过程中，侯永轩夫妇多次提到转让费140000元，张惠生、王萍夫妇对此并无任何异议。因此，该140000元应当认定为转让费。上诉人称被上诉人在签订合同前即已明知其对涉案房屋不享有产权，因缺乏证据支持，本院不予采信。上诉人隐瞒实情，未经房屋的实际所有权人同意，在租赁期限即将届满的情况下，又与被上诉人签订了三年期的租赁合同，具有明显过错，致使被上诉人支出140000元转让费并投入资金进行装修后，被房主张俊民通知限期腾房，面临较大风险。一审法院综合案情，酌情判令二上诉人返还84000元的处理并无不妥，本院应予维持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3400元，由张惠生、王萍负担。 本判决为终审判决。
审 判 长 王文龙 代审判员 田 亮 代审判员 原小波 二〇一三年十二月四日 书 记 员 王永乐
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