| 河南省驻马店市中级人民法院 |
| 民事判决书 |
| （2013）驻民四终字第280号 |
上诉人(原审被告)刘红莉，女，1977年11月13日出生，汉族，系金谷稻香粥棚业主。 委托代理人李俊婷，河南公义律师事务所律师。 被上诉人(原审原告)田书亮，男，1963年9月18日出生，汉族。 委托代理人崔长青，河南小东律师事务所律师。 上诉人刘红莉因排除妨害纠纷一案，不服驻马店市驿城区人民法院(2012)驿民初字第2855号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人刘红莉及其委托代理人李俊婷，被上诉人田书亮的委托代理人崔长青到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原审法院判决认定，2002年5月22日，驻马店军分区驻马店离职干部休养所（以下简称干休所）与驻马店市康乐物业管理有限公司（法定代表人轩书学）签订了关于位于驻马店市中华路西段橡林办事处东侧干休所17间门面房租赁协议，期限自2002年6月20日起至2012年6月20日止。每年房屋租金为66000元。驻马店市康乐物业管理有限公司不得私自转租，确需转租时必须经干休所同意，并由干休所代办房屋承租合同后方可实施，但转租期限不得超过与干休所签订的租房期限，更不得变卖，否则应赔偿干休所因此造成的一切经济损失。2011年9月8日，轩书学与刘红莉签订房屋租赁合同，将所承租的干休所门面房6间转租给刘红莉，房屋租赁期为2年，期限为2011年10月31日至2013年11月1日，租赁费115200元。合同签订后，刘红莉向轩书学交付一年的租金57000元，并支付了房屋转让费20万元。开办了驻马店市驿城区金谷稻香粥棚（个体工商户）。2012年5月，在干休所与康乐物业管理有限公司的租赁合同到期前，干休所向康乐物业管理有限公司（轩书学）及门面房的实际承租户告知租赁合同即将到期和公开招租的事项。后干休所组织了公开招租，田书亮和刘红莉等人均参与公开招标，田书亮中标取得签订租赁合同的资格。2012年6月16日，田书亮与干休所签订租赁合同，约定：干休所愿将干休所南院一号楼一楼的17间门面房，使用面积共计550平方米，一次性租赁给田书亮使用。房屋租赁期限为10年，从2012年6月21日起至2022年6月20日止，每年房屋租金为255000元；签订合同时，田书亮需先付给干休所第一年的租金18万元，并向干休所缴纳2万元履约保证金。以后每年田书亮均需在当年的5月21日前向干休所一次性交清下一年的全部租金；合同期内，产生的一切经济纠纷，社会矛盾均由田书亮负责。合同签订后，刘红莉继续占有使用该房屋，干休所和田书亮通知刘红莉搬出租赁房屋未果，酿成纠纷。 原审法院认为，干休所与驻马店市康乐物业管理有限公司的租赁合同到期时，田书亮与干休所签订的租赁合同是在经过招标的基础上签订的，当事人双方约定了各自的权利和义务，该合同不违反法律的禁止性规定，符合合同成立的有效要件，予以确认。田书亮依法享有该房屋占有、使用和收益的权利。刘红莉在其房屋租赁合同终止后，继续占有、使用该房屋无合同依据和法律依据，田书亮作为该房屋的承租人通知刘红莉搬出，刘红莉拒不搬出的行为已构成对田书亮的租赁权的侵害，依法应当承担侵权责任。刘红莉拒不搬出田书亮所租赁的房屋，使田书亮无法使用、收益，给田书亮造成了经济损失，关于经济损失按每间房屋月租金1250元计算（255000元÷12个月÷17间），刘红莉应赔偿占用租赁房屋期间田书亮的租金损失。刘红莉辩称田书亮对其提起诉讼对象错误，因本案田书亮是以刘红莉侵害其租赁房屋使用权提起的诉讼，属侵权之诉，诉讼主体并无不当，故对刘红莉的该项辩称不予支持。刘红莉对本案讼争房屋租赁权是基于驻马店市康乐物业管理有限公司（轩书学）的转租行为所取得的，但该租赁权应当限定在原租赁期限内，干休所在其与康乐物业管理有限公司的租赁合同到期前，已向康乐物业管理有限公司（轩书学）及门面房的实际承租户告知租赁合同即将到期和公开招租的事项。后干休所组织的公开招租中，刘红莉等人也均参与公开招标，但未中标，刘红莉辩称干休所对田书亮的房屋出租行为对刘红莉不具有相应法律效力理由不能成立，不予支持。因干休所与康乐物业管理有限公司（轩书学）租赁合同已到期，干休所与刘红莉的事实租赁关系已经终止。干休所与田书亮重新签订租赁合同，田书亮取得该房屋的租赁权，现刘红莉实际占有该房屋，是直接的侵权人，田书亮要求刘红莉将房屋交付给田书亮，应当予以支持。至于刘红莉与轩书学之间的租赁合同属另一法律关系，可另行解决。故刘红莉辩称本案诉讼主体漏列轩书学，不予采纳。原审法院判决：一、限刘红莉于判决生效后二十日内从田书亮所承租位于驻马店市中华路西段驻马店军分区干休所一号楼一楼门面房自西向东第一至六间（共6间）房屋内搬出，并将房屋交付给田书亮。二、限刘红莉于判决生效后二十日内赔偿田书亮经济损失（按6间房屋，每月每间1250元计算，自2012年7月至实际搬出之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费460元，由刘红莉负担。 宣判后，刘红莉不服，向本院提起上诉。其上诉称，原判程序违法，干休所将房屋对外租赁违法无效，田书亮不存在经济损失。 二审查明的事实与原审法院判决认定的事实一致。 本院认为，在干休所与驻马店市康乐物业管理有限公司的租赁合同到期前，干休所向驻马店市康乐物业管理有限公司（法定代表人轩书学）及门面房的实际承租户告知租赁合同即将到期和公开招租的事项。后干休所组织了公开招租，田书亮和刘红莉等人均参与公开招标，田书亮中标取得签订租赁合同的资格。田书亮与干休所签订的租赁合同，为有效合同。田书亮在租赁合同期限内依法享有对该房屋占有、使用和收益的权利。刘红莉参与争议房屋的公开招租，应视为其对干休所收回租赁房屋的认可。刘红莉在其房屋租赁合同终止后，继续占有、使用该房屋缺乏依据，田书亮作为该房屋的承租人通知刘红莉搬出，刘红莉拒不搬出的行为已构成对田书亮的租赁权的侵害，故田书亮具有合法的诉讼主体资格。刘红莉在田书亮的租赁合同期限内拒不搬出田书亮所租赁的房屋，使田书亮无法使用、收益，给田书亮造成了一定的经济损失，经济损失包括田书亮已支出的房屋租金，每间房屋月租金按1250元计算（255000元÷12个月÷17间）。刘红莉上诉称原判程序违法，缺乏根据。原审法院所作判决正确，应予维持。刘红莉的上诉理由不足，不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审诉讼费460元，由刘红莉负担。 本判决为终审判决。
审 判 长 刘 瑞 霞 审 判 员 于 俊 义 审 判 员 王 社 军 二○一三年八月八日 书 记 员 王 李 子 |
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