上诉人郑江因与被上诉人焦作恒基置业有限公司商品房买卖合同纠纷二审民事判决书

河南省焦作市中级人民法院

民事判决书

（2013）焦民二终字第00228号

上诉人（原审原告）郑江，男，1971年6月29日生，住所焦作市。

上诉人（原审被告）焦作恒基置业有限公司，住所地焦作市。

法定代表人王礼福，董事长。

委托代理人宫红敏，该公司办公室主任。

上诉人郑江因与被上诉人焦作恒基置业有限公司（下称“恒基公司”）商品房买卖合同纠纷一案，于2011年6月7日向河南省焦作市山阳区人民法院提起诉讼，请求：1、判决被告支付原告逾期交房违约金7108元（2012年 6月26日重审期间变更为7433.85元）、逾期办证违约金29754元（2012年 6月26日重审期间变更为28220.05元）、延期办证契税增加损失3673元（2012年 6月26日重审期间变更为契税增加部分3673元、滞纳金5062元；本次上诉又称多交契税5510.1元、滞纳金4534.74元）、房屋租赁费2100元、装修水泥沙子材料费150元（本次上诉上诉状中要求为250元）、退还2008年3月至9月物业费597元，原审法院重审期间郑江增加诉讼请求，要求被告恒基公司退还房款及利息共计2416元；2、被告对虚假承诺公开道歉。焦作市山阳区人民法院于2011年12月18日作出（2011）山民初字第2093号民事判决，双方当事人均不服判决，向本院提出上诉，本院于2012年4月28日以（2012）焦民二终字第96号民事裁定发回重审。焦作市山阳区人民法院重审后，于2013年4月28日作出（2011）山民初字第2093-1号民事判决。双方当事人均不服判决，向本院提出上诉。本院于2013年6月18日立案受理后，依法组成合议庭，于2013年7月2日公开开庭进行了审理。上诉人郑江、上诉人恒基公司的委托代理人宫红敏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原判决认定：2007年3月22日，郑江与恒基公司签订一份《商品房买卖合同（编号510000809）》。合同约定：恒基公司将其开发的恒基财富大厦东座八层817号商品房出售给郑江；该商品房的用途为住宅；该商品房仅作住宅使用，使用期间不得擅自改变用途；该商品房建筑面积共73.68平方米，该商品房单价为每平方米2492.82元，总金额为183670元。除此外，郑江另支付水电安装配套费1200元；付款方式及期限为，郑江于2007年3月22日付定金73670元，余款以银行按揭付款，如郑江不符合银行按揭贷款条件的，应采取一次性付款方式。恒基公司应当在2007年8月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备“交钥匙，具备装修条件”郑江不支付该房的消防验收费用并符合本合同约定的商品房交付郑江使用；恒基公司如逾期交房的违约责任为，恒基公司按银行同期存款利率计息支付郑江；恒基公司应在该房交付使用后180日内，将办理权属登记需由恒基公司提供的资料报产权登记机关备案。如因恒基公司的责任，郑江不能在规定期限内取得房地产权属证书的，郑江同意给恒基公司60日的顺延期，如逾期，恒基公司按银行同期存款利率计息支付郑江。郑江于2007年3月9日向恒基公司交定金4000元，于2007年4月17日交“代收评估费、抵押费、工本费、公证费”1200元，于2007年3月22日交定金69670元，于2008年1月16日交水电安装配套费1200元。郑江先后于2008年1月17日和同年9月4日向焦作市恒基物业管理有限公司交水电费预付款200元、垃圾清运费442元。恒基公司于2008年9月2日将该商品房交付郑江，郑江于2008年1月25日注册成立了焦作市鑫同盛自动化科技有限公司，登记住所地为该商品房。

原判决认为：原告郑江与被告恒基公司之间为商品房预售合同关系，合同双方当事人签订之合同是其真实意思表示，合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告郑江依约履行了合同义务，被告恒基公司履行合同义务不符合约定，其应承担相应的违约责任，并对纠纷的发生负全部责任。原告郑江要求被告恒基公司支付逾期交房、逾期办证违约金，理由正当，应予支持，但数额过当部分不予支持。原告郑江要求被告恒基公司支付延期办证契税增加损失、装修水泥沙子材料费缺乏证据支持，本院不予支持。原告郑江要求被告恒基公司支付房屋租赁费缺乏事实依据，本院不予支持。原告郑江要求被告恒基公司退还物业费、对虚假承诺公开道歉缺乏法律依据，不予支持。

原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：

一、被告焦作市恒基置业有限公司于本判决书生效后五日内支付原告郑江自2007年9月1日起至2008年9月2日止逾期交房之违约金（按183670元银行同期存款利率计算）。

二、被告焦作市恒基置业有限公司于本判决书生效后五日内支付原告郑江自2008年5月1日起至本判决确定履行之日止逾期办证之违约金（按183670元银行同期存款利率计算）。

三、驳回原告郑江的其他诉讼请求。

如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费1326元，由被告焦作市恒基置业有限公司承担。

原审原告郑江向本院上诉称：1、判决内容混淆不清，不明确，申请执行将产生歧义。判决书没有明确书写“银行同期存款利率”是定期还是活期，数额不确定，导致法院执行困难。合同约定不明，应按同期定期存款利率支付违约金。2、装修损失250元应当赔偿。事情源自恒基谎称可以装修我才领取钥匙、购买材料，但是至六个月后多次协商仍不能通水电才被迫放弃。3、判决驳回房屋租金损失12000元判决不公。恒基商住房屋本就是作为办公调试自控设备使用的公司用房，购买时即已确定用途，本应该2007年11月注册，却因房屋装修问题拖至2008年元月多次协商工商局才办理营业执照，实际租房损失2100元。有房东证言及中院出庭作证。同时我已经提供公司营业执照、合同、税票、租房人证言及出庭证言等，皆可证明公司在2008年1月至9月已经运营及拥有办公场地，恒基不履行义务给我造成了损失，恒基应当赔偿。4、开发商欺骗消费者，虚假承诺，我要求其赔礼道歉。5、物业费597元有恒基物业公司2008年9月4日收据。6、因开发商延期办证造成的契税损失增加部分5510.1元、滞纳金4534.74元应当由恒基赔偿。开发商按期履行合同，本房屋契税应按照1%交纳，开发商延期办证，造成按照二套办理4%契税，多缴税5510.1元，且增加滞纳金4534.74元，这些经济损失开发商应当赔偿。契税交纳应由开发商协助办理，开发商应当履行纳税方式的告知义务，对卖出商品的后期服务未尽职责，由此引发的损失应该由其承担相应的责任。7、退还房款本金及利息1992+424元。被告应交给原告公产证原件及协助办理房产证土地证相关手续。房价款在2012年3月6日退回6506元，房屋产权公产证同日给复印件，根据最高人民法院《合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第14条“在3%以内部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。”所购房73.68平米，2012年3月我才第一次见到公产证复印件是71.07平米，误差3.54%，多出0.54%应适合双倍返还424元，2012年3月退还本金并不包括利息。

恒基公司针对郑江的上诉答辩称：一、郑江认为一审判决事实不清，判决不公正，其没有合适的理由来证明，一审是按合同约定来判的。二、郑江提出的装修损失问题，我方一审已明确说明其提供的证据不足，不能证明其损失。三、房屋租金损失，其当时提供的证词证言，我方均不予承认，我方不应承担责任。四、对虚假承诺之事，我方从来没有欺骗消费者，不应赔礼道歉。五、物业费，不存在退费的问题。六、关于契税损失，此损失是因郑江自己的原因造成的，应由其自身承担责任，与我方无关。七、退还房款本金及利息，双方合同有约定面积有误差按多退少补的原则，我方已退了郑江房款，因此不存在本金及利息的问题。综上，请求驳回上诉，支持我方上诉请求。

被告恒基公司向本院上诉称：依照商品房买卖合同的约定，上诉人应当在向被上诉人交付房屋使用权后180日内将办理权属登记需由上诉人提供的资料报产权登记机关备案，如因上诉人的责任，被上诉人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，被上诉人同意给予上诉人60日的顺延期。一审判决第一项认定上诉人的交房日期为2008年9月2日，依照合同约定，交付产权登记逾期违约金从该日期向后顺延240天，即从2009年5月2日起算；另外，上诉人实际备案为2010年5月 1日，并且该房的公产证已于2010年8月13日由房管局下发，故上诉人实际产权登记逾期的终止日应为2010年5月1日。故上诉人应支付被上诉人自2009年5月2日至2010年5月1日期间的产权登记逾期的违约金。请求二审法院将一审判决第二项“逾期办证违约金”更正为“产权登记逾期违约金”及其起始时间及终止时间。该期间的逾期违约金应为661.2元。

郑江针对恒基公司的上诉答辩称：不能按照实际交房日计算，应按合同交房日计算违约金；终止日期现在也没有办法终止；土地证现在都没有办理。

本院根据双方当事人的诉辩意见，归纳本案的争议焦点为：

1、合同约定的违约金“银行同期存款利率”应如何理解，银行同期各档次存款利率为多少。

2、违约金的起止时间应如何确定。

3、恒基公司应否赔偿水泥、物业费、租赁费、契税损失。

4、恒基公司应否赔礼道歉。

5、恒基公司应否退还房款及利息1992+424元。

针对争议焦点1，上诉人郑江认为，违约金利率，违约时间够半年按半年，够一年算一年；恒基公司认为应按活期存款利率计算。

针对争议焦点2，即违约金的起止时间应如何确定，上诉人郑江提供了一份《销售不动产统一发票（代开）办证联》，载明：开票时间2011年3月21日，付款方名称郑江……以证明恒基公司上诉状中关于2010年5月1日已经备案的主张不能成立。恒基公司质证认为：对发票的真实性无异议，但该发票对方办证需要去问我方要我们就会给，对方一直没去要，该发票不能证明与违约金的起算时间有关。

针对争议焦点2，恒基公司提供了以下新证据：

1、河南省契税纳税申报表及申报材料共计8页，系在焦作市地方税务局契税税务分局调取的郑江申报契税时所提交的材料以及《契税完税证》；

2、郑江于2013年6月5日所出具的“收到条”一张，内容为：今收到恒基公司财富大厦东座817号房屋所有权证证号201003340号登记日期2010年8月13日复印件一份，用于办理退契税使用。恒基公司以该证据证明：（1）郑江在2013年6月5日之前，自己应处理的契税问题还未处理，故郑江的房产证迟迟未能办理的责任全部在郑江，与恒基公司无关；（2）该证据证明房产证契税在初始交纳后可以多退少补，郑江前期未能按规定交纳契税是他个人行为，与恒基公司无关。

3、由郑江签领的公产证复印件一份（2页），以证明：1、该证据显示合同项下的房产登记时间为2010年8月13日，证明恒基公司在此时间之前已完成了该房屋的产权登记备案。2、证明郑江2013年6月7日才到恒基公司领取相关手续并开始办理房产证，同时也证明郑江也明白办理房产证是他自己完成的事情，与恒基公司无关。

郑江对上述证据1无异议；对证据2真实性无异议，对证据指向有异议；对证据3无异议。

本院经审查认为：上诉人郑江提供的《销售不动产统一发票（代开）办证联》恒基公司不持异议，本院对该证据的证据效力予以认定，但该证据不能证明恒基公司在开票日才将产权登记备案的义务履行完毕，因为，涉讼房屋（恒基财富大厦东座八层817号）的公产证于2010年8月13日已经颁发，没有履行产权登记备案就不可能颁发公产证，恒基公司的登记备案义务至该日已经履行完毕。

恒基公司提供的证据1，即契税申报表及申报材料共8页，郑江表示无异议，本院对该证据予以认定。

恒基公司提供的证据2，即郑江领取本案涉讼房屋的公产证办理退契税手续的“收条”，郑江对其真实性不持异议，本院对其证据效力予以认定。

恒基公司提供的证据3，即郑江签字领走的本案涉讼房屋的公产证复印件，郑江表示无异议，本院对该证据予以认定。

针对争议焦点3，即恒基公司应否赔偿水泥、物业费、租赁费、契税损失，郑江陈述称：损失的6袋水泥，什么牌号、在哪买的我不知道，是我的员工去买的；2007年8月份恒基公司把钥匙交给了我，08年9月我交的物业费，才给我通水电；正常交1%契税就可，但由于对方的原因我交了4%的契税，国家规定是签合同30日内交纳，我交契税要公司营业执照要了一个月恒基都不给我。

针对争议焦点3，即恒基公司应否赔偿水泥、物业费、租赁费、契税损失，恒基公司认为：交钥匙的时间应该更早，但我方认可正规的交房时间为2008年9月2日；我们没有看到水泥、物业费的证据；房屋用途为住宅，租赁费与我公司无关；关于契税，郑江也知道应该在30日内交纳，他没有委托我公司办理，导致的损失应该由郑江自己承担，我公司提供的契税申报表证明郑江在申报契税时仅仅提供了身份证、交款收据、购房合同，与我公司营业执照无关。

针对争议焦点4，郑江认为，让我拿了半年钥匙不能入住而是去外边租房，给我造成了很大的损失。恒基公司认为：我公司不存在虚假承诺，我公司愿意按照合同承担相应的违约责任但不能赔礼道歉。

针对争议焦点5，因为一审未审理，二审审理将有悖于两审终审制原则，在征求郑江意见后，其同意另行起诉。

本院查明：（一）郑江起诉要求恒基公司退还2008年3月至9月物业费597元，但其并未向人民法院提交其交纳2008年3月至9月物业费597元的证据，其上诉状中所指的“2008年9月4日收据”并非是交纳物业费的收据，而是郑江向物业公司交纳“垃圾清运费442元”的收据。

（二）关于“契税损失”，郑江原审期间仅提供了其交纳契税的税票，并未提供“因开发商迟延交房导致其无法按时交纳契税”的证据。

（三）郑江在2012年6月26日重审开庭时向原审法院递交的“诉讼请求清单”之2中，对恒基公司逾期办证违约金的起止时间主张为：“自2008年5月1日至2012年1月18日”。

（四）郑江自认在2007年8月如期领到了所购房屋的房门钥匙，但当时房内水电未通。

本院查明的其他事实与原审认定的事实相同。

本院认为：（一）关于“同期存款利率”如何理解

本案之《商品房买卖合同》中关于出卖人逾期交房以及逾期进行产权登记备案应当承担的违约金，其文字表述为“按银行同期存款利率计息支付买受人”。对于“银行同期存款利率”，恒基公司认为应当按照活期存款利率计算，但其没有提供证据证明其该主张。由于该违约金表述系恒基公司的格式条款，根据有关规定，本院采信郑江的意见，即违约时间超过半年按半年期定期存款利率计算，超过一年则按一年期定期存款利率计算。

（二）关于违约金的起止时间

关于逾期交房的违约起止时间，原判决的认定和判决双方当事人均无异议，本院予以认可。

原审原告郑江在原审法院重审期间所主张的逾期办证违约金的起止时间为“自2008年5月1日至2012年1月18日”，其主张的截止时间并非“至判决确定的履行之日”，原判决于2013年4月28日判决恒基公司承担逾期办证违约责任直至“本判决确定的履行之日”，该判决超出了当事人的请求范围，应予纠正。恒基公司于2010年8月13日已经将本案涉讼房屋（恒基财富大厦东座八层817号）的公产证（将该房登记在恒基公司名下的房产证）办妥，此证明，截止2010年8月13日，恒基公司已经将产权登记备案义务履行完毕，所以，恒基公司逾期履行登记备案义务的违约截止时间应为2010年8月13日。

合同约定:“出卖人应当在商品房交付使用后180日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。”据此，恒基公司上诉认为应该从实际交房日期（2008年9月2日）再顺延240日，即从2009年5月2日开始计算迟延进行产权登记备案违约金；郑江则认为应该从合同约定的交房日期（2007年8月31日）顺延240日（8个月）为约定的产权登记备案完成时间。因上诉人恒基公司的主张更符合合同约定的“商品房交付使用”的本意，本院采信恒基公司的主张，即从本案涉讼的商品房实际交付使用之日作为计算迟延进行产权登记备案违约金的基础时间。

（三）关于恒基公司应否赔偿水泥、物业费、租赁费、契税损失

（1）关于水泥损失，郑江仅提供了证人陈卫生的出庭证言，该证言属于孤证，没有购买水泥的收款收据相印证，而且郑江连所购买水泥的牌号、在何地购买都说不清楚，也没有提供何时开始装修的证据，故郑江关于水泥损失的主张证据不足。

郑江在诉讼中自认其是在拿到房门钥匙后购买水泥、砂准备装修的。郑江拿到房门钥匙后应该知道房间是否具备装修条件，其明知房间不具备装修条件，若还购买水泥，该水泥失效的损失应该由其自行承担。本院对郑江关于其损失6袋水泥要求恒基公司赔偿250元的请求不予支持。

（2）关于物业费，郑江称其交纳了2008年3月至9月的物业费597元，但其并未提供交纳物业费的票据，其要求恒基公司退还597元物业费的主张因没有证据证实，本院不予支持。

（3）关于租赁费，郑江仅提供了韩金星的书面证言，该证言不能用作定案证据，理由如下：一是该证言系他人预先打印好交“韩金星”签字的，而且打印者连证人的名字都不清楚（证言中“韩金星”被打印为“韩红星”，又以手写的方式将“红”涂改为“金”。若系韩金星自己打印，不可能将自己的名字打错）；二是该证人证言由于证人没有出庭接受质询，其真实性（即是否属于韩金星本人签名）无法确认；三是证言中称所“出租”的房屋属于多生多服务公司并非韩金星；四是该证言属于孤证。基于上述，原审法院不予采信是正确的。

另，郑江所购买的房屋，合同中约定的用途为“仅作住宅使用”，故郑江办公司租房产生的租赁费，与该房屋买卖合同无关。

（4）关于“契税损失”

郑江对其主张的“契税损失”，仅提供了一张税票，并未提供因出卖方的原因导致其迟延交税的证据；而且，恒基公司二审提供的在税务机关复印的郑江申报契税的有关材料证明，郑江申报契税，仅提供了个人身份证、收款收据、房屋买卖合同，此证明申报契税并不需要出卖方的配合，也不需等待实际交房、办证之后才能交税。故郑江关于恒基公司应当赔偿其契税损失的主张没有事实依据，也没有合同依据，更没有法律依据。

（四）关于赔礼道歉

赔礼道歉多用于侵权案件，本案属于合同纠纷，应当适用违约金条款，本院对郑江要求恒基公司赔偿道歉的诉讼请求不予支持。

（五）郑江在原审法院重审期间增加的诉讼请求，即要求恒基公司退还房款及利息1992+424元，因一审未予处理，二审径直处理将有悖于两审终审制原则，故郑江可以就该请求另行起诉，本案不作处理。

原判决认定事实部分不清，应予纠正。根据《中华人民共和国事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项之规定，判决如下：

一、维持焦作市山阳区人民法院于2013年4月28日作出的（2011）山民初字第2093-1号民事判决的第一项，即：被告焦作市恒基置业有限公司于本判决书生效后五日内支付原告郑江自2007年9月1日起至2008年9月2日止逾期交房之违约金（按183670元银行同期存款利率计算）。

二、变更（2011）山民初字第2093-1号民事判决的第二项为：被告焦作市恒基置业有限公司于本判决书生效后五日内支付原告郑江自2009年5月2日起至2010年8月13日止逾期履行产权登记备案义务之违约金（按183670元银行同期存款利率计算）。

三、前两项判决中的“银行同期存款利率”系指中国人民银行规定的2007年9月份的一年期定期存款利率。

四、驳回原审原告郑江的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

一审案件受理费1266元，由被告焦作市恒基置业有限公司承担；二审案件受理费1266元，由上诉人郑江承担。

本判决为终审判决。

审判长刘军