上诉人信阳丰基置业有限公司（以下简称丰基公司）与被上诉人刘慧敏、原审第三人中国工商银行股份有限公司信阳分行（以下简称信阳

上诉人（原审原告、反诉被告)信阳丰基置业有限公司。

法定代表人代大祥，该公司经理。

委托代理人冯吉祥，河南晓燕律师事务所律师。

被上诉人（原审被告、反诉原告)刘慧敏，女，汉族，1986年2月3日出生。

原审第三人中国工商银行股份有限公司信阳分行。

法定代表人梁光德，该行行长。

委托代理人张某某，客户部经理。

委托代理人张祥魁，河南法正律师事务所律师。

原审第三人胡天东，男，汉族，1959年9月8日出生。

上诉人信阳丰基置业有限公司（以下简称丰基公司）因与被上诉人刘慧敏、原审第三人中国工商银行股份有限公司信阳分行（以下简称信阳工行）、胡天东房屋买卖合同纠纷一案，不服信阳市浉河区人民法院（2013）信浉民初字267号民事判决，向本院提起上诉，本案依法组成合议庭，公开开庭审理了本案，上诉人丰基公司委托代理人冯吉祥、被上诉人刘慧敏、原审第三人信阳工行委托代理人张某某，张祥魁到庭参加诉讼，本案现已审理终结。

原审查明，2009年2月3日，上海仟草房产策划咨询有限公司与原告签订房地产销售代理合同，双方约定的主要内容是：甲方(原告)委托乙方上海仟草房产策划咨询有限公司代理销售甲方经营开发的位于浉河区某地的某某项目，该项目为公寓、住宅，销售面积陆万平方米，销售基价由甲、乙双方确定为2200元∕平方米，甲、乙双方可视市场销售情况，在征得甲方认可后，有权灵活浮动。甲方提供确认的销售价目表为合同附件。乙方的代理佣金为所售的某某项目合同成交额1﹪，乙方实际销售价格超出销售基价部分的溢价，甲、乙双方按八二比例分成。甲方应向乙方提供甲方营业执照副本复印件，政府有关部门对开发建设某某项目批准的有关证照，乙方代理销售该项目所需的收据、销售合同，甲方正式委托乙方为某某项目代理的委托书等文件和资料，在甲方与客户正式签订合同前，乙方以代理人身份签署房产临时买卖合同，并收取定金，乙方应信守甲方所规定的销售价格，非经甲方的授权，不得擅自给客户任何形式的折扣，在客户同意购买时，乙方应按甲乙双方确定的付款方式与客户签约，由甲方收款等(其它内容略)。合同签订后，被告刘慧敏作为上海仟草房产策划咨询有限公司派驻原告售楼部的销售经理为原告售房，在销售过程中，被告刘慧敏用原告提供的销售合同签订了商品房买卖合同，约定：买受人(被告)购买出卖人(原告)信阳市某地西侧某某第X栋X单元XX号房，建筑面积127.9平方米，2111元∕平方米，总计金额27万元，买受人于2009年5月22日支付首期购房款人民币85000元，余款人民币185000元办理银行按揭，出卖人应当在2009年6月30日前交付该商品房，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过60日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付交付房款万分之三的违约金。2009年5月24日和10月10日，原告信阳丰基置业有限公司分别收到被告刘慧敏支付购房款10000元和75000元。2009年10月22日，被告刘慧敏与第三人中国工商银行股份有限公司信阳分行及原告信阳丰基置业有限公司签订个人购房借款担保合同，约定：贷款人(中国工商银行股份有限公司信阳分行)根据借款人(刘慧敏)的申请，同意发放贷款金额人民币185000元，用于个人购置住房贷款，房屋坐落于某某X幢，建筑面积127.9平方米，贷款期限20年，贷款利率确定年利率为4.158﹪，借款人授权贷款人将贷款划入信阳丰基置业有限公司账户，贷款利息自实际放款日起计算，借款人指定其在贷款人处开立个人结算账户作为还款账户，贷款由借款人提供某某X幢X单元XX号房屋抵押担保，保证人(信阳丰基置业有限公司)自愿向贷款人提供连带责任保证。2009年11月12日，第三人中国工商银行股份有限公司信阳分行将贷款185000元汇入原告信阳丰基置业有限公司账户，被告刘慧敏于2009年12月12日开始偿还贷款至今。2010年4月26日，原告信阳丰基置业有限公司诉至法院，要求撤销原、被告之间的商品房买卖合同，赔偿经济损失10000元(暂定)。本院于2010年11月18日作出(2010)信浉民初字第670号民事判决书，判决：撤销原、被告之间的商品房买卖合同，驳回原告信阳丰基置业有限公司的其它诉讼请求，驳回被告刘慧敏的反诉请求。宣判后，被告刘慧敏在上诉期限内未提起上诉。后原告信阳丰基置业有限公司与石峰签订一份商品房买卖合同将某某X幢X单元XX号房屋卖给石峰，经调查，该商品房买卖合同未在房管部门备案，2012年2月15日，石峰又与第三人胡天东签订房屋买卖合同，将该房屋卖给第三人胡天东。2012年9月28日，信阳市中级法院作出(2012)信中法民再终字第13号民事裁定书，裁定撤销浉河区人民法院(2010)信浉民初字第670号民事判决，发回信阳市浉河区人民法院重新审理。

庭审中，原告证人刘某某证言证明合同是其填写，金额有改动是刘慧敏写的，原告证人孙某某证言证明办理银行按揭应由公司范忠永专人办理，原告证人屈某某证言证明购房合同与公司的销售价有出入，应为2371元∕平方米，少了33251元，不清楚是否先盖章后填写，合同有涂改痕迹，按揭是刘慧敏找工行的熟人办的，另外，证人屈某某还证言证明公司行政章及合同章在经理处，财务章由屈某某本人保管，盖章均是先审核后加章。被告刘慧敏举证工行营业部经理张某某证实丰基公司与工行有关于办理按揭的协议，只要符合条件任何人都可办理按揭的调查笔录。

原审法院认为，根据合同法对合同撤销的有关规定，因重大误解订立的和在订立合同时显失公平的，当事人一方有权请求人民法院变更或撤销，一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院变更或撤销。本案中，关于原、被告双方签订的商品房买卖合同是否应撤销双方争议焦点如下：一、原告称被告利用职务之便采取欺诈手段填写购房合同，不符合正常程序的问题。被告所利用的职务是原告与上海仟草房产策划咨询有限公司签订的房地产销售代理合同，被告刘慧敏作为上海仟草房产策划咨询有限公司的销售经理有正当合法依据持有空白的销售合同，其销售合同是原告依据房地产销售代理合同之约定提供的，而原告与上海仟草房产策划咨询有限公司签订的房地产销售代理合同也未约定禁止销售人员购房，因此，原告称被告利用职务之便采取欺诈手段填写购房合同，理由不能成立，本院不予支持。二、关于先盖章后填写问题。通过庭审，原告方提供的证据均不能证实原、被告双方签订的商品房买卖合同是先盖章后填写，但证实公司的行政章、财务章和合同章均由其经理及其工作人员保管和掌握，并且证实加盖公章时均是先审核后盖章，由此可知原、被告双方签订的商品房买卖合同是经过原告认可。三、关于原告损失房款30000余元的问题。原告证人屈某某称销售价应为2371元/平方米，但从原告与上海仟草房产策划咨询有限公司签订的房地产销售代理合同看，双方对销售基价约定为2200元/平方米，并可视市场销售情况，在征得原告认可后，有权灵活浮动，原、被告约定的2111元/平方米与双方约定的销售基价2200元/平方米仅相差89元/平方米，与房地产销售代理合同的合同本意基本一致。四、关于按揭贷款问题。原告称公司办理按揭有专人负责，被告通过熟人办理了按揭，不符合程序。对于该问题，本院经过庭审予以查明，第三人中国工商银行股份有限公司信阳分行经审查符合按揭条件，按揭手续齐备，原告作为担保人在担保栏内加盖有公章，至于被告是否找熟人和未经公司专人办理，不影响按揭合同的成立，同时，原告在担保栏内加盖有公章，说明原告对个人借款担保合同及其与被告签订的商品房买卖合同均表示认可，且该公司已履行，原告已收取全部房价款，被告刘慧敏按合同约定支付按揭贷款。综上，原、被告双方签订的商品房买卖合同无重大误解和显失公平或以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立该合同情形，因此，原告要求撤销原、被告之间的《商品房买卖合同》，理由不能成立，本院不予支持。原告信阳丰基置业有限公司在收取全部购房款后，明知存在房屋买卖和借款担保合同的情况下，仍将房屋另行出售给石峰，而石峰又将该房卖给第三人胡天东，存在明显过错，其买卖行为均属无效民事行为，由此原告应承担相应的过错责任，原告逾期交付房屋，依约定应当承担违约责任，故被告反诉要求原告承担逾期交付房屋违约金的诉讼请求，理由正当，本院予以支持，按双方约定每日万分之三承担违约责任，原告交付房款27万元，每日违约金81元，自2009年9月30日至2013年2月28日止，原告应承担违约金118260元。但被告反诉要求原告赔偿更改规划和设计损失5万元，因双方无约定，被告反诉无依据，本院不予支持。第三人胡天东因购买该房屋产生的纠纷及损失，可另行主张权利。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条规定，经院审判委员会讨论决定，判决如下：一、驳回原告信阳丰基置业有限公司的诉讼请求。二、原告信阳丰基置业有限公司和第三人胡天东应于本判决生效后十日内向被告刘慧敏交付某某X栋X单元XX号房屋和购房发票。

三、原告信阳丰基置业有限公司应于本判决生效后十日内并赔偿被告刘慧敏违约金118260元。四、驳回被告刘慧敏其它反诉请求。

本案诉讼费100元，反诉费1760元，由原告信阳丰基置业有限公司负担。

丰基公司不服原审判决，上诉称：原判认定事实错误，判决我公司向刘慧敏交付房屋、赔偿违约金是错误的，超出了刘慧敏的诉讼请求。刘慧敏伪造了《商品房屋买卖合同》，从合同《个人购房借款/担保合同》亦应无效等，请求二审依法改判。

刘慧敏答辩称：原判认定事实清楚，我与上诉人签订的合同及与银行的按揭借款合同合法有效，其应交房而不交房，应交付给我房屋及违约金等，原判处理正确，请求维持原判。

信阳工行答辩称：同意刘慧敏的答辩意见。

胡天东无答辩。

根据上诉人与被上诉人的诉辩意见，合议庭归纳该案的争议焦点是：1、刘慧敏与上诉人签订的《商品房屋买卖合同》及与信阳工行签订的《个人购房借款/担保合同》是否无效，应予撤销。2、原判丰基公司向刘慧敏交付房屋、赔偿违约金是否正确，是否超出了刘的诉讼请求等。

二审查明的主要事实与一审认定的事实一致。

本院认为，依法成立的合同、受法律保护。上诉人丰基公司与被上诉人刘慧敏签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，合法有效，刘慧敏与原审第三人信阳工行及丰基公司签订的《个人购房借款/担保合同》信阳工行经审查符合按揭条件，按揭手续齐备，丰基公司作为担保人担保栏内加盖了公章，说明丰基公司对该合同及与刘慧敏签订的商品房买卖合同均表示认可，且已履行，信阳工行已将刘慧敏的贷款汇入丰基公司账户，丰基公司已全额收取，刘慧敏于2009年12月开始偿还贷款至今。丰基公司在收取全部购房款后，明知存在房屋买卖和借款担保合同，又没有将房款退还刘慧敏及借款担保合同没有解除的情况下，将讼争房屋出售给石峰，而石峰又转卖给原审第三人胡天东，存在明显过错，其买卖均属无效民事行为。丰基公司逾期未交付房屋，应当承担违约责任交付房屋及购房发票。原判事实清楚，证据充分，原判第一项、第二项、第四项处理适当。刘慧敏的反诉请求赔偿违约金应予支持，但原判违约金数额过高，违反了有关法律规定，应予调整。根据本案的实际情况，丰基公司承担赔偿违约金责任，以赔偿刘慧敏每月房租500元，自2009年9月30日至 2013年2月28日止，共计人民币20500元为宜。上诉人丰基公司的上诉理由部分成立，本院予以采纳。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项之规定，判决如下:

一、维持浉河区人民法院（2013）信浉民初字第267号民事判决主文第一项、第二项、第四项 ;

二、变更上述民事判决主文第三项为：原告信阳丰基置业公司应于判决生效后十日内赔偿被告刘慧敏违约金20500元。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应按《中华人民共和国民事诉讼》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

一审案件受理费1860元，由信阳丰基置业公司负担1160元，刘慧敏700元。

二审案件受理费2766元，由信阳丰基置业公司负担1706元，刘慧敏负担1060元。

本判决为终审判决。

                                             审  判  长  杜亚平

                                             代理审判员  朱永超

                                             代理审判员  付  巍

                                             二○一四年七月七日

                                             书  记  员  陈  畅