原告刘建军诉被告吕全召、贾丽房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

原告刘建军，男，1981年8月3日出生。

委托代理人刘国华，信阳市浉河区司法局法律服务所法律工作者，代理权限为一般代理。

被告吕全召，男，1955年7月25日出生。

被告贾丽，女，1962年4月12日出生，系被告吕全召之妻。

原告刘建军与上列二被告因房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告刘建军、委托代理人刘国华到庭参加了诉讼，被告吕全召、贾丽经本院公告送达起诉状及开庭传票，公告期满后，二被告无正当理由未到庭应诉，本案现已缺席审理终结。

原告刘建军诉称，2011年2月28日，原告通过中介介绍，由第三人见证，由被告将位于火车站广场区域高层8号楼13单元第21层66号房屋，面积112.74㎡，房屋返迁号078号的房子以32万元卖给了原告。2012年6月份，原告持被告给付的拆迁五联单，去万家灯火取钥匙时，却被告知，被告买给原告的房子已被法院查封，这时原告才知道，被告在卖给我房子的头一天，即2011年2月27日向他人借款45万元，并承诺若不能还款即用万家灯火一套房子抵偿。以上事实说明原告通过中介买此房是善意取得，而二被告明知在出卖前将此房作抵给他人却隐瞒了这一事实，尤其当债权人起诉时，被告不履行告知义务，致使原告无法参加诉讼，导致法院判决生效，此房已查封，原告买房入住的愿望被打了水漂。起诉要求二被告退还购房款26.5万元及利息，依照合同约定二被告承担违约责任20万元。

被告吕全召、贾丽未提出答辩。

经审理查明，2011年2月28日，原告刘建军与被告吕全召、贾丽通过居间人信阳市信德房地产中介信息服务有限公司陈涛参与签订一份信德房地产服务中心房产交易成文确认书，确认甲方(即被告)自愿将座落在浉河区万家灯火火车站广场区域电梯高层8号楼13单元第21层6号房屋，建筑面积112.74平方米出售给乙方(即原告)，该房产返迁证号为078号，成交价为人民币326946元。甲乙双方经协商达成协议，于2011年3月3日之前由乙方首付房款260000元，剩余房款66946元于甲方过户给乙方后付清。协议对违约责任明确约定，甲方房产证办下后及时配合乙方办过户手续，最迟十天办理过户手续，逾期不配合视为违约，违约金为20万元。如果甲方将房屋过户给乙方后，乙方于3日内将剩余房款交给甲方。如逾期支付赔偿甲方违约金20万元。合同签订后，原告依约于2011年3月2日向被告支付购房款23万元；2011年3月11日由赵峰代被告吕全召收房款3万元。原告支付房款后，二被告未向原告交付房屋。另查明，二被告出售给原告的房屋系二被告原位于浉河区胜利路173号四层楼东侧一套建筑面积为93.14平方米拆迁后的返迁房。再查明，二被告于2004年8月20日向自然人熊诗宝借人民币45万元未还，2011年2月27日二被告又重新向熊诗宝出具借条两张计款45万元，承诺到2011年5月15日前还给熊诗宝，如到期不还，信阳市浉河区胜利路的一套房子做价30万元给熊诗宝，余款归还现金。二被告承诺还款到期后，未履行还款义务，熊诗宝于2011年11月14日向本院提起诉讼，本院缺席判决二被告偿还熊诗宝借款45万元，原告熊诗宝申请本院对二被告出售给原告刘建军的拆迁返迁房进行了查封，致使原告刘建军购买该房的权利不能实现。

本院认为，二被告向熊诗宝借款在前，承诺付款期限在后，且承诺逾期付款将胜利路的房屋做价30万元给熊诗宝，但该房已被拆迁，二被告又将该返迁房屋出售给原告，二被告借款与买卖房屋不是同一法律关系。原告刘建军与被告吕全召、贾丽通过居间人签订的房产交易成交确认书，是双方真实的意思表示，对原被告双方均具有法律上的约束力。原告已按合同的约定履行了自己的付款义务，该房产交易成交确认书应合法有效，但因他人申请法院对拆迁后的返迁房屋进行了查封，现原告在实现不了自己购房权利的情况下，要求二被告退还购房款本金利息，以及依照合同约定承担违约责任的请求正当，本院予以支持，依照合同约定，原告依约支付给二被告23万元，有收款条为据，应由二被告返还原告；而赵峰代二被告收取原告的购房款3万元，因原告未向法庭提供二被告授权委托赵峰收款的证据，原告应向赵峰主张权利。本院依法公告送达起诉状及开庭传票，公告期满后，二被告未到庭，未能就原告主张的20万元违约金提出要求予以调整，二被告不答辩、不举证、不质证，其怠于行使诉讼权利所产生的法律后果自负。本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十一条、第一百三十条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席判决如下：

一、被告吕全召、贾丽于本判决生效后十五日内，一次性返还原告刘建军购房款23万元，其利息按中国人民银行同期贷款利率从原告支付购房款之日起计算至本判决生效应还款之日止。

二、被告吕全召、贾丽于本判决生效后十五日内，一次性支付原告刘建军购房违约金20万元。

如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案受理费5275元，由被告吕全召、贾丽负担。

如不服本判决，可在接到本判决书后次日起十五日内，通过本院上诉到信阳市中级人民法院，并提交上诉状正本一份，副本三份。

                                         审  判  长　潘京安

　　　　　　　　　　　　                 审  判  员　姚保国

　　　　　　　　　　　　                 代理审判员  向自生

　　　　　　　　 　                      二○一四年三月五日

　　　　　　　　　　　　                 书  记  员　孙思佳