| 河南省鹤壁市中级人民法院 |
| 民 事 判 决 书 |
| （2014）鹤民终字第374号 |
上诉人（原审被告）张新明，男，1962年1月14日生。 委托代理人张广峰，鹤壁市山城区长风法律服务所律师。代理权限为代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解，代收法律文书。 被上诉人（原审原告）王文魁，男，1945年1月22日生。 委托代理人张新群，鹤壁市山城区红旗法律服务所法律工作者。代理权限为代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解，代收法律文书。 委托代理人张狗峰，鹤壁市山城区红旗法律服务所法律工作者。代理权限为一般代理。 上诉人张新明与被上诉人王文魁租赁合同纠纷一案，王文魁于2014年2月27日向鹤壁市山城区人民法院提起诉讼，鹤壁市山城区人民法院于2014年5月6日作出(2014)山民初字第323号民事判决，张新明不服，向本院提起上诉。本院于2014年6月13日立案受理后，依法组成合议庭，于2014年6月26日公开开庭进行了审理。上诉人张新明及其委托代理人张广峰、被上诉人王文魁及其委托代理人张新群、张狗峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 鹤壁市山城区人民法院一审查明：王文魁与张新明于2012年10月23日签订房屋租赁协议书一份，在场人为王大栓，双方约定张新明租赁王文魁房屋15间，房租每月3900元，租赁期为6年，自2012年10月23日起先预付半年房租后使用房屋，房屋租赁期间的水电费由张新明负责缴纳，租赁期间或期满后，张新明不得将房屋转租他人。 自2013年10月23日起张新明未按约定缴纳房租，并授权王大栓将房屋转租给王爱军。王文魁于2014年1月27日、2014年3月25日缴纳电费共计1093.18元，于2014年3月26日缴纳水费100.23元。 另查明，王文魁曾用名为王四只。 鹤壁市山城区人民法院一审认为：王文魁与张新明签订的房屋租赁合同不违反法律规定，为有效合同，双方应当按照合同全面履行各自义务。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条之规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第二款之规定，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。本案中张新明没有及时履行缴纳租金的义务，且违反合同约定将房屋转租他人，已构成违约，故王文魁要求解除与张新明于2012年10月23日签订的房屋租赁协议，并要求腾出房屋的诉讼请求，予以支持。 王文魁与张新明在租赁合同中约定从2012年10月23日起先预付前半年款后用房，以后前半个月付下次半年的款。根据约定可知，2012年10月23日至2013年4月22日的租金张新明已于2012年10月付清，2013年4月23日至2013年10月22日的租金张新明已于2013年4月付清。张新明于2013年10月19日承诺10月份房费于2013年11月10日前付清，随后又出具证明一份，承诺到2013年11月28日前付清房费4000元整，但其并没有证据证明其已付清租金，故对王文魁要求张新明支付2013年10月23日至判决生效之日的房屋租金（每月租金3900元）的诉讼请求，予以支持。 王文魁于2014年1月27日、2014年3月25日缴纳电费共计1093.18元，于2014年3月26日缴纳水费100.23元，因该水电费系张新明在租赁房屋期间所产生，故王文魁要求张新明支付房屋租赁期间产生的电费1093.18元及水费100.23元的诉讼请求，予以支持。 鹤壁市山城区人民法院一审判决：一、解除王文魁与张新明于2012年10月23日签订的《房屋租赁协议》，张新明于判决生效之日起三十日内将租赁房屋腾空交予王文魁；二、张新明支付王文魁房屋租金（自2013年10月23日起至判决生效之日止，每月租金按3900元计付）；三、张新明支付王文魁房屋租赁期间产生的电费1093.18元及水费100.23元；四、上述第二、第三项判决于判决生效后十日内履行完毕；五、驳回王文魁的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，由被告张新明负担。 张新明上诉称：原审法院对事实认定不清，上诉人与被上诉人已经达成了新的口头协议，对原合同内容进行了变更；上诉人曾经交给被上诉人一个月的房租3200元没有认定；被上诉人擅自强行锁门的行为给上诉人造成了数十万元的损失。请求：1、撤销鹤壁市山城区人民法院（2014）山民初字第323号民事判决书；2、一、二审的诉讼费由被上诉人承担。 被上诉人王文魁答辩称：1、被上诉人与上诉人没有达成新的口头协议，更没有对原合同的内容进行变更。2、 被上诉人与上诉人之间不存在交一个月租金的事。3、被上诉人停止上诉人用房符合合同约定，上诉人是否有损失及应否赔偿问题不是人民法院审理本案的范围。 上诉人张新明为证明其主张申请了证人王爱军出庭作证，证明主要内容为：上诉人张新明与被上诉人王文魁履行房屋租赁合同期间，对2012年10月23日签订的《房屋租赁协议》进行了口头变更，新的协议产生后上诉人向被上诉人缴纳过一个月房租3200元。 被上诉人王文魁对证人证言质证认为，证人王爱军是上诉人的合伙人，与本案有利害关系，其证言不应被采信。该证人证明的内容无法证明上诉人所陈述的事实，王爱军并没有交付被上诉人一个月房租，合同的变更首先是主体变更，租赁协议是承租人与出租人之间的关系，合同实体没有变更。 本院认为,上诉人张新明在租赁房屋经营期间授权王大栓将房屋转让给王爱军使用，本案的处理结果与王爱军有直接的利害关系，王爱军作为证人出庭作证其证明效力较低，且该证据为孤证，被上诉人王文魁对此也不认可，本院不予采信。 二审中，被上诉人王文魁未提交新的证据。 本院经审理，充分听取了双方当事人的诉辩意见，认真审查双方当事人所举证据，确认鹤壁市山城区人民法院一审认定事实成立。 本院认为,上诉人张新明与被上诉人王文魁签订房屋租赁合同时意思表示真实，未违反法律、法规的效力性强制性规定，为有效合同。合同履行尚未届满，上诉人张新明将房屋予以转租，违反了合同约定义务。王文魁依照合同约定要求与张新明解除于2012年10月23日签订的《房屋租赁协议》及其他合理请求应予支持。上诉人张新明上诉称其与被上诉人王文魁履行房屋租赁合同期间，对原协议进行了口头变更,并交付被上诉人王文魁一个月的房租3200元，由于没有相应证据支持，该理由不能成立。上诉人张新明上诉称被上诉人王文魁擅自强行锁门的行为给其造成了数十万元的损失，由于上诉人一审期间未提起反诉，本院对该项请求不予审理。是否造成经济损失，当事人可以另行主张。上诉人的上诉理由均不能成立，其上诉请求不予支持。综上，鹤壁市山城区人民法院一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。案经调解无效。经合议庭评议，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由上诉人张新明负担。 本判决为终审判决。
审 判 长 翁煜明 审 判 员 王宏春 审 判 员 甄瑛歌 二〇一四年八月十三日 书 记 员 王 琦 |
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