| 河南省三门峡市中级人民法院 |
| 民事判决书 |
| （2014）三民终字第767号 |
上诉人（原审原告）伍晓云，男。 委托代理人郭旭钦，灵宝市148法律服务中心法律工作者。代理权限为一般代理。 被上诉人（原审被告）灵宝市农村信用合作联社，住所地灵宝市金城大道东段。 负责人吴江波，该社理事长。 委托代理人焦丽，该社职工。代理权限为特别授权。 上诉人伍晓云因与被上诉人灵宝市农村信用合作联社（以下简称灵宝信用社）房屋租赁纠纷一案，不服灵宝市人民法院（2013）灵民一初字第2126号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2014年7月21日公开开庭进行了审理。上诉人伍晓云及其委托代理人郭旭钦，被上诉人灵宝信用社的委托代理人焦丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原审法院查明：2008年4月1日，灵宝信用社与灵宝市金辉房地产置业有限责任公司（以下简称金辉公司）签订资产托管协议，将其资产交由金辉公司管理以实现收益。2008年12月17日，金辉公司以受托人的身份（合同乙方）将灵宝信用社所有的灵宝市保安大楼出租给伍晓云（合同丙方）。主要内容：一、租赁地址：灵宝市新灵西街保安大楼；三、1、租用期限自2008年12月1日至2009年11月30日；2、房屋租金65000元；4、租赁期内的水、电、卫生治安费、房屋修缮等费用由丙方（伍晓云）承担；五、其它未尽事宜，由乙丙双方协商解决，协商不成按有关现行法规办理或提交有关仲裁机关进行仲裁。2008年12月19日伍晓云向金辉公司交纳了当年租金65000元，但灵宝信用社却未能整体交付，而是缺少保安大楼一楼西北向的第一间，第二间，第三间门面房，一楼楼梯口对面一间门面房，二楼一间住房，共五间房屋。合同到期后伍晓云继续占用房屋并于2009年12月5日向金辉公司交纳了第二年租金65000元。2010年12月1日伍晓云与灵宝信用社直接签订租赁合同，将第三年的租金调整为75000元，由伍晓云直接交付给灵宝信用社。另外在2009年4月3日，灵宝市黄河路进行改造，灵宝市金城水务公司要求保安大楼交纳管道材料款3680元，该款由伍晓云交纳。对灵宝信用社未能交付的五间房屋伍晓云提请灵宝信用社进行解决，并要求灵宝信用社支付其管道材料费3680元，但灵宝信用社最终未予处理。2012年12月3日伍晓云提出仲裁申请，要求灵宝信用社赔偿其五间房屋三年中的损失151900元并承担管道改造材料费3680元。因2008年合同约定仲裁机构处理不明确，2009年的合同伍晓云未能提交，仲裁委对2008年、2009年的房屋租赁合同纠纷不予考虑，对2010年12月1日-2011年11月30日的房屋租赁合同予以受理并作出裁决，裁决灵宝信用社赔偿伍晓云损失26000元。为此伍晓云起诉来院要求灵宝信用社对未仲裁的事项进行处理，引发诉讼。 原审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。根据双方2008年12月17日所签订的房屋租赁合同，灵宝信用社将属其所有的灵宝市新灵西街保安大楼出租给伍晓云，按照常规理解，应属保安大楼整体出租。伍晓云向灵宝信用社交纳了2009年租金65000元，但灵宝信用社却未能将保安大楼五间房屋实际交付给伍晓云使用，灵宝信用社构成违约，应承担相应的违约责任。现伍晓云要求灵宝信用社承担2009年五间房屋的经济损失，理由正当，予以支持。参照同类房屋的出租情况，结合本案的实际情况和仲裁部门的裁决书，该五间房屋损失酌定为20000元。伍晓云要求灵宝信用社支付因黄河路改造而交纳的管道材料款3680元，该费用的发生是政府履行职能而产生，该情况双方在租房合同中虽无约定，但按照租赁合同的性质以及相关法律规定，灵宝信用社作为出租方应承担该项费用，故对伍晓云的该项请求，予以支持。伍晓云要求灵宝信用社赔偿2010年度五间房屋损失，因其未提交2010年度的房屋租赁合同，且在2010年的交费收据上对五间房屋问题没有反映，对该年度的租房合同内容是否包含有上年未交付的五间房屋，无法确定，故伍晓云要求灵宝信用社支付2010年的损失，缺乏直接有效的证据证明，其请求不予支持。灵宝信用社辩称伍晓云的房屋租赁合同是与灵宝市金辉房地产置业有限责任公司签订，与灵宝信用社无关，其不是适格被告，该辩解意见与双方所签合同内容不符，也与法律规定不符，其辩解理由不当，不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第二百一十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、灵宝信用社赔偿伍晓云2009年度（2008年12月1日至2009年11月30日）经济损失20000元，垫付材料款3680元，共计23680元。限判决生效后十日内履行完毕。二、驳回伍晓云的其他诉讼请求。案件受理费2375元，由伍晓云负担1983元，灵宝信用社负担392元。 宣判后，伍晓云不服，向本院提起上诉称：1、一审没有认定2010年（2009年12月1日至2010年11月30日）灵宝信用社未按约定将五间房屋交付给我是错误的；2、一审对该五间房屋2009年的损失认定为20000元明显过低。请求二审依法改判。 被上诉人灵宝信用社答辩称：1、本案争议房屋系金辉公司与伍晓云达成房屋租赁合同，与我社毫无关系，我社不是适格被告；2、金辉公司向伍晓云出租的不是整体出租，不包括该五间房屋，对此伍晓云知情并认可的；故伍晓云要求赔偿于法无据，请求二审驳回其诉讼请求。 本院经审理查明：伍晓云与灵宝信用社2010年度虽未签订租赁合同，但租赁的标的物与2008年、2010年两次合同中均未发生变化，租金亦与2008年合同约定相同。查明的其他事实与原审相同。 本院认为：灵宝信用社、金辉公司、伍晓云三方于2008年12月17日签订的房屋租赁合同，明确金辉公司是受灵宝信用社的委托将灵宝信用社的保安大楼出租给伍晓云，灵宝信用社作为委托方应承担相应合同责任，灵宝信用社称其不是适格当事人于法无据，本院不予支持。 本案争议的五间房屋2011年度的损失，三门峡仲裁委裁决为26000元，一审参照同类房屋的出租情况，结合本案的实际情况对2009年度的损失酌定为20000元并无不当。 伍晓云租赁该保安大楼期间分别于2008年12月17日、2010年12月1日与灵宝信用社两次签订租赁合同，租期均为一年，2010年度双方虽未签订租赁合同，但租赁的标的物与2008年、2010年两次合同中均未发生变化，租金亦与2008年合同约定相同，应当认定双方2010年度仍是按2008年的租赁合同内容履行，故2010年该五间房屋的损失亦应予以计算。结合与之前一年度租金相同的情况，2010年度的租金亦酌定为20000元较为适宜。原审对此认定不当，予以纠正。 综上，原审判决认定部分事实不清，处理不当。伍晓云部分上诉理由成立，本院予以支持。故依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项之规定，判决如下： 一、维持灵宝市人民法院（2013）灵民一初字第2126号民事判决第二项及诉讼费负担部分； 二、变更灵宝市人民法院（2013）灵民一初字第2126号民事判决第一项为：灵宝市农村信用合作联社赔偿伍晓云2009、2010年度（2008年12月1日至2010年11月30日）经济损失40000元，材料款3680元，共计43680元。限判决生效后十日内履行完毕。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 二审案件受理费2375元，由上诉人伍晓云负担1918元，灵宝市农村信用合作联社负担457元。 本判决为终审判决。 审 判 长 李会强 审 判 员 张攀峰 代理审判员 马 艳 二○一四年八月十四日 书 记 员 牛晓俞 |
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