姜丹丹与许昌恒基置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案

原告:姜丹丹，女，汉族，1982年3月29日出生。

委托代理人：张光瑞，河南汉风律师事务所律师。

被告： 许昌恒基置业有限公司。

法定代表人：孙会增，该公司执行董事。

委托代理人：海涛，河南名人律师事务所律师。

原告姜丹丹因与被告许昌恒基置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，于2013年8月23日向本院提起诉讼。本院于同日立案受理后，依法组成合议庭，于2013年10月22日公开开庭进行了审理。原告姜丹丹的委托代理人张光瑞，被告许昌恒基置业有限公司的委托代理人海涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告姜丹丹诉称：2010年10月23日，原告向被告缴纳购房预付款20000元，2012年12月2日，原、被告双方签订商品房补充协议书一份，约定原告购买被告开发的兴华路兴华嘉苑1号楼东3单元7层房屋。协议签订后，被告一方面暗中修改工程设计方案，降低楼层高度，缩减阁楼实际使用面积，另一方面迟迟不与原告签订正式的《商品房买卖合同》，被告的违约行为已经严重侵害原告的合法权益。现起诉要求判令原、被告双方签订的商品房补充协议有效并继续履行（首付20000元）；被告赔偿原告迟延履行协议损失2000元（该损失暂计算至起诉之日，该损失计算至被告履行协议之日止）；诉讼费由被告承担。

被告许昌恒基置业有限公司辩称：原告所诉不实，请求驳回原告的诉讼请求。签订协议以后，我方要求原告签订正式的买房合同，已经通过邮寄及报纸公告的方式通知原告签订正式的合同。就此，我们曾向许昌县法院起诉要求解除补充协议，但后来撤诉。我们认为原告已违反协议约定，我方现在要求解除协议，驳回原告的诉讼请求。

原告姜丹丹为支持自己的主张，向本院提交的证据有：第一组，原告身份证复印件一份、预交购房款收据二份，商品房补充协议书一份，证明原告起诉主体合格，所诉请求有法律依据，原告已向被告交房款89217元。第二组，建设工程施工图设计文件变更审查表复印件一份，证明被告擅自违约，改变楼层高度、住房面积；许昌市住房和城乡建设局行政处罚决定书复印件一份，证明被告违法事实，有关机关已经对被告作出处罚。第三组，原告单位出具的证明一份，证明被告所发公告原告没有收到，被告所称邮寄的材料也没有收到。第四组，证人王小亚出庭作证的证人证言一份，证明证人也在被告开发的该小区购买房子，售楼人员承诺房屋高度2.8米，买顶层送小阁楼，阁楼高度不低于2.2米的使用面积有20-30平方米。建房期间，证人发现房屋高度有变化，阁楼面积仅有4-5平方米，客厅高度为2.55米，卧室高度最低为2.44米。第五组，证人刘爱霞出庭作证的证人证言一份，证明证人与原告购买的被告开发的同一小区的房子，房屋层高不够，售楼部承诺的楼层净高2.8米，但客厅和卧室实际高度大概为2.5米左右，因此事，被告对证人进行了赔偿。

被告许昌恒基置业有限公司对上述证据的质证意见是：第一组，对协议真实性无异议，对证明目的有异议；对两份收据无异议；协议签订以后，我们多次催原告交首付，已经尽到了通知义务。第二组，两份材料为复印件，对真实性有异议，在施工中出现变更是很正常的，双方对楼层高度也没有进行约定。第三组证据与本案无关。第四组，王小亚也有类似案件正在仲裁庭审理，她的证言与本案有利害关系，对其证言应不予采纳。第五组，对证人接受赔偿一事不清楚，我们多次通知原告还款，但原告一直不照面。

被告许昌恒基置业有限公司为支持自己的主张，向本院提交的证据有：2012年2月16日许昌日报一份，被告通知原告交房款的邮寄手续一套，证明被告多次通知原告交款，原告如几天内不交款，视为解除合同。

原告姜丹丹对上述证据的质证意见是：对报纸真实性无异议，对其证明内容不认可，原告没有见到报纸和要求交房款的邮寄材料，原告早已向政府部门申请处理该事，期间没有收到被告要求交房款的材料。

本院对原告提交的证据审核后认为:第一组，被告对身份证复印件未提异议，本院予以确认；被告对协议及收据二份无异议，本院对该三份证据予以采信。第二组，两份材料虽为复印件，但就被告变更楼层高度一事，两份材料能够与证人证言相互印证，本院对该组证据予以采纳。第三组，与本案无关联性，本院不予采纳。第四、五组，被告对证言提出异议，但未提供相应证据加以反驳，本院对证人证言予以采信。

本院对被告提交的证据审核后认为：原告对证据的真实性未提异议，但认为自己未收到被告的交房款通知，本院对被告提交的三份证据予以采纳。

综合上述证据的认证情况及庭审情况，本院确认以下案件事实：2010年12月2日，原告姜丹丹和被告许昌恒基置业有限公司在被告没有取得商品房预售许可证的情况下签订《商品房补充协议书》一份，约定原告购买被告开发的位于许昌市魏都区兴华路中段的恒基•兴华树小区（现名称：兴华嘉苑）1号楼3单元7层东户面积109.12平方米的房屋一套。该协议对首次付款约定如下：住宅按揭付款价格2770元/平方米，按揭总款207000元，首付款89217元，总房款296217元。该协议对第二次付款约定如下：被告取得《商品房预售许可证》后两周内，原告如选择一次性付款方式须将剩余房款补缴齐全，如房款补缴不齐须按照按揭付款价格进行商品房买卖，不再享有一次性付款优惠，原告如选择按揭付款方式，须将剩余房款补缴齐全，以上两种方式在补缴剩余房款后，签订正式购房合同。原告在签订补充协议前的2010年10月23日及签订补充协议时的12月2日两次交房款共计89217元，均由被告出具收据。事后，被告在楼房建造过程中擅自修改工程设计，降低阁楼高度，导致部分楼层高度低于原设计。2011年4、5月期间，原告及其他买房人得知此事后与被告进行协商，并将情况反映至监管部门，后许昌市住房和城乡建设局对被告进行责令改正及罚款5000元的行政处罚。2011年初，被告取得商品房预售许可证明，后通过邮寄及公告的形式催促原告交纳剩余房款。直至2013年6月，双方就争议仍未达成一致意见，原告也未交纳房款，被告将该房出售他人，并为新买房人办理预售登记。

本院认为：出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。原告与被告虽未签订正式的商品房买卖合同，但双方订立的《商品房补充协议》中涉及当事人名称、商品房的位置、面积、总价款、付款方式、付款时间，协议内容已经具备了《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，且被告已经收受了首付款，该协议可以认定为商品房买卖合同。双方签订合同时，被告虽未具备预售资格，但其后被告已经取得商品房预售许可证明，应认定上述协议有效。被告擅自修改设计，降低楼层高度，在双方对该问题尚有争议的情况下，被告以原告经多次催缴拒不缴纳房款为由，将原告认购的房屋转售第三人，违背诚实信用原则。因该房已于2013年5、6月期间出售，目前继续履行该协议已不具备现实条件，对原告要求继续履行该协议的诉讼请求，本院不予支持。自被告取得预售许可证明至该房出售给第三人期间，双方一直未签订商品房买卖合同的原因是双方就房屋楼层高度变更引起的争议无法达成一致解决意见，该期间内，被告不属于迟延履行协议，故无需支付原告迟延履行的损失。2013年6月后，该协议因房屋已经出售无履行可能，故不涉及被告是否迟延履行的问题。故原告要求被告赔偿迟延履行协议的损失的诉讼请求，本院不予支持。原告的其他损失，可另行向被告主张。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，判决如下：

驳回原告姜丹丹的诉讼请求。

案件受理费350元，由原告姜丹丹负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状一式五份，上诉于河南省许昌市中级人民法院。

                                             审  判  长  陈    晖

                                             人民陪审员  张 玉 改

                                             人民陪审员  贠 会 芳

                                             二○一四年六月十五日

                                             书  记  员  白 小 柯