| 河南省郑州市中级人民法院 |
| 民事判决书 |
| （2014）郑民三终字第938号 |
上诉人（原审被告）董平华，男，汉族，1979年12月26日出生。 委托代理人孟光辉，河南裕达律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）尚晋，男，汉族，1984年1月2日出生。 委托代理人孙文献，河南信心律师事务所律师。 上诉人董平华因与被上诉人尚晋房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省郑州市中原区人民法院（2014）中民二初字第377号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人董平华及其委托代理人孟光辉，被上诉人尚晋的委托代理人孙文献到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原审法院经审理查明：2013年9月14日，尚晋、董平华签订《房屋租赁合同》一份，主要约定：由尚晋承租董平华位于文化宫路33号附1室的房屋，租赁期限自2013年9月17日起至2014年1月1日止，租金先付后用，一季一付。同时该合同上记载：含三个月房租2013年9月17日至2014年1月1日，转让费用共计壹万陆仟圆整，证明人：邱富中。2013年9月17日，董平华将房屋钥匙交付于尚晋。2013年9月17日，中国电信股份有限公司郑州分公司向尚晋尚晋出具《收据》一份，载明：“收到郑州市二七区建英手机维修服务部交纳的专营店信用金壹万元整”。2013年11月7日，河南省电信公司郑州分公司中原营业部出具《情况说明》一份，载明：“尚晋同志缴纳的郑州市二七区建英手机维修服务部所交信用保证金壹万元整，因该店11月份拆除无法继续经营，故该信用保证金作为装修费用不予退还，特此说明”。另查明：本案所涉房屋位于文化宫路33号附1室，属于中原区林山寨村辖区。2013年10月30日，林山寨村城中村改造指挥部公开向村民发布《致林山寨村村民的一封信》，通知该村进行拆迁改造。2013年11月初本案所涉房屋已经被拆除。截止原审宣判前，董平华退还给尚晋两个月租金共计3600元。尚晋诉至法院，请求确认双方签订的《房屋租赁合同》无效；判令董平华返还转让费12400元并赔偿损失10000元。 原审法院认为：尚晋主张董平华隐瞒真相，存在欺诈行为，在明知涉案房屋所处区域要拆迁改造的情况下，仍然与尚晋签订合同，该合同应属无效，但尚晋提供的证明不足以证明董平华明知且故意欺诈，故根据《中华人民共和国合同法》第五十二条和第五十四条的有关规定，尚晋所主张的理由并不是合同无效的法定情形，故该院对尚晋要求确认双方于2013年9月14日签订的《房屋租赁合同》无效的诉讼请求不予支持。尚晋、董平华双方于2013年9月14日签订的《房屋租赁合同》系双方真实的意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，属于有效合同，应当受到法律保护。双方合同签订于2013年9月14日，而2013年10月30日，林山寨村城中村改造指挥部公开向村民发布《致林山寨村村民的一封信》，通知该村进行拆迁改造， 2013年11月初本案所涉房屋已经被拆除，直接造成尚晋、董平华合同目的无法实现，故根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（一）项的规定，尚晋、董平华双方可以要求解除合同，又根据《中华人民共和国合同法》九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，城中村拆迁改造对于尚晋、董平华双方来说属于不可抗力，双方对合同不能履行均无明显过错，因此合同应当终止履行，对于已经履行的部分，截止拆迁之前一个半月的租金2700元尚晋应当支付给董平华；对于未履行的部分的剩余租金2700元应当退还；至于转让费，因为合同无法继续履行，董平华收取的转让费应当退还，由于董平华共计收到尚晋15700元，扣除三个月租金5400元，双方约定的转让费为10300元；对于损失部分，双方应当各自承担自己的损失，因此，董平华应当退还租金2700元及转让费10300元，共计13000元，而董平华已经退还3600元，因此董平华仍要退还尚晋9400元，故对于尚晋要求董平华退还转让费12400元和赔偿10000元的请求，该院支持董平华退还其9400元，其余部分不予支持。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十四条、第九十四条、第九十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、董平华自本判决生效之日起十日内返还尚晋尚晋9400元；二、驳回尚晋的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费360元，由尚晋负担209元，由董平华负担151元。 宣判后，董平华不服原审判决，向本院提起上诉称：（一）原审判决程序错误，尚晋起诉要求确认合同无效，原审法院直接判决合同解除，超出了诉讼请求进行裁决。（二）原审法院认定事实错误，原审法院未实地调查，仅赁尚晋提供的照片就认定涉案房屋已被拆迁，证据不足；董平华已经交付房屋，对于房屋交付以后发生的一切均与董平华无关。综上，请求二审法院撤销原判，改判驳回尚晋的原审诉讼请求。 被上诉人尚晋答辩称：原审判决事实清楚，适用法律正确，请二审维持原判。 本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。 本院认为：原审判决根据涉案房屋已被拆迁、房屋租赁合同目的无法实现的事实，在“本院认为”部分阐述了该合同已经达到法定解除条件，双方当事人均可以要求解除合同，是裁判文书对案件事实的正常分析论证。原审判决在判项部分并未确认双方签订的合同解除。故董平华关于原审程序错误的上诉理由不能成立，本院不予支持。对于房屋已被拆迁的事实，有林山寨村城中村改造指挥部公开向村民发布《致林山寨村村民的一封信》、现场照片及电信公司出具的《情况说明》在卷证实，原审程序中董平华也未提出涉案房屋未被拆迁的证据，故董平华关于原审认定事实错误的上诉理由证据不足，本院不予采纳。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，实体处理适当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费360元，由上诉人董平华负担。 本判决为终审判决。
审 判 长 童 铸 审 判 员 刘俊斌 代理审判员 顾立江
二Ｏ一四年九月十五日
书 记 员 赵宁宁（代） |
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