原告伍晓云与被告灵宝市农村信用合作联社房屋租赁纠纷一案一审民事判决书

原告伍晓云，男，1951年5月28日生。

委托代理人郭旭钦，灵宝市148法律服务中心法律工作者，代理权限为一般代理。

被告灵宝市农村信用合作联社。

负责人吴江波，系该社理事长。

委托代理人焦丽，系该社职工，代理权限为特别授权。

原告伍晓云与被告灵宝市农村信用合作联社房屋租赁纠纷一案，原告伍晓云于2013年11月25日诉至本院。本院受理后，依法组成合议庭，于2013年12月30日在本院四号法庭公开开庭进行了审理。原告伍晓云及其委托代理人郭旭钦与被告灵宝市农村信用合作联社的委托代理人焦丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告伍晓云诉称：原告自2008年12月1日开始连续三年租用被告位于灵宝市新灵西街的保安大楼整体房屋进行商业经营。原被告签订三年房屋租赁合同两份。原告三年按合同约定交纳了每年保安大楼整栋房屋租金，但被告却未能整体交付，而是缺少保安大楼一楼西北向的第一间、第二间、第三间门面房，一楼楼梯口对面一间门面房，二楼一间住房，共五间房屋。给原告造成很大的经济损失。且在2009年黄河路改造时，本应由被告承担的灵宝市金城水务公司分摊的保安大楼管道材料款，被告也不予交纳，无奈，原告替被告垫付管道材料款0.368万元。原告多次找被告领导反映未交付五间房屋三年来给原告所造成的经济损失，但被告却一直推诿，不予解决。无奈原告按合同约定条款提交三门峡市仲裁委员会裁决。仲裁委对2010年12月1日-2011年11月30日房屋租赁合同予以受理，对2008年12月1日-2010年11月30日两年租赁合同以仲裁条款不明确，不予受理，建议灵宝市人民法院立案。为此恳请灵宝市人民法院判定被告承担违约责任，赔偿原告2008年12月1日-2010年11月30日间五间房屋经济损失10.008万元，垫付管道材料款0.368万元，共计10.376万元并由被告承担诉讼费用。

被告辩称：一、原告的房屋租赁合同是与灵宝市金辉房地产置业有限责任公司达成，与被告毫无关系，被告不是适格主体；二、金辉公司向原告出租的保安大楼房产不是整体出租，不包括无所有权的一间和有使用权的四间房屋；三、原告要求赔偿房屋损失和管道材料款，于法无据，且已超过诉讼时效。请依法驳回其诉讼请求。

原告伍晓云向本院提交的证据材料有:

1、三门峡市中级人民法院（2000）三行执字第27-2号行政裁定书1份、房屋所有权证书1份，以此证明原灵宝市保安大楼整体归被告所有。

2、房屋租赁合同2份、交纳租金票据3张，证明原告于2008年12月1日起到2011年11月30日止整体承租被告方所有的位于灵宝市新灵西街保安大楼，并按合同约定向被告方交纳了租金。

3、（2011）灵民一初字第1560号民事裁定书1份、2011年12月13日通知2份(由原告印制、被告加盖公章)、被告出具的介绍信1份，证明被告于2008年12月1日将原保安大楼整体出租给原告后，没有按合同约定将保安大楼一楼西北角第一间、第二间、第三间门面房，一楼楼梯口对面一间门面房，二楼一间共五间房屋交付给原告。

4、刘某某、李某某出具的证明各1份，刘某某、李某某与原告签订的房屋租赁合同各三份，李某某交纳租金票据复印件3张，证明刘某某、李某某承租保安大楼西北角第四、五、六间门面房，每间年租金13600元，该三间门面房与被告未交付的大楼一楼西北角第一间、第二间、第三间门面房位置相同，租金也应相同。

5、张某某与原告所签订的合同3份及张某某证明1份，证明一楼楼梯口对面一间门面房每年租金应为7800元。

6、焦某某证明1份，证明因被告未交付二楼一间房屋，原告每年损失租金1440元。

7、2009年保安大楼黄河路改造材料并网费收据及所用材料详单各1份，证明原告替被告向灵宝市金城水务公司交纳材料、并网费3680元。

8、三门峡仲裁委三仲案决字【2013】第1号裁决书、三门峡仲裁委三仲裁字【2013】第11号裁决书各1份，证明原告在2008年12月1日至2010年11月30 日间五间房屋损失及垫交款3680元未作处理。

被告向本院提交证据材料有：

1、2008年4月1日灵宝市金辉房地产置业有限责任公司与被告灵宝市农村信用合作联社签订的资产托管协议，证明原告起诉主体错误。

2、灵宝市保安公司大楼房地产评估报告书，证明原告所说的房屋有一间不在评估范围内，被告对原告起诉的房屋没有权利处分。

3、（2011）灵民一初字第1560号民事裁定书、鲍某某答辩状及鲍某某与灵宝市城关信用社在2005年9月2日所签房屋租赁合同各1份，证明原告在租赁房屋时，对部分房屋有纠纷，无法交付是知情的。

经庭审质证，被告对原告的证据提出异议，认为原告的第1号证据不能证明金辉公司整体出租房屋，不存在有五间房屋未交付情况。原告的第2号证据是金辉公司与原告所签订，且协议约定产生争议由金辉公司解决，与被告无关。原告的第3号证据，其中（2011）灵民一初字第1560号民事裁定书表明在原告承租保安大楼时已向原告告知房屋有争议。通知系原告自书，不是被告的意思，两份通知形式不合法。介绍信是为配合原告解决争议而出具的。该组证据不能证明被告是整体出租保安大楼。原告的其他证据来源不合法，与本案无关，均不能采信。

对被告所提交的证据，原告认为证据1与原告无关，不能证明被告主张；证据2原告不知情，不能否认原告系整体承租；证据3裁定书本身无异议，但不能证明被告所主张的事实。  

本院审查后认为，原告提交的第1号证据能证明保安大楼属被告所有，予以确认。第2号证据仅能证明被告在2009年度、2011年度将保安大楼整体出租给原告，证明不了2010年租赁情况。第3号证据能证明被告没有将保安大楼一楼西北角第一间、第二间、第三间门面房，一楼楼梯口对面一间门面房，二楼一间共五间房屋交付给原告，原告就该情况向被告进行主张之事实存在，证明不了被告2010年出租情况。对上述两组证据将结合其证明力予以确认。第4、5、6号证据，所示内容有些已经超出证明人的证明能力，对该证据将结合其他证据使用。第7、8号证据能证明原告向灵宝市金城水务公司交纳材料、并网费3680元事实存在，对此项证据予以确认；被告所提交的第1、2号证据，与原被告所签订的租房合同并不矛盾，该证据不能作为被告主张的相关依据，不予确认。被告出示的第3号证据虽然属实，但该证据证明不了原被告签订租房合同时的相关情况，不能作为被告主张的依据，不予确认。

本院根据上述有效证据并结合当事人的陈述可以认定以下案件事实:

2008年4月1日，被告灵宝市农村信用合作联社（以下简称灵宝信用社）与灵宝市金辉房地产置业有限责任公司（以下简称金辉公司）签订资产托管协议，将其资产交由金辉公司管理以实现收益。2008年12月17日，金辉公司以受托人的身份（合同乙方）将被告灵宝信用社（合同甲方）所有的灵宝市保安大楼出租给原告（合同丙方）。主要内容：一、租赁地址：灵宝市新灵西街保安大楼；三、1、租用期限自2008年12月1日至2009年11月30日；2、房屋租金65000元；4、租赁期内的水、电、卫生治安费、房屋修缮等费用由丙方（原告）承担；五、其它未尽事宜，由乙丙双方协商解决，协商不成按有关现行法规办理或提交有关仲裁机关进行仲裁。2008年12月19日原告向金辉公司交纳了当年租金65000元，但被告却未能整体交付，而是缺少保安大楼一楼西北向的第一间，第二间，第三间门面房，一楼楼梯口对面一间门面房，二楼一间住房，共五间房屋。合同到期后原告继续占用房屋并于2009年12月5日向金辉公司交纳了第二年租金65000元。2010年12月1日原被告直接签订租赁合同，将第三年的租金调整为75000元，由原告直接交付给被告。另外在2009年4月3日，灵宝市黄河路进行改造，灵宝市金城水务公司要求保安大楼交纳管道材料款3680元，该款由原告交纳。对被告未能交付的五间房屋原告提请被告进行解决，并要求被告支付其管道材料费3680元，但被告最终未予处理。2012年12月3日原告提出仲裁申请，要求被告赔偿其五间房屋三年中的损失151900元并承担管道改造材料费3680元。因2008年合同约定仲裁机构处理不明确，2009年的合同原告未能提交，仲裁委对2008年、2009年的房屋租赁合同纠纷不予考虑，对2010年12月1日-2011年11月30日的房屋租赁合同予以受理并作出裁决，裁决被告赔偿原告损失26000。为此原告起诉来院要求被告对未仲裁的事项进行处理，引发诉讼。

本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。根据原被告2008年12月17日所签订的房屋租赁合同，被告灵宝市农村信用合作联社将属其所有的灵宝市新灵西街保安大楼出租给原告伍晓云，按照常规理解，应属保安大楼整体出租。原告伍晓云向被告交纳了2009年租金65000元，但被告却未能将保安大楼五间房屋实际交付给原告使用，被告构成违约，应承担相应的违约责任。现原告要求被告承担2009年五间房屋的经济损失，理由正当，本院予以支持。参照同类房屋的出租情况，结合本案的实际情况和仲裁部门的裁决书，该五间房屋损失酌定为20000元。原告要求被告支付因黄河路改造而交纳的管道材料款3680元，对该事项，本院认为，该费用的发生是政府履行职能而产生，该情况原、被告在租房合同中虽无约定，但按照租赁合同的性质以及相关法律规定，被告作为出租方应承担该项费用，故对原告的该项请求，本院予以支持。原告要求被告赔偿2010年度五间房屋损失，因其未提交2010年度的房屋租赁合同，且在2010年的交费收据上对五间房屋问题没有反映，对该年度的租房合同内容是否包含有上年未交付的五间房屋，本院无法确定，故原告要求被告支付2010年的损失，缺乏直接有效的证据证明，其请求本院不予支持。被告辩称原告的房屋租赁合同是与灵宝市金辉房地产置业有限责任公司签订，与被告无关，其不是适格被告，该辩解意见与双方所签合同内容不符，也与法律规定不符，其辩解理由不当，本院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第二百一十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：

一、被告灵宝市农村信用合作联社赔偿原告伍晓云2009年度（2008年12月1日至2009年11月30日）经济损失20000元，垫付材料款3680元，共计23680元。限判决生效后十日内履行完毕。

二、驳回原告的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费2375元，由原告负担1983元，被告负担392元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于三门峡市中级人民法院。

                                             审  判  长    彭贯斗

                                             审  判  员    史惠霞

                                             人民陪审员    彭佩君

                                             二○一四年五月十六日

                                             书  记  员    侯  沛