| 河南省新乡市中级人民法院 |
| 民事判决书 |
| （2012）新民五初字第7号 |
原告中国电子科技集团公司第二十二研究所，住所地：新乡市荣校路34号。 法定代表人董庆生，所长。 委托代理人韩建军，河南隆辉律师事务所律师。 被告新乡市鑫恒房地产开发有限公司，住所地：新乡市开发区启明小区星7#2单元1楼西户。 法定代表人杨丽琴，总经理。 委托代理人邓琦，河南君琦律师事务所律师。 委托代理人张艳，河南日诚律师事务所律师。 原告中国电子科技集团公司第二十二研究所（以下简称二十二所）诉被告新乡市鑫恒房地产开发有限公司（以下简称鑫恒公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2012年2月21日受理后，依法组成合议庭，于2012年7月13日公开开庭审理了本案。原告二十二所的委托代理人韩建军，被告鑫恒公司的委托代理人邓琦、张艳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 二十二所诉称：2007年9月二十二所与鑫恒公司签订拆迁补偿合同，约定二十二所将位于新乡市北至畅岗村自然地界、西至新飞大道、东至22所地界约6.4亩土地上的建筑物及其配套设施拆除，鑫恒公司以其在该地块（2006年-32号宗地）上所建综合楼以产权调换方式对二十二所遭受的经济损失进行补偿，即二十二所得到该宗地上所建综合楼（荣昇苑小区）总建筑面积33%的房产。合同约定鑫恒公司须在2009年4月30日前将补偿给二十二所的房屋相关产权手续及钥匙交予二十二所，如逾期一日鑫恒公司支付违约金3000元。后根据实际情况，双方又于2009年7月签订补充协议，约定鑫恒公司向二十二所交付房屋的最后期限延长至2010年7月1日前。另外，双方还于2009年10月20日签订补充协议，约定二十二所将位于新飞大道以西、北邻天太社区的土地上的附着物拆除供鑫恒公司开发营住房，鑫恒公司将所建营住房总建筑面积20%的房产补偿二十二所，其中营业房面积约612平方米，住宅房面积约1267平方米。根据约定，鑫恒公司应将所建房屋图纸交二十二所确认，但鑫恒公司未履行该义务。房屋建成后，二十二所发现鑫恒公司所建的荣昇苑小区侵占了二十二所963.76平方米土地。鑫恒公司至今未按约定向二十二所交付房屋。请求判令：1、鑫恒公司交付位于2006-32号宗地所建综合楼（荣昇苑小区一期）面积分别为一楼699.57平方米、二楼741.24平方米、三至六楼各741.24平方米、七楼133.65平方米、八楼90.96平方米的房屋，交付编号为03-111-280-03宗地上所建营住房（荣昇苑小区二期）20%的营业房152.33平方米、住宅房265.70平方米并办理房屋产权证书及交房屋钥匙；2、鑫恒公司按每日6000元支付逾期违约金（自2009年7月1日至履行交房并办理房屋产权证书之日止）；3、如鑫恒公司不能按合同约定交付二十二所应得房产，判决退还相应房价款及利息，并承担房屋价款一倍的赔偿责任；4、鑫恒公司返还非法侵占二十二所的土地963.76平方米；5、鑫恒公司承担本案的诉讼费用。 鑫恒公司答辩称：一、二十二所起诉书中的陈述并非事实，依照双方签订的拆迁补偿协议，鑫恒公司应当履行支付二十二所补偿款的义务，而非给付相应的房产。根据2007年9月协议第八条和第九条的约定，鑫恒公司的义务从按照协议第三条给付房产转变为协议第一条给付相应的拆迁补偿款。在协议签订后，由于二十二所的原因，造成鑫恒公司将原定一次开发6.4亩的开发方案改为两次开发5.39亩，由此造成鑫恒公司设计、挂牌等多项成本增加，为保证开发不亏损，鑫恒公司只能改变原定的设计方案，将原6000多平方米建筑面积改为10000多平方米。二十二所的原意是希望鑫恒公司按照原图纸设计进行开发，在原设计图纸存在的情况下，二十二所将原补偿款以置换房产的形式取得，但如果鑫恒公司改变图纸设计，二十二所不再要求房产，而是希望得到原有的补偿款。鑫恒公司在改变图纸设计后，就积极地履行给付二十二所补偿款的义务，先是按照双方的口头约定，为二十二所留出其印刷厂门前的通道，并且给付了二十二所200万元的款项，并于2010年4月16日向其交付了印刷厂门面房钥匙。另外，依照合同约定，二十二所只有在将6.4亩土地上的5254.36平方米经营性建筑物及其配套设施拆除的情况下，鑫恒公司才支付二十二所遭受的经济损失900万元，而事实是二十二所并未按约履行义务，仅拆除了5.39亩土地上2356.4平方米经营性建筑物，故二十二所不应该得到900万的补偿款，而是应该按照实际拆迁的比例获得4036191元补偿款。鑫恒公司给二十二所留出的通道、已付的200万元及给付的门面房足够补偿二十二所的损失及双方约定的违约金。二十二所再要求鑫恒公司给付房产不符合双方的约定，请求驳回二十二所的诉讼请求。二、二十二所要求鑫恒公司每日支付6000元逾期违约金，没有事实和法律依据。按照合同约定二十二所已经放弃了房屋补偿，其又要求鑫恒公司支付逾期交房的违约金，自相矛盾。且二十二所并没有证据证明其有经济损失，要求支付每日6000元的违约金过高，违反事实和法律规定。三、二十二所第三项诉讼请求退还相应房价款及利息，并承担房价款一倍赔偿款与第一项诉讼请求交付房产相互矛盾。鑫恒公司在履行合同过程中没有过错，二十二所的诉讼请求应当予以驳回。二十二所没有给付鑫恒公司相应的房价款，何来退还及返还利息并赔偿之说。鑫恒公司没有过错，其第三项诉讼请求与事实及法律均不相符，应予以驳回。四、二十二所请求鑫恒公司退还963.76平方米土地应当另案审理。且施工放线时是规划部门统一放线，放线前需征求四邻意见，如果当时二十二所提出异议，规划部门不会在现在的位置放线，由此可见，二十二所对鑫恒公司建房的位置非常清楚，并且是默许的。综上，请求驳回二十二所的诉讼请求。 二十二所向本院举证：第一组证据：2006年7月25日拆迁补偿合同，2007年9月拆迁补偿合同，2、2009年7月拆迁补偿安置合同，3、2009年10月20日拆迁补偿补充协议，该组证据证明二十二所因拆迁所致经济损失鑫恒公司同意给予经济补偿。双方约定鑫恒公司将新乡市国土资源局公告的2006-32号宗地上所建房屋总建筑面积33%的房产及地籍编号03-111-280-03宗地上所建营住房总建筑面积20%的房产以产权调换方式对二十二所进行补偿，并约定鑫恒公司在2010年7月1日前将补偿给二十二所的房屋相关产权手续及房屋钥匙等交与二十二所，并约定了相关违约责任。第二组证据： 2006年5月23日编号06005的规划设计条件书，2006-32宗地示意图，该组证据证明二十二所因拆迁丧失6.44亩的土地使用权。第三组证据：2009年9月8日协议，编号为新经测2009-022宗地图，荣昇苑小区现状图，该组证据证明鑫恒公司开发的荣昇苑小区侵占二十二所土地963.76平方米。第四组证据：新乡市房屋建筑面积分层汇总表，证明荣昇苑小区一期的房屋总建筑面积13804.19平方米。第五组证据：2006年第9期《新乡市国有土地使用权挂牌出让文件》，该组证据证明2006-32号宗地由于已实施了部分拆迁，竞买人需与原使用人达成拆迁补偿协议后方可参加该宗地竞买活动，宗地示意图中明确标明了拆迁范围线及出让范围线。鑫恒公司作为专业的房地产开发公司在参与竞买前已对该宗地充分了解。第六组证据：6、新乡市房地产管理局测绘的二十二所房屋分丘状况图，证明在2006-32号宗地拆迁前拆迁范围内的二十二所房屋状况。第七组证据：河南隆基房地产开发有限责任公司证明，证明鑫恒公司对二十二所因拆迁造成的经济损失无异议，并承诺按协议对二十二所进行补偿。第八组证据：照片，证明荣昇苑小区院落及出行通道现状。 鑫恒公司对二十二所提交的证据发表质证意见称： 2009年7月拆迁补偿安置合同是二十二所为向房管局提出避税申请而要求鑫恒公司予以配合签订的假合同，不是双方真实意思表示，双方的法定代表人都没有签字，合同不成立。对第二组证据的真实性没有异议，对其要证明的内容有异议，规划局没有决定最终出让土地的权利，规划书不能证明二十二所实际丧失了多少土地。第三组证据中2009年9月8日协议仅是双方签订的搭建临时围墙的协议，与是否非法侵占土地无关联性，荣昇苑小区现状图是二十二所自己制作的，非专业部门提供的丈量报告，该组证据均不能证明鑫恒公司侵占二十二所土地963.76平方米。第四组证据与本案没有关联性。第五组证据与本案没有关联性，二十二所当时未向鑫恒公司提供相关的房产证明，鑫恒公司对该宗地上有多少房屋不清楚。第六组证据与本案没有关联性，证明的形式不符合法律规定，内容没有可信度，不能作为定案的依据。对第七组证据有异议，与鉴定机构提供的鉴定结论不符。第八组证据不能证明荣昇苑小区的现状及出行通道现状，不能作为定案依据。 鑫恒公司向本院举证：第一组证据：1、 2007年9月拆迁补偿合同，证明按照合同约定二十二所将6.4亩土地上的5254.36平方米经营性建筑物及其配套设施拆除，鑫恒公司将补偿其拆迁所造成的经济损失900万元，按照合同第八条、第九条约定，鑫恒公司的义务由给付房产变为给付补偿款。2、2009年10月20日拆迁补偿补充协议，证明未尽事宜依据2007年9月的拆迁补偿合同执行，即如鑫恒公司改变设计图纸的，按照2007年9月拆迁补偿合同第一条执行。3、陈更强的证言，证明2009年7月拆迁补偿合同是二十二所为办理房产税免税事宜要求鑫恒公司在合同书上盖章的假合同，没有法律效力。该组证据证明鑫恒公司应当履行支付二十二所拆迁补偿款的义务，而非给付其相应的房屋产权。第二组证据：4、2006年10月25日《新乡日报》上刊登的新乡市国土资源局挂牌出让国有土地使用权公告，证明挂牌出让的2006-32号宗地面积为6.4亩。5、2007年8月27日报告，证明由于二十二所的原因造成东干道垃圾站东侧暂无法拆除，鑫恒公司无法一次征收6.4亩土地。6、2009年6月30日会议纪要，证明新飞大道22所综合楼下面不再设垃圾收集站点，建到天太社区内，费用由建设新飞大道22所综合楼的单位承担。7、2008年8月18日二十二所关于同意部分土地出让的报告，证明5.39亩土地非一次出让完成。8、2006年11月13日鑫恒公司挂牌竞买申请书；9、2006年11月22日成交确认书；10、2006年11月28日国有土地使用权出让合同及补充协议；11、2009年6月24日国有建设用地使用权出让合同；12、2008年1月2日土地使用权证；13、2009年9月22日土地使用权证。该组证据证明二十二所根本违约，没有按合同约定拆除地上的附着物，也没有一次性提供6.4亩土地，致使鑫恒公司仅得到5.39亩土地，不是双方约定的6.4亩。第三组证据：14、（2006）108号宗地示意图，证明二十二所实际拆除了2356.4平方米经营性建筑物；15、鑫恒公司出具的二十二所实际拆除面积的记录；16、03-111-280-03宗地图；17、出让宗地界址图，14-17证明二十二所一期拆除2040.4平方米，二期拆除315.84平方米，总计2356.4平方米，按照约定拆除5254.36平方米的经济损失是900万元计算，二十二所的拆迁经济损失共计4036191元。18、新乡隆基房地产开发有限责任公司（下称隆基公司）2006年11月17日收据；19、隆基公司的证言；20、隆基公司名称变更证明，18-20证明隆基公司代二十二所收取鑫恒公司保证金200万元，应算作鑫恒公司已支付给二十二所的经济损失补偿金。21、二十二所三产发展部2010年4月16日证明；22、第200935572号房权证，21-22证明二十二所三产发展部已将印刷厂前面的门面房钥匙取走，该门面房建筑面积308.74平方米，按照每平方米8000元计算，该房屋市值2469920元，应算作鑫恒公司已支付给二十二所的经济补偿。 二十二所对鑫恒公司提交的证据发表质证意见称：1、对2007年9月拆迁补偿合同真实性无异议，对证明内容有异议，该合同第三条、第七条充分说明鑫恒公司应将2006-32号宗地上所建楼房总建筑面积33%的房产补偿给二十二所。2、对2009年10月20日拆迁补偿补充协议的真实性无异议，对证明内容有异议，鑫恒公司应将3909.40-490.25号地籍图标示范围内土地上所建房屋总建筑面积20%的房产补偿给二十二所。3、对陈更强的证言有异议，该证人系鑫恒公司工作人员且有利害关系，依法不予采信。4、对2006年10月25日新乡日报公告的真实性无异议，对证明内容有异议，说明土地出让的主体是新乡市国土资源局不是二十二所，出让多少土地与二十二所无关。5、对二十二所提交给新乡市规划局的报告真实性无异议，对证明内容有异议，不能证明二十二所对垃圾站有拆除义务。6、对新乡市环境卫生管理处函真实性无异议，对证明内容有异议，说明垃圾站归环卫处，另行迁建费用由鑫恒公司承担。7、对二十二所关于同意部分土地出让的报告真实性无异议，对证明内容有异议，说明二十二所为原用地单位，同意政府收回。对8-10真实性无异议，对证明内容有异议，仅证明鑫恒公司从政府处获得土地，与二十二所无关，二十二所不存在根本性违约。对14、16、17真实性无异议，对证明内容有异议，15系鑫恒公司单方行为，不予认可。对18真实性无异议，但与本案无关。19、20与本案诉争无关。对21、22真实性无异议，对证明内容有异议。 本院依据二十二所的申请，调取了荣昇苑一期营住楼、二期综合楼房屋建筑面积分层汇总表，委托新乡市价格认证中心对荣昇苑房产的价格进行评估，委托新乡市经纬勘测规划有限公司对二十二所与鑫恒公司的土地边界情况进行勘测。依据鑫恒公司的申请，委托新乡市房产咨询测绘服务中心对二十二所实际拆除的建筑物面积进行测算。上述证据已经双方当事人质证。 根据当事人的陈述、举证及诉、辩意见，对本案事实确认如下： 2006年5月23日，新乡市城市规划局出具编号06005规划设计条件书，同意新乡市土地储备中心对新飞大道东侧原22所地块进行出让，并按规定条件进行规划设计。用地范围：北至畅岗村自然地界，西临新飞大道，东南至22所自然地界。总用地面积：8266.982平方米；净用地面积：3127.309平方米。 2006年7月25日，二十二所与鑫恒公司签订《拆迁补偿合同》，约定：一、位于新飞大道（原东干道）东侧南至加油站，北至垃圾中转站的6亩土地（约6亩），原使用权人为二十二所，应鑫恒公司的请求，需将该地块上的5254.36平方米的经营性建筑物及配套设施拆除。二十二所因拆迁所遭受的经济损失折合人民币共计900万元，鑫恒公司对二十二所此经济损失数额无异议，并同意自愿对二十二所因拆迁所致经济损失人民币900万元给予足额补偿。二、鑫恒公司对二十二所的补偿金支付方式及时间：鑫恒公司应在签署本合同之前向二十二所一次性预交纳定金一百万元整。余款（扣除鑫恒公司向二十二所已支付的定金后剩下的补偿金）人民币捌佰万元，鑫恒公司应在2006年12月31日以前支付给二十二所。如鑫恒公司未按期支付，每逾期一日向二十二所支付违约金人民币1000元整。三、本合同一式四份，二十二所与鑫恒公司各执二份，双方法定代表人签字盖章后生效。 2006年10月25日，新乡市国土资源局在《新乡日报》上刊登（2006）9号挂牌出让国有土地使用权公告。公开挂牌出让10宗国有土地使用权，其中编号2006-32号宗地北至畅岗村自然地界、西至新飞大道、东至22所地界，面积约6.4亩，规划用途居住兼容商业，详细资料和具体要求见挂牌出让文件，申请人须于2006年11月1日至2006年11月20日到新乡市土地储备中心获取挂牌出让文件，提交书面申请，缴纳竞买保证金。 挂牌出让文件具体包括：1、新乡市国土资源局挂牌出让国有土地使用权公告；2、挂牌竞买须知；3、挂牌竞买申请书；4、挂牌竞买资格确认书；5、国有土地使用权挂牌出让竞买报价单；6、授权委托书；7、现场竞价报价单；8、成交确认书；9、出让宗地规划条件；10、出让宗地图（示意图）；11、《国有土地使用权出让文件》文本；12、《国有土地使用权出让合同补充协议》文本。须知第十一条特别提示：2006-31号、32号、33号、36号宗地在成交后由竞得人负责按照规划确定的总用地范围组织对地上建筑物实施拆迁，并承担有关拆迁补偿费用，具体拆迁范围见出让文件图示或文字说明。补充公告规定：2006-32号宗地，由于该宗地已实施了部分拆迁，竞买人需与原使用权人达成拆迁补偿协议，并持协议参加竞买。 鑫恒公司在规定的期限内向新乡市国土资源局提交了2006-32号宗地挂牌竞买申请书，参加该宗地使用权竞买活动。2006年11月22日，新乡市国土资源局与鑫恒公司签订《成交确认书》，对鑫恒公司竞得2006-32号宗地使用权予以确认。2006年11月28日，新乡市国土资源局与鑫恒公司签订《国有土地使用权出让合同》、《补充协议》。2008年1月2日，鑫恒公司经批准取得该宗地使用权证书，证书编号新国用（2008）第03003号，附宗地图2006-108号。 2007年9月，二十二所与鑫恒公司签订《拆迁补偿合同》，约定：一、位于新乡市北至畅岗村自然地界西至新飞大道东至22所地界约6.4亩土地的原使用权人为二十二所，应鑫恒公司的请求，由二十二所负责将该地块上5254.36平方米的经营性建筑物及其配套设施拆除。二十二所因拆迁所遭受经济损失折合人民币共计900万元，鑫恒公司对此拆迁经济损失数额无异议，并同意自愿对二十二所因拆迁所致经济损失人民币900万元给予足额补偿。二、鑫恒公司应在签署本合同之前向二十二所一次性缴纳履约保证金180万元。三、二十二所同意鑫恒公司将应付二十二所的拆迁补偿费900万元用2006年11月6日新乡市国土资源局公告的2006-32号宗地上所建房屋以产权调换方式进行补偿，鑫恒公司同意二十二所得到该宗土地上楼房总建筑面积的33%的所有权，总面积以市规划局批准的建筑面积为准。具体房屋的分配原则为二十二所根据需要拥有优先选择权；双方具体楼房所分配位置，以经双方认可后的图纸为准，该图纸作为本合同的有效附件。1、经双方认可的建筑图纸测算该宗土地上楼房的建筑总面积为 平方米；其中营业房建筑总面积为 平方米，二十二所应分得建筑面积 平方米；住宅房建筑总面积为 平方米，二十二所应分得建筑面积 平方米；地下室建筑总面积为 平方米，二十二所应分得建筑面积 平方米。2、经双方协商，就房屋的具体分配位置见双方确认的分割图纸，分割图纸为本合同有效附件。3、基于分割图纸上所示，二十二所实得面积为 平方米，少（多）分得 平方米，这部分面积乘以房屋平均价后价款为 元，由二十二所（鑫恒公司）方以现金方式支付对方，实之与双方房屋分割比例相符。四、房屋分割具体计算办法：二十二所实际分房面积=所建商品房的每平方米的平均价×二十二所应分得面积（平方米）÷具体位置的每平方米房屋的价格。所建商品房的每平方米的平均价为每平方米 元，地下室价格为每平方米 元，一楼价格为每平方米 元，二楼价格为每平方米 元，三楼价格为每平方米 元，四楼价格为每平方米 元，五楼价格为每平方米 元，六楼价格为每平方米 元。五、双方的房屋产权证、房屋土地使用权证由鑫恒公司统一负责办理，办理房屋产权证、房屋土地使用权证的相关税费按国家的有关规定由双方按比例各自承担。六、项目工程在建设过程中，鑫恒公司未经二十二所书面同意不得以土地使用权及工程已建成部分进行抵押融资。七、鑫恒公司按本合同规定最迟应在2009年4月30日以前将补偿给二十二所的房屋相关产权手续（房屋产权证、房屋土地使用权证）、房屋钥匙交于二十二所。八、项目工程设计由鑫恒公司负责，设计定稿后鑫恒公司应提供给二十二所图纸四套（含会议纪要）。楼房设计图纸经双方定稿后鑫恒公司不得擅自单方对楼房结构进行变更。九、违约责任；1、鑫恒公司未按本合同第七条约定的时间向二十二所交付补偿房屋的，每延迟一天应向二十二所支付违约金6000元；逾期30日以上交付的，二十二所有权拒绝以房屋方式补偿，鑫恒公司应在接到二十二所书面通知30日内以现金方式补偿二十二所1080万元人民币；2、鑫恒公司违反本合同第六条约定的，应向二十二所支付违约金180万元，同时二十二所有权拒绝以房屋方式补偿，鑫恒公司应在接到二十二所书面通知后15日内以现金方式补偿二十二所1260万元人民币；3、鑫恒公司向二十二所交付补偿房产质量存在问题的，鑫恒公司应按相关国家法律规定承担违约责任；如房屋主体结构质量不合格的，二十二所有权退房，鑫恒公司应退还二十二所相应房价款及利息；给二十二所造成损失的，鑫恒公司应依法承担赔偿责任。4、鑫恒公司违反合同第八条规定的，应向二十二所支付违约金360万元，同时二十二所不再采用合同第三条中的房屋补偿方式，鑫恒公司应按合同第一条中二十二所的全部经济损失数额赔偿给二十二所；5、合同签订后鑫恒公司未经二十二所同意擅自将补偿给二十二所的房屋出卖给第三人的，致使二十二所无法按合同的有关约定时间得到补偿房屋的，鑫恒公司应退还二十二所相应房价款及利息，并承担房价款的一倍的赔偿责任；6、鑫恒公司违反合同项下任一义务，无权要求返还保证金，同时应按合同其他违约条款承担违约责任。十、合同在履行过程中未尽事宜，双方另行协商解决。协商不成的，向项目工程所在地人民法院诉讼解决。十一、协议一式六份，双方各执三份，双方法定代表人签字盖章后生效。在合同履行过程中双方共同签署的补充合同为本合同有效组成部分，与本合同有同等法律效力。 2009年7月，鑫恒公司与二十二所签订《拆迁补偿安置合同》，约定：一、位于新乡市北至畅岗村自然地界西至新飞大道东至22所地界约6.4亩土地的原使用权人为二十二所，应鑫恒公司的请求，由二十二所将该地块上5254.36平方米的经营性建筑物及其配套设施负责拆除和人员的妥善安置。二十二所因拆迁所遭受经济损失，鑫恒公司同意将2006年11月6日新乡市国土资源局公告的2006-32号宗地上所建房屋总建筑面积的33%的房屋所有权予以补偿，房屋总建筑面积以市规划局批准的建筑面积和房屋建成后房管局测绘面积为准。具体房屋的分配原则为二十二所根据需要有优先选择权；双方具体楼房所分配位置，以经双方认可后的图纸为准，该图纸作为本合同的有效附件。二、双方的房屋产权证、房屋土地使用权证由鑫恒公司统一负责办理，办理房屋产权证、房屋土地使用权证的相关税费按国家的有关规定由双方按比例各自承担。三、项目工程在建设过程中，鑫恒公司未经二十二所书面同意不得以土地使用权及工程已建成部分进行抵押融资。四、鑫恒公司按本合同规定最迟应在2010年7月1日以前将补偿给二十二所的房屋相关产权手续（房屋产权证、房屋土地使用权证）、房屋钥匙等交于二十二所。五、鑫恒公司向二十二所交付补偿房产质量存在问题的，鑫恒公司应按相关国家法律规定承担违约责任；如房屋主体结构质量不合格的，二十二所有权退房，鑫恒公司应退还二十二所相应房价款及利息；给二十二所造成损失的，鑫恒公司应依法承担赔偿责任。六、本合同签订后鑫恒公司未经二十二所同意擅自将补偿给二十二所的房屋出卖给第三者的，致使二十二所无法按本合同的有关约定时间得到补偿房屋的，鑫恒公司应退还二十二所相应房价款及利息，并承担房价款的一倍的赔偿责任；七、本合同在履行过程中未尽事宜，双方另行协商解决。协商不成的，向项目工程所在地人民法院诉讼解决。本协议一式六份，双方各执三份，双方法定代表人签字盖章后生效。本合同履行过程中双方共同签署的补充合同为本合同有效组成部分，与本合同有同等法律效力。该合同二十二所的法定代表人董庆生、鑫恒公司的法定代表人杨丽琴未签字，但盖有各自单位的印章。 二十二所2008年8月18日向新乡市规划局、新乡市国土资源局提交的《关于同意部分土地出让的报告》载明：“为配合新乡市城市规划和创建国家级卫生城市建设，我所同意将我所西北角垃圾中转站及其东侧土地出让，面积约560㎡（南北宽20米、东西长28米）。鉴于该地块有我所的厂房及配套设施，因此，希望国土资源局在出让国有土地使用权时，明确我所实施拆迁将造成经济损失，须由受让人与我单位协商解决拆迁补偿事宜。” 2008年11月5日，新乡市规划局召开建设项目审批委员会会议，同意位于新飞大道东侧二十二所西北城市垃圾中转站退出道路红线，按报会地块出让条件进行建设。 2009年6月24日，新乡市国土资源局与鑫恒公司签订《国有建设用地使用权出让合同》，约定向鑫恒公司出让03-111-280-03号宗地，该宗地总面积569.42平方米，其中出让宗地面积469.42平方米。补充条款约定：鑫恒公司负责对现占用新飞大道红线的垃圾中转站予以拆除，并在本合同项下宗地范围内无偿新建一座垃圾中转站，垃圾中转站项目所分摊100平方米土地不出让或划拨给鑫恒公司；新垃圾中转站建成后，鑫恒公司须将垃圾中转站及其分摊的100平方米土地一并移交给市环卫处管理使用。鑫恒公司负责对现垃圾中转站所占用土地和上述569.424平方米土地及地上建筑物的拆迁补偿，并承担所有费用和相关法律责任。鑫恒公司于2009年9月22日经批准取得该土地使用权证书，证书编号新国用（2009）第030615号，附宗地图地籍编号03-111-280-03。 2009年9月8日，二十二所与鑫恒公司签订协议，约定鑫恒公司严格按图纸所示范围砌筑，房子建好后拆除临时围墙，按宗地图砌筑正式围墙。 2009年10月20日，二十二所与鑫恒公司签订《拆迁补偿补充协议》，约定：一、鑫恒公司负责迁建位于规划红线内的垃圾中转站，并承担相应费用；二十二所同意拆除新飞大道以西、北邻天太社区（详见3909.40-490.25号地籍图）土地上的附着物供鑫恒公司开发营住房。该营住房建筑面积约1879平方米（其中营业房612平方米、住宅房1267平方米）。二、因二十二所拆除土地上的附着物，鑫恒公司对二十二所的补偿标准是：双方按建筑间距的2比8分配营住房，即二十二所分得总建筑面积20%的房产，所分房产办理房屋所有权证所需税、费由二十二所承担。三、二十二所需按时拆除土地上的附着物。四、对于二十二所地下管线等设施鑫恒公司应按二十二所要求进行重新铺设，不得影响二十二所日常科研生产，所发生的费用由二十二所承担。五、未尽事宜参照双方2007年9月签订的拆迁补偿协议协商解决。 2006年11月17日，鑫恒公司向隆基公司付款200万元。2010年4月16日，鑫恒公司向二十二所三产发展部交付荣昇苑营住楼1-2层南数第13户房屋，建筑面积308.74平方米。 隆基公司2012年4月25日为鑫恒公司出具《证明》称：其受二十二所领导委托，同意将鑫恒公司给二十二所的200万元转入隆基公司账户，然后再通过隆基公司的账户拨付给河南恒基建设工程有限公司二十二所工程项目负责人杜宏亮，此款用于二十二所厂房工程款。隆基公司2012年12月20日为二十二所出具《证明》称：根据新乡市国土资源局2006年第9次挂牌出让国有土地使用权补充公告关于编号为2006-32、2006-33号两块宗地原土地使用权人前期已实施了部分拆迁，竞买人须与原使用人达成拆迁补偿协议，并持协议参加竞买的要求，隆基公司与二十二所协商达成两处宗地的拆迁补偿协议，约定二十二所对该两宗土地上的经营性建筑物及其配套设施实施拆除，二十二所因此造成的经济损失（其中包括拆迁的经营性建筑物、机器设备的搬迁、水电暖地下管网的拆除、通信线路和科研场地的拆除及人员安置等方面费用），由隆基公司予以确认并承诺自愿给予补偿。后隆基公司因故放弃2006-32号宗地的竞拍，由鑫恒公司与二十二所签订拆迁补偿协议并参与竞拍。在竞拍前，二十二所将两宗地的拆迁补偿协议的全部内容告知了隆基公司、鑫恒公司，鑫恒公司对协议约定的二十二所因拆迁遭受的经济损失无疑义，并承诺按协议对二十二所进行拆迁补偿，由此鑫恒公司获得了该宗地的竞拍资格并竞拍到该宗土地。隆基公司与鑫恒公司分别拍得其中一宗地后，分别与二十二所正式签订拆迁补偿协议。 鑫恒公司未向二十二所提供设计图纸，双方也未就房屋的具体分配位置协商一致。 荣昇苑一期营住楼总层数八层：一层2119.92平方米，二层2246.19平方米，三层2189.36平方米，四层2189.36平方米，五层2189.36平方米，六层2189.36平方米,七层404.99平方米，八层275.65平方米，总计13804.19平方米。荣昇苑二期综合楼总层数六层：一层372.65平方米，二层408.83平方米，三层327.16平方米，四层327.16平方米，五层327.16平方米，六层327.16平方米，总计2090.11平方米。新乡市价格认证中心价格评估结论：一、二期营业房建筑面积共5147.59㎡，平均价格8124元／㎡；一、二期住宅房建筑面积共9072.12㎡，三层平均价格3777元／㎡，四层平均价格3399元／㎡，五层平均价格3059元／㎡，六层3059元／㎡。一期办公用房建筑面积1674.6㎡，平均价格3662／㎡。上述一、二层为营业房，三－六层为住宅房，七-八层为办公用房。 新乡市房产咨询测绘服务中心2013年3月5日出具房屋面积司法鉴定报告书，称新国用（2008）第03003号国有土地使用权证附宗地图﹝2006﹞108号范围内房屋建筑面积为2144.68平方米。 本院认为：一、关于涉案合同的效力。二十二所与鑫恒公司2007年9月签订的拆迁补偿合同、2009年10月20日签订的拆迁补偿补充协议、2009年7月拆迁补偿安置合同均系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，均有效。2009年7月拆迁补偿安置合同上虽无双方法定代表人的签字，但加盖了各自单位的印章，故该合同依法成立、生效。鑫恒公司主张该合同不是双方的真实意思表示，证据不足，且鑫恒公司已部分履行合同约定的交付房屋的义务，于2010年4月16日向二十二所交付一套门面房，其主张合同未生效的理由不成立，不予采纳。双方各自的权利义务应依据上述合同确定。 关于鑫恒公司提出的二十二所未按约定履行拆迁义务的抗辩是否成立问题。二十二所是涉案2006-32号宗地的原使用权人，根据新乡市国土资源局2006第9期挂牌出让公告，该宗地面积6.4亩，挂牌出让须知第十一条特别提示，该宗地在成交后由竞得人负责按照规划确定的总用地范围组织对地上建筑物实施拆迁，并承担有关拆迁补偿费用，具体拆迁范围见出让文件图示或文字说明，2006-32宗地示意图明确划定了拆迁范围线与出让范围线，拆迁范围大于出让范围，鑫恒公司与二十二所2007年9月签订的拆迁补偿合同也明确约定拆除拆迁范围内的经营性建筑物及配套设施5254.36平方米，二十二所已将拆迁范围内的建筑物及配套设施拆除，鑫恒公司亦取得了出让范围内的土地使用权，鑫恒公司现在以出让范围内拆除的房屋面积不足5254.36平方米主张二十二所未完全履行拆迁义务，有悖诚实信用，其抗辩理由不成立，本院不予采纳。 关于鑫恒公司应当履行的合同义务。2007年9月合同第三条约定，二十二所同意鑫恒公司将应付给二十二所的拆迁补偿费900万元用2006-32号宗地上所建房屋以产权调换方式进行补偿，鑫恒公司同意二十二所得到该宗土地上楼房总建筑面积的33%的所有权，第七条约定鑫恒公司最迟应在2009年4月30日前将补偿给二十二所的房屋相关产权手续（房屋产权证、房屋土地使用证）、房屋钥匙等交给二十二所。2009年10月20日拆迁补偿补充协议约定，二十二所同意拆除3909.40-490.25地籍图土地上的附着物供鑫恒公司开发营住房，鑫恒公司对二十二所的补偿是二十二所分得总建筑面积20%的房产，所分房产办理房屋所有权证所需税、费由二十二所承担。上述约定具体、明确，鑫恒公司应当按照约定全面履行自己的义务。对二十二所提出的鑫恒公司按照约定交付房屋并办理房屋产权证书的请求，依法应予支持。 关于鑫恒公司应当承担的违约责任。按照双方约定的房屋分配原则，二十二所根据需要有优先选择权，具体楼房所分配位置以经双方认可后的图纸为准。鑫恒公司仅于2010年4月16日向二十二所交付一套门面房，在未与二十二所协商房屋如何分配的情况下即将房屋出售，导致二十二所不能得到约定补偿的房屋。二十二所提出鑫恒公司退还相应房价款的请求成立，应予支持。鑫恒公司首先应当继续履行合同，交付房屋；对于不能交付的，应按照新乡市价格认证中心新家证鉴民字【2013】1号价格评估结论支付二十二所相应对价。对于二十二所提出的每日6000元逾期交房违约金及承担房价款一倍赔偿责任的请求，鑫恒公司提出了约定违约金过高的抗辩。本院以二十二所的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况以及预期利益等综合因素衡量，将双方约定的违约金调整为不能交付房屋价款的20%。 鑫恒公司提供的隆基公司的收据、证明等不足以证明其为二十二所代付200万元工程款，且涉及案外人利益，在本案中不予一并处理；二十二所请求鑫恒公司退还多占的土地与涉案拆迁补偿不是同一法律关系，本院亦不予一并处理。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条的规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下： 一、新乡市鑫恒房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内向中国电子科技集团公司第二十二研究所交付荣昇苑小区一期营住楼一层699.57平方米、二层741.24平方米、三至六层每层722.49平方米、七层133.65平方米、八层90.96平方米的房屋（含已交付的荣昇苑小区营住楼1-2层南数第13户，建筑面积308.74平方米），交付荣昇苑小区二期综合楼一层74.53平方米、二层81.77平方米、三至六层每层65.43平方米的房屋，并于90日内协助中国电子科技集团公司第二十二研究所办理相应房屋产权转移登记手续。 二、如新乡市鑫恒房地产开发有限公司不能交付上述房屋的，十五日内对不能交付部分按照一、二层8124元／㎡、三层3777元／㎡、四层3399元／㎡、五层3059元／㎡、六层3059元／㎡、七、八层3662／㎡向中国电子科技集团公司第二十二研究所支付相应房屋价款。 三、新乡市鑫恒房地产开发有限公司于本判决生效后十日内按照本判决第二项确定的给付数额的20%承担对中国电子科技集团公司第二十二研究所的违约责任。 四、驳回中国电子科技集团公司第二十二研究所的其他诉讼请求。 如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费166800元，保全费5000元，新乡市鑫恒房地产开发有限公司负担。价格评估费40000元，由中国电子科技集团公司第二十二研究所与新乡市鑫恒房地产开发有限公司各负担20000元。土地测绘费35045元，由中国电子科技集团公司第二十二研究所负担。房屋测绘费1930元，由新乡市鑫恒房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省高级人民法院。
审 判 长 朱光民 审 判 员 蒋雪梅 审 判 员 刘志飞
二〇一四年十月十四日
书 记 员 刘 冬 |
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