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汝南县人民法院 民 事 判 决 书 （2014）汝民初字第00249号 原告马志景，男，1956年7月15日出生，汉族，农民。 委托代理人张进，女，河南安澜律师事务所律师。 被告李来旺，男，1960年5月12日出生，汉族，农民。 委托代理人袁英，男，河南安澜律师事务所律师。 原告马志景与被告李来旺确认合同无效纠纷一案，本院受理后，依法由组成合议庭，于2014年5月22日公开开庭进行了审理，原告马志景、委托代理人张进及被告李来旺、委托代理人袁英到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告马志景诉称，1993年11月27日，原、被告签订出售房宅合同，双方约定被告购买原告平房三间、伙房一间、宅院四间、价格4000元。原告如果回来，被告保证原告有住宅，并负责为原告找。现原告回来，向被告提出要求，经多次调解未果。请求：确认原、被告签订的出售房宅合同无效，被告返还原告平房三间、伙房一间、宅院四间的宅基地一处。 被告李来旺辩称，原告所诉不属实。一、原、被告签订的合同合法有效，系双方当事人真实意思表示；二原告起诉已超过诉讼时效。不同意原告的诉讼请求。 经本院审理查明，原、被告均属于汝南县古塔街道办事处刘柏庄社区居委会大新庄居民，1993年11月27日，原告马志景与被告李来旺签订出售房宅合同，双方约定由原告马志景将其平房三间、伙房一间、宅院四间以肆仟元价格出售给被告李来旺。协议签订后，双方按照约定各自履行了交房和付款的义务。同时，被告李来旺也搬进所购房屋，并居住生活至今。另建平房（门楼）四间。该房现址为汝南县古塔街道办事处刘柏庄社区居委会居民大新庄83号。2014年2月26日，原告马志景以被告李来旺未帮其找到宅基为由诉至本院，要求确认原、被告签订的出售房宅合同无效。 本院认为，原、被告签订的出售“房宅”合同是当事人买卖真实意思表示，签于原、被告双方的买卖行为在国家禁止性规定出台前已经发生并已实际履行，被告也已付清房款，并已实际管理使用系争房屋长达二十年，另新建平房四间。从遵循诚实信用原则和维护社会稳定角度出发，可维持居住使用现状。依照最高人民法院[1992]民他字第8号批复认为：农村房屋买卖按约定交付房款以及管理房屋的买卖有效。《中华人民共和国合同法》第五十二条第五（项）规定：违反法律、行政法规强制性规定的合同无效。《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第四款：农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。可见，禁止农村集体土地使用权单独转让，但在农村房屋所有权发生流转的情况下，其项下的宅基地使用权转让并不禁止，只是出卖以后不可再申请宅基地而已。《中华人民共和国物权法》第九条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。这里的“法律另有规定的除外”考虑到现行法律的规定以及我国的实际情况尤其是农村的实际情况，本法并没有一概规定必须经依法登记才发生效力。第十五条：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第四条：民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则之规定，判决如下： 驳回原告马志景的诉讼请求。 本案诉讼费300 元，由原告负担. 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省驻马店市中级人民法院。逾期不上诉，本判决即发生法律效力 审 判 长 冯 原 审 判 员 邓华伟 人民陪审员 郭新建 二〇一四年八月二十五日 书 记 员 张 勇
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