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河南省漯河市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2014）漯民二终字第153号 上诉人（原审原告）：临颍京辰置业有限公司。 法定代表人：王胜利，该公司董事长。 委托代理人：高全民，河南顺意律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：徐拴朋，男，汉族。 委托代理人：毛会春，河南帝豪律师事务所律师。 上诉人临颍京辰置业有限公司（以下简称京辰置业公司）因与被上诉人徐拴朋返还原物纠纷一案，京辰置业公司于2012年6月25日向临颍县人民法院（以下简称原审法院）提起诉讼，请求判令徐拴朋返还其京辰温泉花园3幢A026号门面房，搬出该房屋，停止侵害，恢复原状，并承担本案诉讼费用。原审法院于2012年10月25日作出（2012）临民北初字第132号民事判决。徐拴朋不服原判，向本院提起上诉。本院于2013年8月20日作出（2013）漯民二终字第110号民事裁定，以原审判决认定事实不清，证据不足，撤销原判，发回重审。原审法院重审后，于2014年7月24日作出（2013）临民北初字第141号民事判决。京辰置业公司不服原判，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2014年10月20日公开开庭进行了审理。上诉人京辰置业公司的委托代理人高全民，被上诉人徐拴朋及其委托代理人毛会春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原审法院经审理查明：京辰置业公司将其开发并取得商品房销售许可证的房屋对外销售。2011年11月9日，徐拴朋自愿与京辰置业公司达成京辰温泉花园商品房买卖合同。合同约定：“……第二条、商品房销售依据。买受人购买的商品房为现房。预售商品房批准机关为临颍县房地产管理局。商品房预售许可证号为临房管售字第072号。第三条、买受人所购商品房的基本情况……第3幢A027号房。该商品房的用途为商业，属框架结构，层高为3.6M，……建筑面积共44.42平方米。第四条、计价方式与价款。……1、按建筑面积计算，商品房单价为每平方米7603.11元，总金额337730元整。……第八条、交付期限。出卖人应当在2011年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。1、该商品房经验收合格。……第十一条、交接。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。……第二十三条、本合同自双方签订之日起生效……。”2012年5月24日，京辰置业公司在其开发的门面房的门上喷涂了房屋编号。2012年3月22日，双方交房验收，京辰置业公司亦将房屋钥匙交与徐拴朋。房屋交接后，徐拴朋对其实际占有的房屋地面及墙壁进行了铺设及粉刷。但京辰置业公司于2012年5月21日向徐拴朋发送律师函，告知徐拴朋错领了相邻的“A026”的钥匙。徐拴朋收到律师函后方知其所实际占有的房屋的编号为“A026”。针对交房的时间与地点，徐拴朋辩称，2012年3月22日，在现在占有的房屋交的房，京辰置业公司代理人称其不知道。针对交钥匙时间及是否指定房屋的具体位置，京辰置业公司代理人称其均不清楚，事实上京辰置业公司工作人员将26号商铺钥匙错发给徐拴朋方。徐拴朋辩称，2012年3月22日交的钥匙，指定了现在占有的房屋位置，而且现场交房，有交房验收单。 另查明，京辰温泉花园3幢“A026”与“A027”南北相邻，均系商业用途即门面房。所称的“A027”房屋正中有一条明显的伸缩缝。2012年5月23日，京辰置业公司为徐拴朋办理了房权证。 原审法院认为：双方自愿签订的京辰温泉花园3幢“A027号”商品房买卖合同内容合法有效。京辰置业公司与徐拴朋签订房屋买卖合同时其未给房屋进行编号，现京辰置业公司称与徐拴朋签订的是京辰温泉花园“A027”房屋买卖合同，但在外观上京辰置业公司无证据证明“A027”、“A026”之间的区别。京辰置业公司称其工作人员错误将“A026”号房钥匙交与徐拴朋，因双方于2011年11月9日签订合同，2012年3月22日交房，并将“A026”的钥匙交给徐拴朋，虽然京辰置业公司于2012年5月21日向徐拴朋发了律师函，告知徐拴朋错领了钥匙，但其明知双方存在纠纷，仍然于2012年5月23日为徐拴朋办理了房权证，京辰置业公司的这种行为对徐拴朋明显有失公平。房地产商对其开发的现房有无编号并不影响实际房屋的销售，公平起见应当以实际交付的房屋为实际购买房屋。京辰置业公司于2012年3月22日将门面房“钥匙”交付与徐拴朋，徐拴朋亦实际占有门面房并进行了装修，在京辰置业公司没有其它证据证明徐拴朋系强行占有“A026”门面房的情况下，应当认定京辰置业公司实际上是将“A026”门面房卖与了徐拴朋。房屋的编号并不影响实际的现房销售，现房买卖应以实际交接的房屋为准，现京辰置业公司诉请徐拴朋返还京辰温泉花园3幢A026号门面房，并责令徐拴朋搬出该房屋，停止侵害，恢复原状，依法不予支持。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第四十一条、第六十条、第六十一条、第六十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：驳回京辰置业公司的诉讼请求。案件受理费100元，由京辰置业公司负担。 京辰置业公司上诉称：徐拴朋购买的商铺的建筑面积为44.42平方米，而徐拴朋现在占有使用的商铺面积是42.95平方米。京辰置业公司对京辰温泉花园小区及商铺的编号，是在建房之初就设定好的，并非是与徐拴朋发生纠纷后的权宜之策，原审判决认定应当以实际交付的房屋为实际购买的房屋，明显不当。综上，请求二审法院依法撤销原审判决，改判支持京辰置业公司的诉讼请求。 徐拴朋二审辩称：双方按照合同约定和相关法律规定履行了正常的商品房买卖手续，徐拴朋支付了房款，京辰置业公司为徐拴朋办理了相应的产权证书，徐拴朋合法取得了现在的门面房。原审判决认定事实清楚，判决结果正确，京辰置业公司上诉理由不能成立，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。 本院经审理查明的事实与原审查明的事实相同。 本案二审的争议焦点为：京辰置业公司以徐拴朋现占有使用的门面房并非双方所签商品房买卖合同上约定的房屋为由诉请主张徐拴朋搬出房屋，应否予以支持。 本院认为：京辰置业公司将其开发的商品房对外销售。2011年11月9日，京辰置业公司与徐拴朋签订京辰温泉花园商品房买卖合同，将其门面房一间出售给徐拴朋。合同签订后，双方对诉争买卖的房屋进行了交接与验收，京辰置业公司将门面房钥匙交给徐拴朋，徐拴朋亦按照合同约定向京辰置业公司支付了购房款并对交付的门面房进行了装修。在双方签订商品房买卖合同及对门面房进行验收交接时，京辰置业公司并未给其欲出售的门面房进行编号，在双方发生纠纷后，京辰置业公司在诉争买卖门面房的门上喷涂了编号，并以其在交付给徐拴朋的门面房上喷涂的编号与双方签订商品房买卖合同约定的编号不一致为由诉请主张徐拴朋返还其房屋，于理不通，于法无据，原审判决以此认定应当以实际交付的房屋为约定买卖的房屋，并无不当，本院依法予以维持。关于双方实际交接的房屋面积与合同约定房屋面积之间有差异的问题。因双方所签商品房买卖合同第五条“面积确认及面积差异处理”中对合同约定面积与产权登记面积有差异的以产权登记面积即实际面积为准约定明确，故京辰置业公司如认为双方买卖并实际交付使用房屋的面积与约定面积有差异，可另行主张依约据实结算，京辰置业公司以交付商品房的实际面积与合同约定面积之间有差异，主张双方交付的房屋并非合同约定的房屋，本院无法予以支持。综上，京辰置业公司上诉理由不足，其上诉主张本院依法不予支持。原审判决尚无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由上诉人临颍京辰置业有限公司负担。 审判长 石笑云 审判员 王路明 审判员 陶京涛 二〇一四年十月二十一日 书记员 田 甜 |
