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河南省商丘市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2013）商民三终字第916号 上诉人（原审原告）宗和勤（曾用名宗和琴），女，1964年6月19日出生。 上诉人（原审原告）袁素，女，1989年3月10日出生，系宗和勤之女。 以上二上诉人的委托代理人陈晓明，金研（商丘）律师事务所律师。 上诉人（原审原告）袁业旺，男，1933年12月16日出生。 上诉人（原审原告）田祖英，女，1938年6月16日出生，系袁业旺之妻。 以上四上诉人的委托代理人杨国庆，河南向东律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）尤文君，男，1963年2月27日出生。 被上诉人（原审被告）马艳梅，女，1967年10月4日出生。 以上二被上诉人共同委托代理人孟琨，河南睢阳律师事务所律师。 上诉人宗和勤、袁素、袁业旺、田祖英与被上诉人尤文君、马艳梅房屋买卖合同纠纷一案，宗和勤等四人于2011年12月28日向原审法院起诉，请求依法判令被告返还原告已给付的购房款203300元，并承担诉讼费用。后变更诉讼请求为：确认双方房屋买卖合同合法有效，判令被告履行合同交付房屋，协助办理房屋过户手续，被告承担诉讼费用。该院经审理于2012年5月25日作出（2012）商梁民初字第140号民事判决，尤文君、马艳梅不服提起上诉，本院审理后认为原审认定事实不清，适用法律不当，发回原审法院重审。该院重审后又于2013年9月20日作出（2013）商梁民初字第210号民事判决，宗和勤等四人不服该判决向本院提起上诉。本院于2013年12月4日受理后依法组成合议庭，并于2013年12月17日公开开庭审理了本案。上诉人宗和勤、袁素及其委托代理人陈晓明，上诉人宗和勤、袁素、袁业旺、田祖英的委托代理人杨国庆，被上诉人尤文君、马艳梅的委托代理人孟琨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原审法院查明，原告宗和勤、袁素、袁业旺、田祖英与被告尤文君、马艳梅之间所争议的位于梁园区民主路南新建路西张庄综合楼西数第8-9号（东数第6号）262.2平方米商业用房产一套，系被告尤文君从案外人张某甲处以400000元的价格购买所得。2000年2月2日被告尤文君取得了商市房权证（2000）字第A001373号《房屋所有权证》。 2001年9月14日，被告尤文君在中国农业银行商丘市分行营业部贷款200000元整，借款到期日为2002年12月14日。银行将该笔贷款划转到了尤文君存款账户。2002年12月31日从尤文君上列账号中偿还银行贷款本息合计203300元整。 原告宗和勤之夫袁某甲（已殁）原是中国农业银行商丘市分行营业部职工，与被告尤文君是朋友。2001年12月至2002年3月间，袁某甲和宗某某（系袁某甲之妻宗和勤的弟弟）分别于2001年11月21日、2001年12月10日两次、2001年12月24日，2001年12月27日、2001年12月31日、2002年1月7日、2002年1月15日、2002年1月18日、2002年3月29日共十次，从中国工商银行商丘分行营业部和中国农业银行商丘市分行营业部电汇给被告尤文君人民币130100元整，支出手续费290元整，共计130390元整。 2002年3月10日，被告尤文君将梁园区民主南路新建路西张庄综合楼东数第6号房屋出租给了承租人朱某某，双方签订了1份《房屋租赁协议》，约定租赁期限为1年。 2002年12月10日被告尤文君与袁某甲签订了1份《房地产买卖契约》（该合同为格式合同），合同中，尤文君为甲方，袁某甲为乙方。合同约定：由于甲方已收到乙方预付的购房定金，双方同意就下列房地产买卖事项，订立本契约，共同遵守。一、甲方自愿将座落在梁园区民主中路四面钟西南角东数6号房张庄西综合楼的房地产（房屋建筑面积262.20平方米）出售给乙方。该房地产的基本情况已载于申请审批表中，乙方已对甲方所出售的房地产做了充分了解，愿意购买该房地产。二、甲乙双方议定的上述房地产成交价格为人民币肆拾万元（￥400000）。乙方于2002年12月31日前一次付清给甲方，购房定金将在最后一次付款时冲抵。付款方式现金。三、双方同意于2002年12月由甲方将上述房地产正式交付给乙方。房屋移交给乙方时，其建筑物范围内的土地使用权一并移交给乙方。四、甲方保证上述房地产权属清楚。若发生与甲方有关的产权纠纷或债权债务，概由甲方负责清理，并承担民事诉讼责任，因此给乙方造成经济损失，甲方负责赔偿。……九、本契约经双方签章，并经房地产买卖主管机关审查批准后生效。该契约还就违约责任、履行中发生争议的处理方式、过户费用的负担等进行了约定。 2003年3月6日，被告尤文君给袁某甲出具1份《承诺书》，记载：“自房产过户后，该房租由袁某甲收取。” 2003年3月12日为了与办理房产过户手续的时间一致和少交契税的目的，袁某甲持有修改了房地产成交价格为“人民币（大写）叁拾伍元，￥350000元。”和“双方同意于2003年3月12日由甲方将上述房地产交付给乙方”及落款时间“2003年3月12日”的《房地产买卖契约》（该契约落款甲方签名处有尤文君的指印），袁某甲和尤文君的身份证，尤文君的房租所有权证，到商丘市房地产管理局填写了《私有房屋所有权登记申请表》（该申请表中原产权人尤文君签名处亦有尤文君的压名指印），商丘市房地产管理局收回并注销了尤文君的商市房权证（2000）字第A001373号《房屋所有权证》，并于2003年3月13日为袁某甲颁法了商市房权证（2003）字第B018264号《房屋所有权证》。 2003年3月21日，袁某甲以于2002年12月10日与尤文君签订的《房地产买卖契约》为依据，同时提供了尤文君商市房权证（2000）字第A001373号《房屋所有权证》和尤文君、马艳梅的《身份证》、《结婚证》、袁某甲、宗和勤的《身份证》、《户口本》、《结婚证》等，在中国农业银行商丘市分行营业部办理了贷款申请，袁某甲与该行营业部签订了《个人消费担保借款合同》，借款金额240000元。双方约定将贷款转入袁某甲在该行营业部开立的账户内，按月还本付息，借款期限十年。同时签订了《商丘市房地产抵押合同书》办理了《房地产抵押清单》。在袁某甲与该行营业部签订借款、抵押合同前，袁某甲委托商丘信誉评估咨询有限公司对用于抵押的房产进行了价格评估，2003年3月13日该评估公司作出了"梁园区民主路张庄综合楼门面房评估报告书"，结论为：单位价值2000元／平方米，总价值524400元。2003年3月18日，该抵押房屋在商丘市房地产管理局办理了商市房（2003）他字第003763号《房屋他项权证》。2003年3月21日，袁某甲还办理了《个人贷款抵押房屋保险单》。2003年3月21日该行营业部将借款240000元划入袁某甲账号。 2003年7月15日，袁某甲将梁园区民主南路新建路西张庄综合楼西数第8、9间房屋出租给了承租人刘某某，双方签订了1份《房屋租赁协议》，约定租赁期限为5年。 2003年9月25日，袁某甲因交通事故去世。 2004年3月4日，尤文君因不服商丘市房地产管理局为袁某甲颁发上述争议房屋的《房屋所有权证》，向该院提起行政诉讼。2004年8月9日，该院以尤文君未按规定期限补交诉讼费为由，裁定按自动撤诉处理。2004年9月30日，尤文君向商丘市中级人民法院提起行政诉讼。经审理，商丘市中级人民法院于2005年10月7日作出（2004）商行初字第42号行政判决书，判决：撤销商丘市房地产管理局于2003年3月13日为袁某甲颁发的商市房权证（2003）字第B018264号房屋所有权证书。商丘市房地产管理局因不服判决提起上诉，河南省高级人民法院于2006年12月13日作出（2006）豫法行终字第00153号行政判决书，判决撤销商丘市中级人民法院（2004）商行初字第42号行政判决，维持商丘市房地产管理局为袁某甲颁发的商市房权证（2003）字第B018264号房屋所有权证书。尤文君不服，向河南省高级人民法院提起再审，河南省高级人民法院于2010年8月18日作出（2008）豫法行监字第6号行政判决书，判决撤销（2006）豫法行终字第00153号行政判决，维持商丘市中级人民法院（2004）商行初字第42号行政判决。宗和勤对（2008）豫法行监字第6号行政判决书不服，向最高人民法院申请再审。2011年12月30日最高人民法院向宗和勤下发了（2011）行监字第334号《中华人民共和国最高人民法院行政审判庭通知书》，决定不对该案提起再审。 另查明：1、2003年3月21日袁某甲在中国农业银行商丘市分行营业部的贷款本息已经还清。2、原告宗和勤系死者袁某甲之妻，袁素系袁某甲和宗和勤之女儿，袁业旺系袁某甲之父，田祖英系袁某甲之母，均为袁某甲的第一顺序继承人。3、原、被告争议的房屋座落位置，在《房地产买卖契约》、《私有房屋所有权登记申请表》及《房屋所有权证》上，在袁某甲与刘某某、周某某签订的《房屋租赁协议》上等表述不一致，经审查系同一处房屋。 原审法院认为，1、被告马艳梅被诉主体是否适格问题。被告尤文君与马艳梅系夫妻关系，依据《婚姻法》第十七条、第十八条规定，夫妻在婚姻关系存续期间所得的财产，归夫妻共同所有。原、被告争议的房屋所有权虽然登记在尤文君名下，马艳梅依法享有共有财产权利。原告在起诉尤文君主张权利的同时，将马艳梅列为共同被告并无不妥，被告马艳梅的被诉主体适格。 2、2001年12月至2002年3月间，袁某甲是否给被告尤文君汇款问题。在2001年12月至2002年3月间，袁某甲通过银行电汇方式给被告尤文君汇款130100元，手续费支出290元，共计130390元，原告持有有效证据予以证明，事实清楚，予以采信。但在该案中，原告未请求偿还该款项，故该院不予审理。 3、2002年12月31日，袁某甲是否代尤文君偿还银行贷款问题。其一，2001年9月14日，被告尤文君在中国农业银行商丘市分行营业部贷款200000元，银行将该笔贷款划转到了尤文君的存款账户。2002年12月31日，偿还银行贷款本息合计203300元整，也是从54010110009243账号归还的。其二，原告未向该院提交被告尤文君或马艳梅出具的或者认可的代替其偿还银行借款本息事实的任何证据。其三，原告仅依据银行出具的偿还银行贷款凭证的空白处以书写方式记有“袁某乙”字样和证人杨某某、王某某“2002年12月31日，袁某甲向杨某某借款210000元，在中国农业银行商丘市分行营业部将钱交给了袁某甲，并听袁某甲讲借款用途是买房子”的证言，认为袁某甲代尤文君偿还了银行借款的事实不清。袁某甲向杨某某借款，与袁某甲是否代尤文君偿还银行贷款之间没有必然的联系，不能形成完整的证据链。综上，原告诉称袁某甲代尤文君偿还银行贷款本息合计203300元的事实不清，证据不足，理由不成立，该院不予采信。 4、尤文君与袁某甲签订的《房地产买卖契约》的真实性及合同是否成立问题。经审查，尤文君与袁某甲2002年12月10日签订了《房地产买卖契约》，但原告无有效证据证明向被告支付了购房价款，故双方房屋买卖行为没有完成。 5、袁某甲于2003年3月21日在中国农业银行商丘市分行营业部贷款240000元问题。一、该笔贷款从时间节点上看，袁某甲依据修改后的《房地产买卖契约》办理了房屋产权过户登记，2003年3月13日，商丘市房地产管理局注销了尤文君的商市房权证（2000）字第A001373号《房屋所有权证》，并为袁某甲办理了新的商市房权证（2003）字第B018264号《房屋所有权证》；袁某甲在中国农业银行商丘分行营业部申请贷款的时间为2003年3月21日。由此可以看出，袁某甲申请贷款时，房屋所有权已经转移到袁某甲名下，并取得了《房屋所有权证》，何以又用已经作废的尤文君的《房屋所有权证》及尤文君、马艳梅的身份证明办理房屋抵押贷款。二、据该笔贷款手续记载，贷款用途为购买二手个人商用房，贷款期限为十年，付款方式为本息等额按月偿还。由此说明，该笔贷款是以购买二手个人商用房为由，达到长时间使用贷款，按月分期支付的目的。三、贷款银行将该笔贷款划转到了袁某甲开设的账户54010110000184，无证据显示该笔贷款转给了尤文君夫妇。由此认为，该笔贷款与袁某甲和尤文君之间签订的《房地产买卖契约》之间缺乏关联性。原告诉称用该贷款偿还尤文君、马艳梅夫妇房款的事实不清，证据不足，其理由该院不予采信。 综上，原告亲属袁某甲与被告尤文君之间签订了房屋买卖合同，但袁某甲并没有按照合同约定的时间和方式向被告支付购房款，房屋买卖行为没有完成。原告要求“依法确认双方之间签订的买卖合同合法有效，判令被告履行合同交付房产，协助办理房产过户手续义务”的请求，该院不予支持。原审依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条第一款（全面履行合同义务）、第九十四条（解除合同），《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条之规定，经该院审委会研究决定，判决：驳回原告宗和勤、袁素、袁业旺、田祖英的诉讼请求。案件受理费7300元，财产保全费1520元，由原告承担。 宗和勤等四人不服原判上诉称，一、双方签订的购房合同成立并生效，原审以合同未予履行回避合同是否有效不当。1、上诉人所举房屋买卖合同约定被上诉人将其名下涉案房屋以400000元的价格出售给宗和勤之夫袁某甲，该合同本身是要约，被上诉人按手印为承诺，合同及申请表中经鉴定均为尤文君本人指印，合同本身已足以证实出售房产是尤文君真实意思表示，该合同依法成立并生效，被上诉人称对房屋买卖事实不知情不能成立。2、尤文君签订房屋买卖合同后一方面积极为袁某甲贷款提供相关手续，一方面协助办理房产过户登记申请，合同已实际履行，上述事实有袁某甲在银行的贷款资料、含有尤文君押名手印房屋买卖合同等为证。二、袁某甲是否给付购房款。1．依据2002年12月10日双方签订的《房地产买卖契约》、《所有权登记申请表》、《产权注销登记表》三者之间相互印证，足以证明房屋买卖行为已经完成。2．在2003年3月10日尤文君与朱某某签订的租赁合同到期，至2004年3月4日尤文君提起行政诉讼，在此期间尤文君均未对原租赁合同到期后的房屋进行租赁处分有违常理。而结合2002年3月6日尤文君签订的承诺书，以及2003年7月15日袁某甲刘某某签订的租赁合同尤文君也未提出异议，足以认定双方之间的房屋买卖交易行为已经完成。3、既然原审认定2001年11月至2002年3月间尤文君以经营需要向袁某甲借款，袁某甲以现金形式分十次存入尤文君账户130390元，后期借款折抵购房款，却以另行主张为由否定上诉人抵消购房款的事实，显然自相矛盾。后期袁某甲借款还尤文君贷款203300元用以抵购房款的事实有袁某甲朋友杨某某及司机王某某当庭作证的证人证言为证。以上付款凭证足以说明袁某甲履行了付款义务，而原审对付款不予认定错误。三、假定上诉人一方迟延付款，被上诉人也已超过法定的解除权行使期限，其依法无权行使合同解除权，上诉人如按合同约定补齐购房款，被上诉人仍应履行协议，交付房产。请求二审法院查清事实撤销原判，改判双方之间签订的房屋买卖合同有效并协助办理房产过户手续。 被上诉人尤文君、马艳梅答辩称，2002年12月10日的房屋买卖合同无效、虚假。1、在原审中上诉人提交的证据均为复印件，2002年12月10日房屋买卖契约的原件已不存在。2、如果上诉人宗和勤的丈夫袁某甲到银行贷款，房屋买卖契约原件应当由袁某甲保存。该房屋买卖合同原件只能用于贷款，不能作其他用途。3、上诉人在原审中除了提交2002年12月10日的房屋买卖契约，还提交了2003年3月12日的房屋买卖契约，2003年合同修改了2002年的合同，小写和大写不一致。4、上诉人主张尤文君在房屋买卖契约上按有指印，但回避了尤文君没有签名的事实。双方进行行政诉讼时对房屋买卖契约进行鉴定，证明房屋买卖契约上“尤文君”的签字不是尤文君本人所写。商丘市梁园区人民法院（2003）商梁民初字1032号民事判决书、商丘市中级人民法院（2004）商行初字第42号行政判决书，河南省高级人民法院（2008）豫法行监字第6号行政判决书均查明被上诉人与袁某甲之间不存在房屋买卖关系。尤文君与袁某甲私交不错，尤文君经商过程中，因手中有钱，经另案查实，案外人张某乙把房屋抵押给尤文君（已过户作为抵押形式），袁某甲作为中间人，约定如张某乙把款还上，把房子在过户到张的名下，才造成袁某甲手里有尤文君按有手纹的空白合同。用来抵押的房屋经鉴定是720000元。以上可以说明2002年12月10日的房屋买卖契约虚假，不应当履行。上诉人没有支付房款。在原审中上诉人所称的购房款票据，均在2002年3月29日之前，且多张都是小额款项，最多的一笔是两万元。上诉人主张是付房款不符合情理。原审中没有认定上诉人申请的证人杨某某及司机王某某的证言，因两证人在两级法院所说的证言相互矛盾，上诉人主张袁某甲借证人的210000元用以偿还尤文君借款203300元不属实，据此，上诉人主张支付给被上诉人购房款虚假。请求二审法院，依法驳回被上诉人诉讼请求。 根据各方诉辩意见，本院归纳本案的争议焦点为：涉案的房屋买卖协议是否合法有效，应否继续履行，原审驳回上诉人的诉讼请求是否正确。 二审期间各方当事人均没有提交新证据。 本院经审理查明：河南省高级人民法院于2004年5月17日出具的（2004）豫法文鉴字第050号号文件检验鉴定书的鉴定意见中显示“承诺书”上“尤文君”签名处的指印是否为尤文君所捺印无法得出确切的结论。涉案的房地产买卖契约中“尤文君”的签字经鉴定“无法确定是否尤文君本人所书写”。其他查明的事实同原审查明的基本事实一致。 本院认为，一、关于上诉人的亲属袁某甲与被上诉人尤文君之间房屋买卖合同是否成立并生效的问题。上诉人为支持其主张成立，提交有2002年12月10日和2003年3月12日两份房屋买卖契约。河南省高级人民法院（2008）豫法行监字第6号行政判决书认定，在袁某甲2003年3月12日办理涉案房屋权属转移登记时，尤文君既没有亲自办理也没有委托袁某甲进行办理，涉案的两份合同的签订日期及价款均有明显的涂改，且涉案房屋当时的评估价格与房屋买卖契约约定的价格相差380000余元，尤文君出卖房屋不符合常理。另外从商丘市梁园区人民法院（2003）商梁民初字1032号民事判决书上显示，案外人张某甲与尤文君因涉案的房屋产生纠纷，从2001年4月6日开始至2003年10月10日终审判决结束，而袁某甲在2003年9月25日因交通事故去世，在此期间尤文君出卖房屋也不符合常理。上诉人持有的房屋买卖契约上“尤文君”的签名是否为尤文君所写无法确认，且尤文君对该房屋买卖契约也不认可。综合以上分析，上诉人提供的房屋买卖契约等证据不是尤文君真实意思的表示，上诉人关于涉案房屋买卖合同成立并生效的主张不能成立，本院不予支持。 二、关于上诉人已向尤文君电汇130390元用以抵偿涉案房款的问题。袁某甲通过电汇的方式汇给尤文君130390元，但上诉人提交的房地产买卖契约签订的日期为2002年12月10日，而上述款项的汇款日期为2001年12月10日至2002年3月29日，共计十次，数额大小不等，且上诉人既没有提交袁某甲与尤文君之间关于该款为支付房款约定的相关证据，尤文君也不予以认可，故上诉人主张该款双方约定用以抵偿房款的主张不能成立。本院不予支持。 三、关于上诉人主张袁某甲存入尤文君在农行的账户203300元用以抵偿房款的问题。上诉人主张袁某甲借案外人杨某某、王某某二人210000元偿还尤文君在农行的贷款203300元，用以抵购房款，但证人杨某某、王某某二人在两次庭审中对借款给袁某甲210000元的交付地点及筹款数额的陈述均有不同，且袁某甲收到该款没有给其出具收条等凭证，也不符合常理。上诉人虽主张还款凭证空白处下方记有“袁某乙”是袁某甲所写，但该款是否为袁某甲的个人款项或是其他人的款项不清，其也没有提供尤文君或者其妻马艳梅出具的收条，即使袁某甲代尤文君偿还203300元的银行贷款，也不必然得出该款系抵偿涉案购房款的结论。上诉人的该项主张也不能成立，本院不予支持。 综上，由于上诉人提供的房屋买卖契约等证据不是被上诉人尤文君真实意思的表示，其请求判令涉案房屋买卖合同成立并生效，被上诉人履行合同交付房屋，协助办理房屋过户手续的上诉请求不能成立。原判驳回上诉人诉讼请求的结果正确，本院予以维持。如上诉人认为涉案的130390元汇款及其主张的203300元银行还款已被尤文君实际取得，其可另行主张权利。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，并经本院审判委员会研究决定，判决如下： 驳回上诉，维持商丘市梁园区人民法院（2013）商梁民初字第210号民事判决。 二审案件受理费7300元，由上诉人宗和勤、袁素、袁业旺、田祖英负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 王保中 审 判 员 盛立贞 代理审判员 刘瑞英 二〇一四年十一月二十八日 书 记 员 田英杰 |
