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河南省南阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2014）南民三终字第00190号 上诉人（原审原告）：李家红。 委托代理人：周廷钦，河南三贤律师事务所律师。 上诉人（原审原告）：李兴峰。 委托代理人：周廷钦，河南三贤律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：刘士信。 委托代理人：杨显军，河南三贤律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：杜玉芬。 委托代理人：杨显军，河南三贤律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：刘严。 委托代理人：杨显军，河南三贤律师事务所律师。 上诉人李家红、李兴峰与被上诉人刘士信、杜玉芬、刘严为房屋买卖合同纠纷一案，李家红、李兴峰于2013年3月6日向邓州市人民法院（以下简称原审法院）提起诉讼，请求：判令刘士信、杜玉芬、刘严交付房屋。原审法院于2013年12月13日作出（2013）邓法民初字第512号民事判决。李家红、李兴峰不服，向本院提起上诉，本院于2014年2月24日受理后，依法组成合议庭，于2014年3月26日公开开庭审理了本案。李家红及李家红、李兴峰的委托代理人周廷钦，杜玉芬、刘严及刘士信、杜玉芬、刘严的委托代理人杨显军均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原审法院经审理查明：2010年2月23日，李家红、李兴峰与刘士信、杜玉芬、刘严经中间人介绍双方自愿协商，刘士信、杜玉芬、刘严将其所有的位于三里阁居委会刘庄村刘庄组一座五层楼房第一层，建筑面积为7米×15.40米的小产权房，以115000元的价格售于李家红、李兴峰，双方签订了买卖协议。后李家红、李兴峰向刘士信、杜玉芬、刘严支付了95000元，尚欠20000元，其中10000元在中间人陈令先处，是刘士信、杜玉芬、刘严解决水路和办理房权证的，另外10000元待刘士信、杜玉芬、刘严腾房给李家红、李兴峰时再给付。李家红、李兴峰诉至原审法院，请求刘士信、杜玉芬、刘严腾房给李家红、李兴峰，庭审中，因双方意见分歧较大，法庭调解不获成立。 原审法院认为：在意思自治的情况下，虽然李家红、李兴峰与刘士信、杜玉芬、刘严签订了房屋买卖契约，同时我国房地产管理法也规定，房屋所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押，即我国对房屋转让实行的时房地一体主义。基于房地一体主义，李家红、李兴峰与刘士信、杜玉芬、刘严就本案争议小产权房的买卖必须导致该房屋占用范围内的土地使用权发生转移，而这与《中华人民共和国土地管理法》的规定相悖，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定：“农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外”。本案交易的房屋所占土地是集体土地，并且未办理房权证，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条第六项规定：“未依法登记领取权属证书的房地产不得转让”。《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项规定：“违背法律、行政法规的强制性规定的，合同无效”。所以，小产权房买卖合同因为违反法律的强制性规定而无效。但是，出卖方即刘士信、杜玉芬、刘严方在出卖时明知其所出卖的房屋及宅基地属于禁止流转范围，出卖后又以违法出售房屋为由主张合同无效，不具有正当性。故刘士信、杜玉芬、刘严应对合同无效承担主要责任，对于买受人李家红、李兴峰的信赖利益损失，应当全面考虑出卖人因土地升值或拆迁补偿所获利益，以及买受人因房屋现值和原买卖价格的差异造成损失两方面予以确定。该信赖利益的损失，李家红、李兴峰可在综合评定后，另行起诉。为了维护当事人的合法权益，根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条、《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，判决如下：原告李家红、李兴峰与被告刘士信、杜玉芬、刘严之间的房屋买卖合同无效，被告刘士信、杜玉芬、刘严自本判决生效之日起十日内返还原告购房款95000元及利息（按中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2010年2月23日起计算至款付清之日止）。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费300元，由原告李家红、李兴峰承担。 李家红、李兴峰上诉称：我方与刘士信、杜玉芬、刘严所签的房屋买卖合同为有效合同，刘士信、杜玉芬、刘严应向我方交付房屋，原审判决确认房屋买卖合同无效并判决驳回我方要求交付房屋的诉讼请求适用法律错误，处理不当。 刘士信、杜玉芬、刘严答辩称：我方房屋占用的土地是集体土地，且房屋没有准建手续和房权证，该房屋属于国家禁止交易的房屋，原审判决确认房屋买卖合同无效并判决驳回李家红、李兴峰要求交付房屋的诉讼请求适用法律正确，处理正确。 根据各方当事人的上诉、答辩、陈述情况，并及征询当事人意见，本院归纳本案争议焦点如下：1、双方之间的房屋买卖合同是否为有效合同；2、李家红、李兴峰要求交付房屋的诉请是否应予支持。 二审中，双方当事人均未提交新证据。 本院经审理，对原审判决认定的事实予以确认。 本院认为：李家红、李兴峰与刘士信、杜玉芬、刘严所签房屋买卖合同买卖的房屋系刘士信、杜玉芬、刘严占用村组集体土地所建设的房屋，且其拆除旧房新建五层房屋的行为并未获得有关部门的批准，该房屋系刘士信、杜玉芬、刘严私自所建，并非合法建筑，不属于可以在市场上进行交易流通的房屋，原审判决确认双方之间的房屋买卖行为违反了我国法律、行政法规的强制性规定，买卖合同为无效合同的处理，符合我国现行相关土地管理法律、法规、政策的规定。李家红、李兴峰关于该房屋买卖合同为有效合同，应判令刘士信、杜玉芬、刘严交付房屋的主张，缺乏法律依据，本院不予支持。关于因买卖合同无效给李家红、李兴峰造成的利益损失问题，原审判决已明确告知李家红、李兴峰可在综合评定后另行起诉，李家红、李兴峰应另行主张，本院二审对此不予一并处理。李家红、李兴峰的上诉理由不能成立。 综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理适当。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费300元，由李家红、李兴峰负担。 本判决为终审判决。 审判长 李晓峰 审判员 陈德林 审判员 孙小刚 二〇一四年四月十八日 书记员 朱景龙 |
