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河南省南阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2013）南民三初字第00010号 原告：南阳市名门房地产开发有限公司。 法定代表人：常海，该公司董事长。 委托代理人：张伟，河南通义律师事务所律师。 委托代理人：刘永军，河南通义律师事务所律师。 被告：河南省内乡县宝隆冶金辅料有限责任公司。 法定代表人：狄保法，该公司董事长。 委托代理人：徐海洲，河南大法律师事务所律师。 原告南阳市名门房地产开发有限公司（以下简称“名门公司”）诉被告河南省内乡县宝隆冶金辅料有限责任公司（以下简称“宝隆公司”）因房地产开发经营合同纠纷一案，名门公司于2013年7月16日向本院提起诉讼，本院同日做出受理决定，并依法组成合议庭。因宝隆公司曾于2013年7月15日就同一协议和事实向内乡县人民法院提起诉讼，双方就该案的管辖权争议正在审查期间，本院依据名门公司的申请，本案于2013年11月30日中止审理。于2014年1月8日恢复审理，并于2014年1月8日公开开庭进行了审理。名门公司的委托代理人张伟、刘永军，宝隆公司的委托代理人徐海洲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 名门公司诉称：名门公司、宝隆公司经自愿协商一致，于2011年9月签订了房产合作开发协议，约定宝隆公司以其所有的两宗国有土地使用权作为合作出资，以后开发所需的一切资金由名门公司出资。并约定宝隆公司负责办理土地手续，名门公司协助办理。宝隆公司负责偿还银行借款，取回土地使用权证，并交由名门公司保管。另约定在协议签订后30日内，名门公司先支付定金人民币1000万元。协议签订后，名门公司支付宝隆公司定金1000万元。2012年11月26日双方又签订《补充协议》，约定：工业出让地实际成交约66亩，价格为每亩48万元；工业划拨地如政府同意出让给名门公司，待政府会议纪要下达后，名门公司向宝隆公司支付定金1000万元，如政府不同意出让给名门公司，可另行处理。2012年12月，宝隆公司又以办理土地手续名义从名门公司处借款100万元。宝隆公司在收取上述款项后，至今不按协议约定时间履行办理土地手续进行开发的义务，名门公司多次催促宝隆公司履行合同义务未果。为此名门公司请求判令宝隆公司继续履行房产合作开发协议及补充协议，立即办理土地手续；诉讼费用由宝隆公司承担。诉讼中，名门公司变更诉讼请求为：1、请求依法确认双方签订的合作开发协议书及补充协议书为土地使用权转让协议。2、请求依法确认双方签订的上述协议合法有效，判令宝隆公司办理土地使用权过户手续。3、本案诉讼费由宝隆公司承担。 宝隆公司辩称：1、名门公司在履行合同过程中有违约行为，未按约定履行偿还银行借款2000万元的义务，致使宝隆公司的合同目的不能实现，经宝隆公司催告后，名门公司仍未在合理期限内履行合同的主要义务，根据《合同法》第九十四条的规定，宝隆公司有权解除合同，终止合同的履行；2、名门公司的诉讼请求与事实不符，于法无据，建议依法驳回名门公司的诉请；3、名门公司的违约行为给宝隆公司造成了巨大的经济损失，对此名门公司应承担相应的违约责任。根据协议的约定，名门公司支付的1000万元定金应作为违约金不予返还；4、2012年11月26日双方所签订的补充协议所涉土地系工业用地，不是商住用地，双方签订的补充协议改变了土地出让用途和使用期限，应认定为无效协议。 依据双方当事人的诉辨情况，并征询双方当事人的意见，本院归纳本案的争议焦点为：1、名门公司、宝隆公司签订的协议书和补充协议书实质是否是土地使用权转让协议；2、名门公司、宝隆公司签订的协议书和补充协议书是否合法有效，是否应当由宝隆公司办理土地过户手续；3、名门公司与宝隆公司签订的协议书和补充协议书是否解除。 名门公司为主张自己的权利，向本院提交了以下证据： 1、名门公司、宝隆公司2011年9月签订的《协议书》。 拟证明：名门公司、宝隆公司签订了名为合作开发，实为土地使用权转让的协议。协议约定宝隆公司以159.18亩土地使用权出资，名门公司按固定利润支付宝隆公司两宗土地款共7680万元，同时约定先支付1000万，办理土地解封时再支付2000万，余款4680万元按协议约定两宗土地变更到名门公司名下建筑物拆迁完毕后一个月内结清。 2、名门公司、宝隆公司2012年11月26日签订的《补充协议书》。 拟证明：因两宗土地的性质原因，名门公司、宝隆公司将上述《协议书》的两宗土地交易进行了变更约定，明确了能实际交易的土地面积及土地价款，确定能交易的每亩土地价格为48万元，不再按原协议两宗地7680万元固定利润支付。 3、宝隆公司收到名门公司1000万元的收据。 拟证明：基于上述《协议书》《补充协议书》，宝隆公司已经收到名门公司1000万元的款项。 4、宝隆公司收到名门公司100万元的收据。 拟证明：基于上述《协议书》《补充协议书》，宝隆公司已经收到名门公司100万元的款项。 5、内乡县城乡规划局的《证明》。 拟证明：名门公司基于履行上述《协议书》《补充协议书》申报的“内乡名门华府项目方案”，已经通过了内乡县城乡规划局的民主委员会评审，并且已经上报内乡县规划委员会评审。 6、名门公司与深圳市麦克达菲景观设计有限公司签订的《深圳市建设工程设计合同》及收款收据。 拟证明：名门公司为履行上述《协议书》《补充协议书》已经于2013年1月25日与深圳市麦克达菲景观设计有限公司签订了《深圳市建设工程设计合同》并按合同约定缴纳了景观设计定金10万元。 7、名门公司与南阳市合筑工程设计咨询有限公司签订的《建设工程设计合同》及收款收据。 拟证明：名门公司为履行上述《协议书》《补充协议书》已经于2013年1月10日与南阳市合筑工程设计咨询有限公司签订了《建设工程设计合同》并按合同约定缴纳了方案设计费共计76万元。 8、名门公司与河南省南阳地质工程勘察院签订的《建设工程勘察合同（一）》。 拟证明：名门公司为履行上述《协议书》《补充协议书》已经于2013年5月4日与河南省南阳地质工程勘察院签订了《建设工程勘察合同（一）》。 9、名门公司与深圳佳域地产顾问有限公司签订的《南阳市内乡县名门华府项目策划及全程代理合同》及收款收据。 拟证明：名门公司为履行上述《协议书》《补充协议书》已经于2013年5月28日与深圳佳域地产顾问有限公司签订了《南阳市内乡县名门华府项目策划及全程代理合同》并支付了合同约定的前期服务费及市场调研费20万元。 10、内国用（2003）字第0093号《国有土地使用证》、内国用（2003）字第0150号《国有土地使用证》。 拟证明：本案诉争的两处土地使用权的基本登记情况。 11、南阳市合筑工程设计咨询有限公司设计并报内乡县城乡规划局审批的《内乡名门华府总平面图》。 拟证明：双方协议约定的宝隆公司能实际交易的土地面积。 12、内乡县人民法院2013年8月21日的（2013）内法民初字第1005号《民事裁定书》。 拟证明：宝隆公司在内乡县人民法院诉名门公司合作协议纠纷一案，因管辖权争议，该院作出的驳回名门公司管辖权异议的裁定。 13、南阳市中级人民法院2013年10月16日的（2013）南管民终字第85号《民事裁定书》。 拟证明：宝隆公司在内乡县人民法院诉名门公司合作协议纠纷一案，因管辖权争议，南阳市中级人民法院撤销内乡县人民法院2013年8月21日作出的（2013）内法民初字第1005号《民事裁定书》，裁定该案由南阳市中级人民法院管辖的裁定。 14、内乡县人民法院2013年11月22日的（2013）内法民初字第1005号《民事裁定书》。 拟证明：宝隆公司在内乡县人民法院诉名门公司合作协议纠纷一案，准许宝隆公司撤诉的裁定。 对名门公司的上述证据，宝隆公司的质证意见为： 对证据1：对《协议书》本身的真实性无异议，但名门公司未履行该协议主要义务，导致土地证无法取出，《协议书》无法继续履行。 对证据2：对《补充协议书》本身的真实性无异议，但内容违反了《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让合同转让暂行条例》第十九条第二款的规定，导致该协议无效。 对证据3：对名门公司依据协议书支付1000万元定金无异议。 对证据4：对宝隆公司收到名门公司100万元无异议，但该笔款项属于双方之间的借款关系，与履行《协议书》无关系。 对证据5：对规划局《证明》宝隆公司不清楚，不能证明名门公司没有违约。 对证据6：对《设计合同》真实性无法确认，名门公司应提供银行支付定金10万元的证据以证明该证据的真实性，该证据不能证明名门公司在履约过程中没有支付2000万元的违约事实不存在。 对证据7、8、9：质证意见同证据6。 对证据10：真实性无异议。但因名门公司没有支付偿还银行借款的2000万元，双方均无98亩国有土地使用权证的原件，名门公司的复印件不知从何而来。 对证据11：首先宝隆公司不清楚，同时也不能证明名门公司没有违约。 对证据12、13、14：无异议，但与本案争议焦点无关。 宝隆公司为支持自己的答辩意见，向本院提交了以下证据： 1、双方于2011年9月2日所签订的协议书一份。 拟证明：宝隆公司在办理偿还银行借款、解除抵押手续时，名门公司应支付0.2亿元，并直接汇至银行账户，取出土地使用权证。名门公司依据协议书有支付0.2亿元的义务。 2、内乡群工部、信访局函和村民申诉书。 拟证明：宝隆公司在协议签订后积极履行合同义务、解决与土地所有权有关的纠纷。 3、宝隆公司给名门公司发的两份公函。 拟证明：在名门公司未履行合同义务的情况下，宝隆公司电话或口头告知无果，正式以书面函告名门公司限期履行支付银行借款2000万元的义务。否则协议依法解除、终止履行。 4、内乡县人民法院执行有关文书、借款合同及还款条据。 拟证明：在名门公司未履行协议约定的主要义务和人民法院强制执行的情况下，宝隆公司无奈从社会借款2150万元，偿还了内乡县农村信用合作联社的借款。 5、起诉书。 拟证明：在名门公司违约的情况下，宝隆公司先行起诉清理协议解除后的有关遗留问题及宝隆公司起诉的时间。 6、名门公司给宝隆公司的复函及复函发出及收到的时间。 拟证明：名门公司在收到宝隆公司2013年6月17日的公函后没有及时答复，也没支付银行借款。在宝隆公司起诉名门公司后，名门公司才给复函。名门公司承认2000万元未支付。 7、占地协议。 拟证明：宝隆公司在协议签订后积极履行合同义务、解决与土地所有权有关的纠纷。 对宝隆公司的上述证据，名门公司的质证意见为： 对证据1：对协议书的真实性无异议，但对证明方向有异议； 该协议中支付2000万元的前提是双方第一份协议中对两宗土地共7680万元的土地款的第二次付款约定；但是因为第二宗土地不能交易后双方于2012年12月26日的补充协议中已经对以上条款进行了变更，即土地款总额及付款方式也发生了变更，变更为能交易的土地约为66亩，每亩48万元，实际交易面积以土地部门测量为准，因能交易面积的不确定性，现仍达不到支付余款的前提条件。 对证据2：与本案没有关联性，且不影响本案合同效力。 对证据3：函告内容不属实，不属于解除通知，宝隆公司方无权解除合同。 对证据4：与本案合同纠纷没有关联性。 对证据5：与本案没有关联性，宝隆公司撤诉后不影响本案合同的效力。 对证据6：与本案没有关联性。 对证据7：是双方开发前签订，与本案无关，该土地已经办理了土地证，无纠纷，即使有纠纷也与名门公司无关。 依据双方当事人的举证、质证情况，合议庭对双方所举证据认证如下： 宝隆公司对名门公司提交的证据1、2、3、4、10、12、13、14无异议，本院予以确认。5、6、7、8、9、11能反映出名门公司为履行协议所做的准备工作。宝隆公司所提交的证据1、3、4、6均涉及签订协议以及履行协议的内容，与本案具有实体上的关联性，证据5能反应宝隆公司主张权利的情况。因此，本院对被告提交的证据1、3、4、5、6予以认定。宝隆公司提交的证据2、7均形成于双方争议的协议及补充协议之前，与本案所争无直接关联性。 经审理查明：2011年9月名门公司与宝隆公司签订《协议书》，约定：“甲方：宝隆公司；乙方：名门公司。甲乙双方就合作开发甲方拥有土地使用权的两宗国有土地一事，经双方友好协商，就合作开发事宜依法订立此协议，具体条款如下：一、合作双方出资情况：甲方以其159.48亩国有土地使用权作为合作出资。其中一宗98亩属于出让工业用地，另一宗61.48亩属划拨工业用地。甲方仅以159.48亩国有土地使用权作为出资（保留原厂的水、电配套设备、设施）。以后开发手续的办理、建设、销售等所需的一切资金均由乙方出资。二、甲方责任：1、负责办理完善划拨工业用地的土地出让、变更两宗土地用途及协助办理土地过户等手续，费用由乙方承担。划拨土地出让、变更两宗土地用途手续，可由甲方主办，乙方协助，也可以由甲方出手续，乙方指派人员办理，总之双方应积极配合，在一个月内将手续办理完毕。如因乙方不积极配合致使相关手续不能顺利办理并进行开发，另一方应承担违约责任。2、负责偿还银行借款，取回土地使用证，并交由乙方保管，以便完善土地使用手续时使用。处理原土地纠纷问题，处理涉及土地的所有债权债务，有关费用由甲方承担。上述事项在完善土地手续前处理完毕。”“三、乙方责任：1、负责本项目开发手续的办理、税费的缴纳、项目设计建设、营销工作。2、按本协议约定向甲方支付款项。”“四、利润分配及付款方式：由于开发建设规模大周期长，为简化合作经营管理程序，确保甲方重建企业所需资金，经双方对开发所得利润的估算，乙方同意甲方所得利润按固定利润7680万元人民币支付。以后经营过程中盈亏均由乙方享有和负担，与甲方无关。”“在协议签订后30日内，乙方应先支付定金人民币0.1亿元给甲方；在甲方办理偿还银行借款，解除抵押手续时，乙方再支付0.2亿元给甲方（甲方应支付银行的借款，由乙方直接汇至银行账户），银行抵押手续解除，甲方应立即将土地使用权证交由乙方保管，并将本协议约定的土地交由乙方开发建设；下余款项在工业用地经政府批准变更为商住用地并将土地使用权变更到乙方名下、原建筑物拆迁完毕之日起一个月内结清。上述款项均以转账形式支付。”双方还约定了违约责任等其他事项。2012年8月，宝隆公司收到名门公司1000万元。2012年11月26日双方又签订《补充协议书》，约定：“第一条：98亩工业出让地（土地证号：内国用2003字第0093号）；实际成交约为66亩（以政府土地部门实际测量交付面积为准），价格为每亩48万元人民币；内乡县政府道路征收的26亩土地，待政府置换后，所补偿土地按每亩48万元人民币的约定价格转让给乙方（所置换土地在内乡老城区内，城区以外甲方另行处置）。第二条：另一宗为61.48亩的土地为政府划拨工业用地。如政府同意出让给名门公司，甲方负责办理土地出让手续，费用由乙方承担。待政府会议纪要下达后，乙方向甲方付定金一千万元。三个月内甲乙双方办理好土地出让、过户手续后，乙方一次付清土地出让款。如政府不同意该宗土地出让给名门公司，可另行处理。”宝隆公司约定转让给名门公司的土地使用权，分别颁发有“内国用（2003）字第0093号”《国有土地使用证》、“内国用（2003）字第0150号”《国有土地使用证》。2012年12月20日，宝隆公司从名门公司借款100万元。2013年1月10日，名门公司与南阳市合筑工程设计咨询有限公司签订了《建设工程设计合同》并按合同约定缴纳了方案设计费共计76万元。2013年1月25日，名门公司与深圳市麦克达菲景观设计有限公司签订了《深圳市建设工程设计合同》并按合同约定缴纳了景观设计定金10万元。2013年5月4日，名门公司与河南省南阳地质工程勘察院签订了《建设工程勘察合同（一）》。2013年5月28日，名门公司与深圳佳域地产顾问有限公司签订了《南阳市内乡县名门华府项目策划及全程代理合同》并支付了合同约定的前期服务费及市场调研费20万元。2013年6月6日、6月16日宝隆公司向名门公司发出《公函》，要求名门公司支付2000万元信用社欠款及70亩划拨土地出让金，否则终止合作。2013年7月5日，宝隆公司与南阳鼎盛投资有限公司签订《借款合同》，约定宝隆公司从南阳鼎盛投资有限公司借款2150万元整。2013年7月10日，宝隆公司向内乡县农村信用合作联社营业部汇款2045万元整。2013年7月15日，宝隆公司在内乡县人民法院起诉名门公司，请求“依法解除双方于2011年9月2日和2012年11月26日签订的《协议书》和《补充协议书》”。2013年7月20日名门公司向宝隆公司发函，要求宝隆公司履行协议。在宝隆公司向内乡县人民法院起诉名门公司一案的答辩期内，名门公司对该案管辖权提出异议，内乡县人民法院2013年8月21日作出（2013）内法民初字第1005号《民事裁定书》，驳回了名门公司的管辖权异议。名门公司对此裁定不服，向本院提起上诉，2013年10月16日本院作出（2013）南管民终字第85号《民事裁定书》，撤销内乡县人民法院（2013）内法民初字第1005号《民事裁定书》，裁定该案由本院管辖。2013年11月宝隆公司申请撤诉，内乡县人民法院2013年11月22日作出（2013）内法民初字第1005号《民事裁定书》，裁定准许撤诉。2013年11月内乡县城乡规划局出具证明，证实名门公司申报的内乡名门华府项目方案在2013年4月已通过该局主持的民主委员会评审，并于2013年5月上报内乡县规划委员会评审。 本院认为：1、关于名门公司与宝隆公司签订的《协议书》《补充协议书》实质是否是土地使用权转让协议的问题。《协议书》第一条约定“甲方以国有土地使用权作为合作出资……以后开发手续的办理、建设、销售等所需的一切资金均由乙方出资”，第四条约定“经双方对开发所得利润的估算，乙方同意甲方所得利润按固定利润7680万元人民币支付。以后经营过程中盈亏均由乙方享有和负担，与甲方无关”。根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条“解释所称的合作开发房地产合同，是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资、共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议”、第二十四条“合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险，只收取固定利益的，应当认定为土地使用权转让合同”之规定，名门公司与宝隆公司签订的《协议书》实质为土地使用权转让合同。2、关于名门公司与宝隆公司签订的《协议书》《补充协议书》是否有效，是否应当由宝隆公司办理土地过户手续的问题。名门公司与宝隆公司2011年9月签订的《协议书》及2012年11月26日签订的《补充协议书》内容真实，该两份协议系双方当事人真实意思表示。因《协议书》中所转让的土地中涉及一宗61.48亩属划拨工业用地，根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效”之规定，故该《协议书》中所涉及的61.48亩划拨工业用地转让部分无效。在之后双方签订的《补充协议书》中对涉及该部分土地重新进行了附条件转让约定，《补充协议书》中已对涉及该部分土地的约定予以变更，其变更的内容符合法律规定，因此《协议书》及《补充协议书》均有效，但因涉及该部分土地约定的条件未成就，故对协议中约定的61.48亩划拨工业用地本院不作处理，因此，上述《协议书》和《补充协议书》除《协议书》中61.48亩条款外，其他条款系双方当事人真实意思表示，其内容并不违反国家法律法规强制性规定，为有效协议。3、关于名门公司与宝隆公司签订的《协议书》和《补充协议书》是否已解除的问题。宝隆公司主张已解除的理由是宝隆公司已发两份公函要求名门公司在6月30日前不能将宝隆公司欠信用社的2000万元欠款还清及近70亩划拨地出让金拨付到位，将终止合作，另行寻求合作伙伴。关于2000万元信用社欠款的偿还问题，双方《协议书》明确约定的支付前提条件为“在甲方办理偿还银行借款，解除抵押手续时”，宝隆公司于2013年6月6日、6月16日向名门公司发出的两份《公函》（以下简称“两份《公函》”）声明在限定的时间内若未按公函要求支付款项，即终止合作，但两份《公函》并未明确告知名门公司抵押手续已解除，其以《公函》形式另行限定名门公司在6月30日前将宝隆公司欠信用社2000万元欠款还清，否则终止合作的内容，不符合双方《协议书》约定，也即宝隆公司要求名门公司付款的前提条件未成就。双方《协议书》约定名门公司应支付宝隆公司的2000万元应当由名门公司直接汇至银行账户，但两份《公函》并未提供银行账号，该内容也不符合双方约定的名门公司直接汇至银行账户。宝隆公司在两份《公函》中所提出的履行要求为在6月30日前将70余亩划拨地出让金拨付到位，其该要求亦不符合双方《补充协议书》所约定的“政府同意出让、政府会议纪要下达后”等条件，缺乏合同依据。宝隆公司的两份《公函》虽提出终止合作，但并未明确要求解除合同，且双方为是否应解除合同产生纠纷，宝隆公司已诉至内乡县人民法院，但最终撤回起诉，宝隆公司主张解除合同的效力未经人民法院或者仲裁机构确认，其以已发公函声明终止合作为由，主张双方签订的《协议书》及《补充协议书》已依法解除和名门公司违约的抗辩缺乏合同依据，本院不予采信。4、《补充协议书》系双方对《协议书》的变更，因此《协议书》《补充协议书》系有效协议，协议签订后，双方理应按照《协议书》、《补充协议书》约定履行各自的义务。《补充协议书》第一条约定的土地价格和面积确定，因此应予履行。但因双方《补充协议书》约定成交的工业出让地存在有政府规划修路可能需要占用部分土地（双方在《补充协议书》中认可修路需占有26亩），因此，所涉及土地办证面积应以政府土地部门实际测量为准。据此，名门公司请求宝隆公司办理土地使用权过户手续的理由成立，本院予以采纳。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第四十五条、第六十条第一款、《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条、第二十四条之规定，判决如下： 一、南阳市名门房地产开发有限公司与河南省内乡县宝隆冶金辅料有限责任公司签订的《协议书》及《补充协议书》是土地使用权转让合同。 二、南阳市名门房地产开发有限公司与河南省内乡县宝隆冶金辅料有限责任公司签订的《协议书》及《补充协议书》合法有效。 三、本判决生效后三十日内，河南省内乡县宝隆冶金辅料有限责任公司将其所有的工业出让地约66亩（土地证号为内国用（2003）字第0093号，以政府土地部门实际测量面积为准），向南阳市名门房地产开发有限公司办理土地使用权过户手续，过户手续费由南阳市名门房地产开发有限公司承担。 四、驳回南阳市名门房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费347752元，由南阳市名门房地产开发有限公司负担139100.8元，由河南省内乡县宝隆冶金辅料有限责任公司负担208651.2元；诉讼保全费5000元，由河南省内乡县宝隆冶金辅料有限责任公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于河南省高级人民法院。 审判长 牛晓春 审判员 孙建章 审判员 孙 娟 二〇一四年四月十日 书记员 杨松峰 |
