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河南省焦作市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2014）焦民二终字第00339号 上诉人（原审被告）焦作市宏业经贸有限责任公司，住所地：焦作市山阳区。 法定代表人王祝生，该公司董事长。 委托代理人侯志欣，该公司法律顾问。 委托代理人李国强，河南圣煜律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）牛国清，男，1965年7月21日出生住孟州市。 上诉人焦作市宏业经贸有限责任公司（以下简称宏业公司）与被上诉人牛国清房屋买卖合同纠纷一案，宏业公司不服孟州市人民法院于2014年6月10日作出的（2012）孟民初字第1423号民事判决，向本院提出上诉。本院于2014年8月5日受理后，依法组成合议庭，于2014年8月18日公开开庭审理了本案。上诉人宏业公司的委托代理人侯志欣、李国强，被上诉人牛国清到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原审法院审理查明，2010年10月25日，原告牛国清与被告宏业公司签订了商品房买卖合同，2010年12月17日双方签订了宏业鑫城地下车库使用权出让协议，原告以按揭方式购买被告在孟州市内北环路东段南侧开发的商品房（第5号楼2单元3层东户2031号房）及208号车库一个，原告于2010年10月15日付清首付款88790元，余款180000元通过公积金贷款方式支付。原告后于2010年12月17日一次性支付车库价款64500元。合同约定被告应于2011年8月1日前将商品房交付原告使用，于交房日向乙方提供车库。对于原告所购房屋交付的期限和条件，原、被告双方在商品房买卖合同第八条明确约定：被告应当在2011年8月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第①种条件，并符合本合同约定的商品房交付原告使用：①该商品房经验收合格。②该商品房经综合验收合格。③该商品房经分期综合验收合格。④该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：①遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人；②因政府原因，导致供水、排水、天燃气、电源等市政配套设施，设备不能正常使用的；③未尽事宜见附件四。附件四即本合同的补充条款，该补充条款中第三条约定，下列情况之一，出卖人即本案被告可延期交付商品房，无需承担合同涉及之违约责任：……③为遵守当地政府的法规及配合城市建设，市政工程、地下文物障碍影响而造成的原因；④施工中遇到异常困难或重大技术问题不能及时解决；⑤遇到恶劣的气候影响工期的双方同意顺延交房日期；⑥其他非出卖人所能控制的因素。对于被告逾期交房的违约责任，商品房卖合同第九条明确约定：①逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；②出卖人逾期交房逾期超过30日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之×（该比率应不小于第1项中的比率）违约金。对于房屋的交接，该合同第十一条予以了明确约定：商品房达到交付使用条件后，被告应书面通知原告办理交接手续。双方进行验收交接时，被告应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，被告还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。被告不出示证明文件或出示证明文件不齐全，原告有权拒绝交接，由此所产生的延期交房责任由被告承担。2012年2月10日，被告开发的孟州宏业鑫城5号住宅楼竣工，并经过建设单位即本案被告、监理单位即焦作市建设工程监理所、施工单位即焦作市宏业建筑工程有限责任公司、勘察单位即河南日盛工程勘察有限公司、设计单位即机械工业第六设计研究院有限责任公司综合验收合格，出具了《工程竣工验收报告》。原被告均认可被告未将双方在合同中约定买卖的被告在孟州市内北环路东段南侧开发的商品房（第5号楼2单元3层东户2031号房）及208号车库交付原告使用。被告称涉案房屋无法按约交付是因为客观原因造成的，不应承担逾期交房的违约责任。 原审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照合同约定履行各自的义务，不得擅自变更或者解除。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，原、被告双方签订《商品房买卖合同》、《宏业鑫城地下车库使用权出让协议》后，原告按约定履行了向被告交付购房款的义务，被告亦应当按照合同约定的交付房屋时间、交付标准条件向原告交付所购买的房屋和车库。逾期后，被告并没有就延期交房的时间与违约责任的承担与原告达成一致意见，因此，被告仍应按照合同约定的标准向原告交付房屋及车库并承担逾期交付的违约责任。合同约定逾期不超过30日，出卖人自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，逾期超过30日后，出卖人自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止按日向买受人支付已交付房价款不低于日万分之二的违约金，一审法院认为由被告按已交付房价款万分之二向原告支付违约金为宜，故被告应从合同约定的最后交付日之次日即2011年8月2日起至2012年10月31日止以原告支付已交总购房价款333290元（购房款268790元＋购车库款64500元）为基数按日万分之二支付违约金30396.05元。原告主张违约金从逾期交房的第二个月开始按日万分之四计算至2012年10月底为55992.72元，依据不足，不予支持。被告主张逾期不能交付房屋的原因系天气降水量大及政府配套设施不完善导致，且符合合同约定，不应承担违责任，被告开发的商品房在施工过程中仅是遭遇了连续降雨，但没有证据证明该降雨达到了不可抗力的程度。至于供水管道和天然气管道安装迟延与被告自身未及时安排有密切的关系，且供水与供气单位与被告所签订的安装合同，系双方正常的商事行为，不属于政府部门的职能。同时，被告没有向本院提供证据证明其所出售的宏业鑫城小区的商品房与梧桐路的修建之间有何必然关联性以及政府部门对被告作出有何承诺，因此被告此项辩解意见及要求对迟延交房的日期进行鉴定的请求均依据不足，依法不予支持。被告主张合同所约定的违约金过高，并要求按照租金的标准赔偿原告的损失，依据不足，依法不予采纳。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十一条之规定，判决如下：一、限被告焦作市宏业经贸有限公司于本判决生效后十日内将经验收合格的孟州宏业鑫城第5幢二单元3层东户2031室商品房一套及208＃地下车库交付给原告牛国清；二、限被告焦作市宏业经贸有限公司于本判决后十日内，以总购房款333290元为基数，自2011年8月2日起至2012年10月31日止按日万分之二赔偿原告牛国清逾期交房违约金；三、驳回原告牛国清的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1250元，由被告焦作市宏业经贸有限公司承担。 宏业公司上诉称，一、上诉人向被上诉人送达入住通知的日期应当确定为交房之日。2012年5月18日上诉人向被上诉人送达入住通知书后，被上诉人（被上诉人5月19日签收）一直没有到售楼部办理交房手续，相反被上诉人在一审中并没有提供证据证明其到售楼部办理交房而拒交的证据，根据双方《商品房买卖合同》第十一条第二款约定，应认定向被上诉人送达入住通知的时间为交房之日。一审法院判决上诉人承担2012年5月18日（被上诉人5月19日签收）之后的逾期交房责任违反合同约定，完全错误。二、涉案房屋完全具备交房条件，被上诉人迟延接房的原因是为了恶意获取违约金。根据上诉人向一审法院提交的八号证据《工程竣工验收报告》可知，涉案房屋所在楼已于2012年2月10日经五大主体竣工验收合格，具备了合同约定的房屋交付条件。《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》将随房屋交接一并提供。实际情况是，被上诉人在接到上诉人通知后不予理睬，根本不去接房，目的只有一个就是为了获取高额违约金。三、因被上诉人已享受特价优惠，上诉人不再承担逾期交房违约责任。根据双方《购房优惠申请单》约定可知，被上诉人在享受上诉人特惠的情况下，因客观因素造成未能按期交房进住的，上诉人不再承担逾期交房的违约赔偿责任。同时，《商品房买卖合同》补充条款第三条也约定了因客观因素造成延期交房的，上诉人不承担逾期交房违约责任。四、合同约定的违约金过高，应以同地段同类房屋租金标准确定违约金数额。《商品房买卖合同》约定的总房款日万分之二的违约金标准过高，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少”。上诉人出售的是住宅用房，未能如期交房，给购房者造成的损失就是其该期间多支付的租金。即便法院认定上诉人违约，那么上诉人对迟延交房的违约行为所承担的违约金的最高额为同地段同类房屋租金的130%，而不能以合同约定的高额违约金标准直接计算。退一步讲，即便交房延迟有上诉人的原因，上诉人最多也只应承担30天的违约责任。《商品房买卖合同》第九条明确约定，逾期交房逾期不超过30日，出卖人（上诉人）按日向买受人（被上诉人）支付已付房价款万分2的违约金；逾期超过30日后，违约金计算标准处已通过“×”明确约定不再计算违约金。一审判决有意将“×”曲解为双方未进行约定，超过30日的部分仍让上诉人承担日万分之二的违约金。一审法院显然在曲解合同约定，违反合同约定判决。五、延期交房是因为市政工程、恶劣天气、天然气、水务管道等客观因素造成的。涉案项目位于孟州北环路北侧、梧桐路西侧，根据孟州政府对梧桐路北段的规划，计划于2011年5月31日竣工，若如期竣工涉案项目可利用梧桐路作为施工道路，且小区的污水、雨水可及时与市政道路对接，但梧桐路出现较大变更，实际竣工时间是2011年9月30日，这直接导致涉案项目在施工作业中对楼体施工的先后顺序、地下管网的作业流程发生重大变更，使项目的工期严重拖延。2011年6月至2012年1月期间恶劣天气不断、频繁降雨不停，和往年降水量严重偏高，特别是8至11月较同期降水平均值高5.7倍，这期间正是涉案项目因受梧桐路竣工延期而赶施工的宝贵时间，室外土方工程最致命的天气就是频繁大量降雨，致使室外工程全部被迫中断、停止施工。同时严重影响工期的因素还有天然气、水务管道等客观因素，该两单位虽系商事单位，不属于行政部门，但孟州亦独有此两单位从事此行业，属垄断行业，开发商无选择余地。众所周知，室外工程是“先地下后地上”作业原则，涉案项目中作为地下工程的天然气和水务管网不能顺利完工，无论如何无法进行地上土方回填和地上道路及景观绿化施工的。综上，造成上诉人延期交房的诸多原因包括许多非上诉人能够预见、能够克服的原因，由此造成的延期交房不应由上诉人承担责任，而双方当事人签订的合同中也约定有此类情形下违约上诉人不承担违约责任。原审判决没有剔除这类原因所造成的违约期间实属不当。六、一审程序违法，未按上诉人申请对涉案房屋同地段同类房屋的租金标准委托鉴定。七、一审判决车库购买款64500元按照交房的标准承担违约责任没有合同和法律依据。上诉人认为，《车库使用权转让协议》是一个独立于《房屋买卖合同》的转让协议，该转让协议并没有约定逾期交付时承担什么样的违约责任，一审判决参照房屋买卖合同约定的违约金标准于法无据。上诉请求：1、撤销孟州法院（2012）孟民初字第1423号民事判决原审判决第二项，改判驳回被上诉人要求上诉人支付违约金的诉讼请求。2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。 被上诉人牛国清答辩称，上诉人上诉无事实和法律依据，要求维持原判。上诉人逾期交房并非客观因素造成。违约金是双方约定的，不违反法律规定，上诉人应当履行。上诉人要求鉴定也无依据。 根据双方当事人的诉辩意见，本院确定案件的争议焦点是：上诉人是否应当以总购房款为基础自2011年8月2日至2012年10月31日止按日万分之二赔偿被上诉人逾期交房违约金。 围绕本案争议焦点，上诉人宏业公司提交四份新证据，1、特快专递凭证一份，证明2012年5月18日上诉人通知被上诉人接收房屋入住，2012年5月19日被上诉人签收确认。2、购房优惠申请单一份，证明在被上诉人享受特价优惠的情况下如果因客观因素造成违约交房的，上诉人不承担违约责任。3、工程竣工验收备案证书，证明2012年12月10日涉案房屋所在的整栋房屋经行政机关验收备案并向上诉人颁发了备案证实，印证2012年2月10日涉案房屋的竣工房屋合法有效。4、商品住宅使用书及商品质量保证书，结合上诉人在一审提交的八号证据，上诉人向被上诉人交付的房屋完全具备合同约定的交付条件。被上诉人质证认为，证据1只是通知我们收房，但是没有按合同约定的交付条件交付房屋，房屋不具备入住条件。证据2不能证明其指向。工程竣工书上时间是2012年12月10日，我起诉时间是2012年11月15日，我起诉时上诉人还不具备工程验收合格。证据4我没有见过。本院经审查认为，对上述证据的真实性予以采信，对证明指向根据案情综合认定。 针对本案争议焦点，上诉人宏业公司的主张和理由与其上诉内容相同。 针对本案争议焦点，被上诉人牛国清认为，按照合同约定，上诉人通知其入住应当出示相应的文件。车库应当一并计算违约金。其他主张与其答辩意见相同。 经二审审理查明的新的案件事实为，1、《商品房买卖合同》第十一条交接一项中还约定，……在出卖人书面通知买受人之日起30日内，买受人未按期交接的，视为买受人同意交接，并承担相关的责任及费用。2、2012年5月18日上诉人向被上诉人牛国清送达入住通知书，牛国清于5月19日签收。其他事实与原审法院查明的事实相同。 本院认为，牛国清与宏业公司签订的《商品房买卖合同》及《宏业鑫城地下车库使用权出让协议》系双方真实意思表示，依法成立并生效。关于宏业公司是否存在逾期交房的违约行为，宏业公司主张连续降雨、市政道路等配套设施未能及时完善是其逾期交房的原因应予免责，本院认为，上述因素是宏业公司在开发房地产项目时应考虑的气象情形及应承担的商业风险，该风险不能对抗买受人所依赖于商品房买卖合同的权利，且宏业公司亦不能证明因上述因素在合同约定的时间内告知买受人，因此，连续降雨、市政道路等配套设施未能及时完善不能成为宏业公司逾期交房的免责事由；关于宏业公司逾期违约的时间确定，按照合同约定宏业公司应于2011年8月1前，将具备商品房验收合格条件的住房交与买受人牛国清，并于交房日向其提供车库。2012年2月10日涉案房屋所在楼经五大主体竣工验收合格，具备了合同约定的房屋交付条件。合同约定的《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》将随房屋交接一并提供。2012年5月18日，宏业公司向牛国清邮寄了入住通知书，牛国清于5月19日收到入住通知书后30日内未按期交接，按合同约定视为买受人同意交接，即2012年6月17日视为房屋的实际交付日，故宏业公司逾期交房的违约时间应认定为从2011年8月2至2012年6月17日，逾期交付车库的违约时间应认定为从2011年8月2日至实际交付车库之日；关于车库的迟延交付宏业公司是否应承担违约金的问题，《宏业鑫城地下车库使用权出让协议》虽未明确约定逾期交付时承担什么样的违约责任，但按照合同法公平及权利义务对等原则，比照买受方的违约责任并结合《商品房买卖合同》的约定，本院认为按照日万分之二的标准承担商品房及车库的逾期交付违约金为宜。综上，原审认定基本事实不清。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、维持（2012）孟民初字第1423号民事判决第一项、第三项及一审诉讼费承担部分； 二、变更（2012）孟民初字第1423号民事判决第二项为，限焦作市宏业经贸有限公司于本判决生效后十日内给付牛国清逾期交房违约金，违约金自2011年8月2日起至2012年6月17日止以总购房款333290元为基数按日万分之二计算，自2012年6月18日起至判决确定交付车库之日止以购车库款64500元为基数按日万分之二计算。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 二审案件受理费1250元，由焦作市宏业经贸有限公司负担1000元，由牛国清负担250元（暂由焦作市宏业经贸有限公司垫付，待执行时一并结算）。 本判决为终审判决。 审 判 长 贾文宇 审 判 员 司园春 代审判员 米新秀 二〇一四年十月三十一日 书 记 员 于俊杰 |
