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河南省南阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2014）南民三终字第00224号 上诉人（原审被告）：中国银行股份有限公司南阳分行。 负责人：朱大鹏，任该行行长。 委托代理人：李向东，河南问鼎律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：周红三。 委托代理人：闫金超，河南问鼎（西峡）律师事务所律师。 原审被告：河南新世界拍卖有限公司。 法定代表人：邹爱花，任该公司董事长。 委托代理人：杨年海。 上诉人中国银行股份有限公司南阳分行（以下简称中行南阳分行）与被上诉人周红三、原审被告河南新世界拍卖有限公司（以下简称新世界拍卖公司）为房屋买卖合同纠纷一案，周红三于2013年4月2日向西峡县人民法院（以下简称原审法院）提起诉讼，请求判令：解除周红三与中行南阳分行、新世界拍卖公司签订的房屋买卖协议。原审法院于2013年12月4日作出（2013）西民商初字第89号民事判决。中行南阳分行不服，向本院提起上诉，本院于2014年3月6日受理后，依法组成合议庭，于2014年4月4日公开开庭进行了审理。中行南阳分行的委托代理人李向东，周红三及其委托代理人闫金超，新世界拍卖公司的委托代理人杨年海到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原审法院经审理查明：1993年11月，原中国银行西峡支行在参加原西峡县外贸局破产案件分配中，取得原西峡县外贸局座落于西峡县城区南大街中段（现西峡县卫生局对面）的房产一处（包括房屋所占土地及院子所占土地）。1998年8月4日，原中国银行西峡县支行将房屋过户登记在其名下，房屋所有权证号为西号字第03847号。2011年11月3日，中行南阳分行委托新世界拍卖公司对该处房产进行拍卖，并对该处房产无土地使用证的情况向新世界拍卖公司进行了说明。中行南阳分行、新世界拍卖公司之间的委托合同约定：一、新世界拍卖公司在2012年10月31日前对该处房产进行拍卖；二、拍卖成交的，由中行南阳分行将标的物交付（转移）买受人；中行南阳分行应在交割之日起三日内向新世界拍卖公司支付成交价0.8%的佣金；新世界拍卖公司在交割之日起五日内将拍卖成交款支付给中行南阳分行。 2011年11月30日，新世界拍卖公司发出拍卖公告，涉及本案诉争的房地产的公告内容为：“受委托，新世界拍卖公司定于2011年12月8日上午10时在南阳市丽都花园酒店公开拍卖位于西峡县城关南大街中段房地产一宗（建筑面积约627.26平方米及所占土地），房权证号为西号字第03847号，标的展示即日起；有意竞买者即日起向新世界拍卖公司咨询详情，并实地查验标的，携带有效证照及保证金到新世界拍卖公司办理竞买手续，报名截止2011年12月7日下午5时”。2011年12月8日，新世界拍卖公司在南阳市丽都花园酒店对该处房产进行拍卖。拍卖前，周红三在新世界拍卖公司提供的《竞买须知》及《特别声明及规定》上签字。《竞买须知》、《特别声明及规定》包含以下内容：一、委托方及被告新世界拍卖公司对所拍卖的标的的质量、权利等瑕疵情况不作担保，竞买人一旦参加竞买，即表明已完全了解和认可所竞买标的的全部状况及瑕疵，并对竞买行为负责；二、本次拍卖的标的是位于西峡县城关南大街中段房产一宗，建筑面积约627.26平方米，房权证号为西号字第03847号，无土地使用权证，土地使用权类型、用途及所有权性质以竞买人自行到土地管理部门实际了解的情况为准，拍卖成交后，买受人需向拍卖人支付拍卖成交价款5%的佣金；三、本次拍卖的标的无土地使用权证，竞买人在竞买时或买受后，应认同该土地使用权现状，买受人必须按照国家有关规定自行负责办理房产和土地使用权过户手续，并承担因过户和土地出让所需交纳的一切税费和各项支出；四、拍卖成交后，委托方只出具有关法律文书及标的的资料，配合办理过户手续，不负担任何税费；五、本次拍卖成交的标的买受人结算完毕后，由委托方将标的移交给买受人，并凭拍卖人出具的《成交确认书》及委托方提供的相关手续，自成交之日起30日内到有关部门办理有关过户手续，如因买受人原因，导致房产和土地未能及时过户，买受人应承担由此造成的一切损失；六、土地使用权面积及房产面积均以房地产管理部门实际办理过户手续时测量确权的面积为准。在拍卖过程中，周红三以201万元的竞拍价最终拍取该房产。同日，周红三与新世界拍卖公司签订《拍卖成交确认书》一份，《拍卖成交确认书》载明以下内容：周红三在成交后七日内支付成交价201万元，并按成交价的5%向新世界拍卖公司支付佣金10.5万元；拍卖标的在价款及佣金结清后，由新世界拍卖公司现场交付；其他事项原告按照《拍卖规则》、《竞买须知》、《特别声明及规定》执行，《拍卖规则》、《竞买须知》与《特别声明及规定》不一致的地方，按《特别声明及规定》执行。周红三在《拍卖成交确认书》约定的交款时间内支付了购房款201万元及佣金10.5万元，中行南阳分行将房权证及房屋交付给周红三。 2011年12月底，周红三向房产登记机关申请办理房屋过户登记，因房屋所占土地无土地使用权证，房产登记机关拒绝为其办理过户登记。后周红三向土地管理部门申请办理房屋所占土地的土地使用权证，土地管理部门以该土地使用权系原中国银行西峡支行在人民法院处理破产案件分配所得，应先由原权利人取得房屋所占土地的土地使用权证后，才能变更登记给周红三。 另查：国土资源部2008年2月1日颁布施行的《土地登记办法》第四十五条规定：“因人民法院、仲裁机构生效的法律文书或者因继承、受遗赠取得土地使用权，当事人申请登记的，应当持生效的法律文书或者死亡证明、遗嘱等相关证明材料，申请土地使用权变更登记。权利人在办理登记之前先行转让该土地使用权或者设定土地抵押权的，应当依照本办法现将土地权利申请登记到其名下后，再申请办理土地权利变更登记”。 原审法院认为：中行南阳分行就本案诉争的房屋买卖合同的标的物与新世界拍卖公司之间存在委托合同关系，该委托合同不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同。在拍卖过程中，新世界拍卖公司作为受托人与周红三签署的《竞买须知》、《特别声明及规定》及《拍卖成交确认书》中关于周红三与中行南阳分行之间关于本案诉争的房屋买卖的权利义务关系的约定均应视为周红三与中行南阳分行之间就本案诉争房屋买卖的权利义务关系的约定。因此，周红三与中行南阳分行之间的房屋买卖合同应当包含新世界拍卖公司在房屋拍卖过程中其和周红三签署的《竞买须知》、《特别声明及规定》及《拍卖成交确认书》中涉及周红三与中行南阳分行之间关于本案诉争的房屋买卖的权利义务关系的约定。《竞买须知》、《特别声明及规定》及《拍卖成交确认书》中所有涉及周红三与中行南阳分行之间关于本案诉争的房屋买卖的约定不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效约定，因此，周红三与中行南阳分行之间通过拍卖方式签订的房屋买卖合同为有效合同。 《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。本案中，周红三与中行南阳分行之间买卖标的物为不动产，因此，合同中转让的房屋经依法登记到周红三名下，周红三才能取得该房地产的物权，才能实现购买该房屋的所有目的。周红三按照合同约定履行了付款义务，中行南阳分行应当协助周红三将该房地产登记在其名下，以实现其购买该房屋的目的。按照《土地登记办法》的有关规定，中行南阳分行应当先将该房屋所占土地登记在其名下，再过户给周红三，才能使周红三取得土地使用权证，使周红三能够对受让的房屋进行依法过户登记，但中行南阳分行在本案审理过程中明确表示其无义务为周红三办理土地使用证，致使周红三无法将受让的房屋及土地登记在其名下，周红三购买该房屋的目的无法实现。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”。因此，周红三请求解除与中行南阳分行之间的房屋买卖合同的诉讼请求，合理合法，予以支持。新世界拍卖公司系中行南阳分行的受托人，并不是本案诉争的房屋买卖合同的相对人，因此，周红三请求解除与新世界拍卖公司之间的房屋买卖合同的诉讼请求，无事实依据和法律依据，不予支持。根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第九十四条之规定，判决：1、解除原告周红三与被告中国银行股份有限公司南阳分行之间就房权证号为西号字第03847号的房屋通过被告河南新世界拍卖有限公司以拍卖方式签订的房屋买卖合同。2、驳回原告周红三的其他诉讼请求。本案受理费100元，由被告中国银行股份有限公司南阳分行负担。 中行南阳分行上诉称：原审判决无事实和法律依据，适用法律错误。中行南阳分行委托新世界拍卖公司将房权证号为西号字第03847号的房屋以拍卖方式出售给周红三完全符合法律规定，不存在任何法定或约定的解除条件。中行南阳分行已将该房产无土地使用证的客观事实如实告知了受托方新世界拍卖公司，新世界拍卖公司在拍卖时也将该房产无土地使用证的事实进行了信息披露，周红三对该房产无土地使用证的事实完全知晓并自愿承担办理房产证及土地使用证的责任。中行南阳分行将该房产售给周红三后，已协调西峡县人民政府及其相关工作部门为周红三办理该房产的变更过户手续，但由于周红三不予配合，致使房产变更过户手续无从进行，中行南阳分行不存在不履行协助周红三办理房产证的事实，更不存在拒绝协助为周红三办理房产及土地的过户手续。原审判决确认中行南阳分行与新世界拍卖公司之间的委托合同合法有效，确认周红三与中行南阳分行之间通过拍卖方式签订的房屋买卖合同为有效合同，又以周红三购买房屋的目的无法实现解除了双方之间的房屋买卖合同，明显错误。请求二审法院依法裁判。 周红三答辩称：中行南阳分行在声明中说配合办理相关手续，这个前提是其证照齐全，才能配合办理。根据土地管理办法第四十五条规定：“权利人在办理登记之前先行转让该土地使用权或者设定土地抵押权的，应当依照本办法现将土地权利申请登记到其名下后，再申请办理土地权利变更登记。”现在因为中行南阳分行没有土地使用权证，致使周红三无法办理相关手续。中行南阳分行没有土地使用权证办理在其名下，其本身就不合法，即使周红三知道该房产没有土地证，也不影响该合同是无效的。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 新世界拍卖公司答辩称：新世界拍卖公司不发表意见。 根据各方当事人的上诉、答辩、陈述情况，并经征询当事人意见，本院归纳本案二审争议焦点如下：周红三请求解除以拍卖方式签订的房屋买卖合同是否应当支持。 二审中，当事人均无新证据提交。 本院经审理，对原审判决查明的事实予以确认。 本院认为：根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”周红三与中行南阳分行通过新世界拍卖公司签订的房屋买卖合同，证明双方之间的房屋买卖合同已经成立。根据合同法第一百三十五之规定：“出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。”的买受人的目的就是取得标的物的所有权，所以交付标的物并转移标的物所有权是出卖人最基本的义务。本案中虽然出卖方中行南阳分行已将标的物交给周红三，但中行南阳分行除向周红三交付房屋外，还负有协助周红三办理房屋产权过户登记等所有权合法转移之义务，且该义务为合同主要义务。现因房屋所有权证无法办理过户，在此情况下，中行南阳分行未能完成作为出卖人的义务，导致周红三合同目的无法实现。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”原审判决依据上述规定解除周红三与中行南阳分行通过新世界拍卖公司以拍卖方式签订的房屋买卖合同的处理并无不当。 综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。中行南阳分行的上诉理由不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，并报经本院审判委员会讨论决定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由中国银行股份有限公司南阳分行负担。 本判决为终审判决。 审判长 李晓峰 审判员 陈德林 审判员 孙小刚 二〇一四年七月二十二日 书记员 朱景龙 |
