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洛阳市吉利区人民法院 民 事 判 决 书 （2014）吉民初字第62号 原告：洛阳市鸿安房地产开发有限公司。 法定代表人：王当智，该公司董事长。 委托代理人：周卫东，洛阳永晖律师事务所律师，特别授权代理。 委托代理人：宋治利，洛阳永晖律师事务所律师，特别授权代理。 被告：洛阳市吉利区冶戌建筑安装工程公司。 法定代表人：郭随德，该公司董事长。 原告洛阳市鸿安房地产开发有限公司（以下简称鸿安房地产公司）诉被告洛阳市吉利区冶戌建筑安装工程公司（以下简称冶戌建筑公司）房地产开发经营合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告鸿安房地产公司诉讼代理人宋治利律师、被告冶戌建筑公司的法定代表人郭随德到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告鸿安房地产公司诉称，2007年7月26日，原、被告双方签订《定向联合开发协议》，就紫金花园小区一期11、13号楼工程进行合作开发建设。协议约定由原告出土地，被告负责前期文物地质勘探、设计、工程招投标、建设、监理等工作进行合作。11、13号楼落成后，除13号楼楼下的幼儿园归甲方所有外，其余房产均归乙方所有。同时乙方按房产建筑面积及属性为标准向甲方支付价款（其中住宅、车库每平米450元，地下储藏室每平米235元）。合同签订后原告依约定交付了土地，履行了合同义务，并垫付了相关行政审批费用。而被告早已将落成房屋私自出售，至今不与原告方进行合作协议决算，不向原告支付合同价款及垫付的审批费用，并且对原告的幼儿园房产实际占有使用不予交付。原告起诉要求：1.被告支付给原告合同款及垫付的勘测费用、人防费用等共计3883718.3元（勘察费5939.79元、人防费126000元、变压器款115000元、13#楼住宅工程面积2598.8ｍ2的合同款1169509.5元、13#楼车库面积216.09ｍ2的合同款97240.5元、11#楼住宅工程面积4155.96ｍ2的合同款1870141.5元、11#楼一层车库面积658.78ｍ2的合同款295002元）；2.被告依约返还原告所有的幼儿园房产，停止对该房产的实际占有使用，并赔偿实际占用期间原告的经济损失490590元；3.本案的全部诉讼费、保全费由被告承担。 被告冶戌建筑公司辩称，2006年9月23日，原告与被告签订《建筑工程承包补充合同》，依据此合同，原告将位于吉利区的鸿安·紫金花园小区A-1#、2#楼工程交乙方承建施工，工程于2008年4月竣工、验收、并经双方决算后，1#、2#楼工程总价款为6914925.30元，但原告共计向被告付款3679318元，至今原告尚欠被告1#、2#楼工程款3235607.3元未付。2007年7月26日，原告又与被告签订《定向联合开发协议》1份，约定：将原告开发的位于吉利区鸿安·紫金花园小区的11#、13#住宅楼交由被告开发建设，原告出资土地，建成后的13#楼的一层作为幼儿园归原告所有，其余建筑工程部分归被告所有。被告应按建筑工程的属性（住宅房、车库、储藏室等）依约向原告支付合同价款。该合同项下的工程于2008年11月竣工验收后，由于双方关于幼儿园工程造价、11#楼楼下一层合同价款等计价问题产生争议，双方一直未能形成一致决算意见，故13#楼下的一层工程，被告至今也未向原告交付。原告拖欠被告的1#、2#楼工程款与被告应向原告支付的11#、13#楼合同价款折抵后，原告尚欠被告部分工程款。关于原告诉请的勘察费、人防费等问题，被告已向相关单位支付过，被告不应再负担。因此，被告建议法庭驳回原告的诉讼请求。 本案在审理过程中，被告曾就原告拖欠的鸿安·紫金花园小区A-1#、2#楼工程款部分提起反诉，但在法庭限定的期限内没有交纳反诉部分的案件受理费，故对被告的反诉，应按自动撤回反诉处理。 庭审过程中，原告鸿安房地产公司为证明其诉请主张成立，向法庭提交了以下证据： 1、2007年7月26日洛阳市鸿安房地产开发有限公司与洛阳市吉利区冶戌建筑工程公司签订的《定向联合开发协议》1份，该协议载明：甲方将“开发建设的紫金花园11号楼整栋及13#楼2-6层定向联合开发给乙方”，“该两栋楼于紫金花园小区一期工程，11#楼建筑面积约5082ｍ2，（其中地下储藏室约621ｍ2，车库约346ｍ2，住宅4115ｍ2），13#楼建筑面积约3137ｍ2，其中：2-6层建筑面积约2300ｍ2，底层幼儿园建筑面积约601ｍ2（底层框架），车库约236ｍ2（上述两栋楼届时以实际测定的建筑面积为准），11#楼有半地下室一层，结构形式为砖混结构，地上六层”。“二、定向联合开发的方式为：1.该商品房采用甲方负责土地、室外配套，乙方负责前期文物、地质勘察、设计、工程招投标、工程建设、监理、房产测绘、工程管理、报批报建及竣工验收各项手续等甲方以外的全部工作，费用乙方承担，乙方负责组织销售，甲方协助乙方办理房产证，办理房产证时，房产维修基金由乙方承担。甲方只负责开500元／ｍ2房价的税票，若向业主开购房款全额发票，超出部分的税金由乙方承担；2.乙方11#、13#楼的建设、报批、销售、验收工作以甲方名誉进行；3.该楼建成后房屋（除13#楼底层幼儿园外）全部归乙方，乙方向甲方按建筑面积住宅、车库每平方米450元，地下储藏室235元／ｍ2的费用支付，总费用约330万元（届时按实测建筑面积以实结算总费用）。具体支付办法如下a.该协议签定7天内，乙方向甲方支付总费用的50%；b.该协议签定后6个月内，乙方向甲方付清余款。4.13#楼底层幼儿园的建安造价最终以双方审定签定为准（作为合同附件），其前期费用及其他所有需用分摊的费用甲方承担20000元。具体支付办法：主体封顶时，向乙方支付总价的50%，竣工验收合格后，付至总价的95%，留5%为质保金。5.办理各住户房产证时，乙方须提供相关手续及办理房产证时合同规定应承担的税费，甲方积极协助办理”。“五、违约责任：1.甲方不能按双方的约定交付施工现场，应支付乙方10万元人民币的违约金，并按拖延的时间向乙方支付乙方已向甲方支付费用总额的日1‰的补偿；2.乙方不能按期支付向甲方应支付的费用时，应承担向甲方支付10万元的违约金，并按拖延时间向甲方支付应付款项总额的日1‰的补偿”。 2、2007年6月29日原告交纳的500000元“人防易地建设费”票据及账页各1份（复印件）。 3、2006年8月3日洛阳市吉利区房屋开发公司交纳的地质勘察费69824元发票（复印件）及2008年12月18日勘察费账页（复印件）各1份。 庭审过程中，被告冶戌建筑公司为证明其主张成立，向法庭提交了以下证据： 1、2006年9月23日洛阳市鸿安房地产开发有限公司与洛阳市吉利区冶戌建筑安装工程公司签订的《建筑工程承包补充合同》1份。 2、关于鸿安·紫金花园A-1、2#住宅楼工程的《交工验收证书》1份，该证据载明：工程名称为鸿安·紫金花园A-1、2#住宅楼工程，工程地点为吉利区紫金花园小区内，建筑面积为6410.83ｍ2／5192.32ｍ2，开工日期为2006年11月8日，竣工日期为2008年3月25日，交工验收日期为2008年4月25日，工程质量为合格，落款处加盖有监理单位洛阳市吉利兴吉工程监理公司和施工单位洛阳市吉利区冶戌建筑安装工程公司的印章，相关人员分别在“验收人”、“交验人”、“参验人”、“监验人”一栏处签字确认。 3、落款为2009年5月26日的“紫金花园1#、2#楼工程结算汇总明细表”1份，该证据载明：紫金花园1#、2#楼工程的总决算造价为6914925.30元，落款处有建设单位洛阳市鸿安房地产开发有限公司和施工单位洛阳市吉利区冶戌建筑工程公司的签字、盖章。 4、2007年7月26日洛阳市鸿安房地产开发有限公司与洛阳市吉利区冶戌建筑工程公司签订的《定向联合开发协议》1份，该协议载明：甲方将“开发建设的紫金花园11号楼整栋及13#楼2-6层定向联合开发给乙方”，“该两栋楼于紫金花园小区一期工程，11#楼建筑面积约5082ｍ2，（其中地下储藏室约621ｍ2，车库约346ｍ2，住宅4115ｍ2），13#楼建筑面积约3137ｍ2，其中：2-6层建筑面积约2300ｍ2，底层幼儿园建筑面积约601ｍ2（底层框架），车库约236ｍ2（上述两栋楼届时以实际测定的建筑面积为准），11#楼有半地下室一层，结构形式为砖混结构，地上六层”。“二、定向联合开发的方式为：1.该商品房采用甲方负责土地、室外配套，乙方负责前期文物、地质勘察、设计、工程招投标、工程建设、监理、房产测绘、工程管理、报批报建及竣工验收各项手续等甲方以外的全部工作，费用乙方承担，乙方负责组织销售，甲方协助乙方办理房产证，办理房产证时，房产维修基金由乙方承担。甲方只负责开500元／ｍ2房价的税票，若向业主开购房款全额发票，超出部分的税金由乙方承担；2.乙方11#、13#楼的建设、报批、销售、验收工作以甲方名誉进行；3.该楼建成后房屋（除13#楼底层幼儿园外）全部归乙方，乙方向甲方按建筑面积住宅、车库每平方米450元，地下储藏室235元／ｍ2的费用支付，总费用约330万元（届时按实测建筑面积以实结算总费用）。具体支付办法如下a.该协议签定7天内，乙方向甲方支付总费用的50%；b.该协议签定后6个月内，乙方向甲方付清余款。4.13#楼底层幼儿园的建安造价最终以双方审定签定为准（作为合同附件），其前期费用及其他所有需用分摊的费用甲方承担20000元。具体支付办法：主体封顶时，向乙方支付总价的50%，竣工验收合格后，付至总价的95%，留5%为质保金。5.办理各住户房产证时，乙方须提供相关手续及办理房产证时合同规定应承担的税费，甲方积极协助办理”。“五、违约责任：1.甲方不能按双方的约定交付施工现场，应支付乙方10万元人民币的违约金，并按拖延的时间向乙方支付乙方已向甲方支付费用总额的日1‰的补偿；2.乙方不能按期支付向甲方应支付的费用时，应承担向甲方支付10万元的违约金，并按拖延时间向甲方支付应付款项总额的日1‰的补偿”。 5、关于鸿安·紫金花园A-11、13#住宅楼工程的《交工验收证书》1份，该证据载明：工程名称为鸿安·紫金花园A-11、13#住宅楼工程，工程地点为吉利区紫金花园小区内，建筑面积为4569.46ｍ2／3073.90ｍ2，开工日期为2007年8月10日，竣工日期为2008年5月25日，交工验收日期为2008年11月5日，工程质量为合格，落款处加盖有监理单位洛阳市吉利兴吉工程监理公司和施工单位洛阳市吉利区冶戌建筑安装工程公司的印章，相关人员分别在“验收人”、“交验人”、“参验人”、“监验人”一栏处签字确认。 6、落款为2010年6月15日的“紫金花园13#楼幼儿园工程结算汇总明细表”1份，该证据载明：紫金花园13#楼幼儿园工程的总决算造价为547892.43元，落款处有建设单位洛阳市鸿安房地产开发有限公司和施工单位洛阳市吉利区冶戌建筑工程公司的签字、盖章。 在庭审过程中，被告对原告提交法庭的《定向联合开发协议》没有异议，本院予以采信。但被告对原告提交的勘察费、人防费票据及账页不予认可，被告认为该两项费用被告已向相关单位交过，不应再负担。原告对被告提交法庭的《建筑工程承包补充合同》、“紫金花园1#、2#楼工程结算汇总明细表”、《定向联合开发协议》、鸿安·紫金花园A-11、13#住宅楼工程的《交工验收证书》、紫金花园13#楼幼儿园工程结算汇总明细表”的客观真实性均无异议，本院予以采信。原告对被告提交法庭的鸿安·紫金花园A-1、2#住宅楼工程的《交工验收证书》不予认可，但本院认为，该交工验收证书落款处有监理单位和施工单位加盖印章确认，并有相关人员分别在“验收人”、“交验人”、“参验人”、“监验人”一栏处签字确认，具有客观真实性，本院予以采信。 依据本院采信的证据，结合庭审过程中原、被告双方的诉辩主张，本院认定以下案件事实： 2006年9月23日洛阳市鸿安房地产开发有限公司与洛阳市吉利区冶戌建筑安装工程公司签订《建筑工程承包补充合同》一份。该合同项下的鸿安·紫金花园A-1、2#住宅楼工程于2008年3月25日竣工后，经相关建设单位、监理单位、施工单位人员参加，于2008年4月25日正式验收交工。2009年5月26日，经建设单位洛阳市鸿安房地产开发有限公司和施工单位洛阳市吉利区冶戌建筑工程公司共同决算，紫金花园1#、2#楼工程的总决算造价为6914925.30元。至今，原告鸿安房地产公司共计支付给被告冶戌建筑公司紫金花园1#、2#楼工程款为3679318元，原告尚欠被告紫金花园1#、2#楼工程款3235607.3元未付。 2007年7月26日洛阳市鸿安房地产开发有限公司（甲方）与洛阳市吉利区冶戌建筑工程公司（乙方）签订《定向联合开发协议》1份，该协议载明：甲方将“开发建设的紫金花园11号楼整栋及13#楼2-6层定向联合开发给乙方”，“该两栋楼于紫金花园小区一期工程，11#楼建筑面积约5082ｍ2，（其中地下储藏室约621ｍ2，车库约346ｍ2，住宅4115ｍ2），13#楼建筑面积约3137ｍ2，其中：2-6层建筑面积约2300ｍ2，底层幼儿园建筑面积约601ｍ2（底层框架），车库约236ｍ2（上述两栋楼届时以实际测定的建筑面积为准），11#楼有半地下室一层，结构形式为砖混结构，地上六层”。“二、定向联合开发的方式为：1.该商品房采用甲方负责土地、室外配套，乙方负责前期文物、地质勘察、设计、工程招投标、工程建设、监理、房产测绘、工程管理、报批报建及竣工验收各项手续等甲方以外的全部工作，费用乙方承担，乙方负责组织销售，甲方协助乙方办理房产证，办理房产证时，房产维修基金由乙方承担。甲方只负责开500元／ｍ2房价的税票，若向业主开购房款全额发票，超出部分的税金由乙方承担；2.乙方11#、13#楼的建设、报批、销售、验收工作以甲方名誉进行；3.该楼建成后房屋（除13#楼底层幼儿园外）全部归乙方，乙方向甲方按建筑面积住宅、车库每平方米450元，地下储藏室235元／ｍ2的费用支付，总费用约330万元（届时按实测建筑面积以实结算总费用）。具体支付办法如下a.该协议签定7天内，乙方向甲方支付总费用的50%；b.该协议签定后6个月内，乙方向甲方付清余款。4.13#楼底层幼儿园的建安造价最终以双方审定签定为准（作为合同附件），其前期费用及其他所有需用分摊的费用甲方承担20000元。具体支付办法：主体封顶时，向乙方支付总价的50%，竣工验收合格后，付至总价的95%，留5%为质保金。5.办理各住户房产证时，乙方须提供相关手续及办理房产证时合同规定应承担的税费，甲方积极协助办理”。“五、违约责任：1.甲方不能按双方的约定交付施工现场，应支付乙方10万元人民币的违约金，并按拖延的时间向乙方支付乙方已向甲方支付费用总额的日1‰的补偿；2.乙方不能按期支付向甲方应支付的费用时，应承担向甲方支付10万元的违约金，并按拖延时间向甲方支付应付款项总额的日1‰的补偿”。该协议签订后，该合同项下的鸿安·紫金花园A-11、13#住宅楼工程于2008年5月25日竣工，经建设单位、监理单位、施工单位相关人员参加，于2008年11月5日正式验收交工。2010年6月15日，经建设单位洛阳市鸿安房地产开发有限公司和施工单位洛阳市吉利区冶戌建筑工程公司共同决算，被告为原告代建的紫金花园13#楼下一层幼儿园工程的决算造价为547892.43元。关于被告应支付原告的11#、13#楼的合同价款问题，由于原、被告双方至今没有形成一致决算意见，被告也没有向原告交付13#楼下的一层幼儿园工程。 本院受理该案后，在审理过程中，即2014年10月13日，原、被告双方确认被告冶戌建筑公司应支付鸿安房地产公司关于“紫金花园小区”13#楼的合同价款为1208911.5元；被告冶戌建筑公司应支付鸿安房地产公司关于“紫金花园小区”11#楼的合同价款为：﹤一﹥图纸上标注为“自行车库”的工程部分，按《定向联合开发协议》中约定的“储藏室”计算，合同价款为1964773.5元（“自行车库”面积627ｍ2×235元=147345元，加上“住宅房”面积4038.73ｍ2×450元=1817428.5元）。﹤二﹥图纸上标注为“自行车库”的工程部分，按《定向联合开发协议》中约定的“车库”计算，合同价款为2099578.5元（“自行车库”面积627ｍ2×450元=282150元，加上“住宅房”面积4038.73ｍ2×450元=1817428.5元）。 本院认为，关于11#楼下一层“自行车库”按何标准计算合同价款问题，紫金花园小区11#楼施工图纸上标注为“自行车库”的一层建筑工程面积，原、被告双方已于2014年10月13日共同确认为627ｍ2，该面积与《定向联合开发协议》第一条“11#楼建筑面积约5082ｍ2（其中地下储藏室约621ｍ2，，车库约346ｍ2，住宅4115ｍ2）……”中约定的地下储藏室面积基本一致，故该部分“自行车库”应按“储藏室”计算合同价款。原告要求11#楼图纸上标注为“自行车库”的一层建筑物按“车库”计算合同价款的诉请主张，没有事实依据和合同依据，本院不予支持。据此，关于《定向联合开发协议》约定的被告应向原告支付的11#、13#住宅楼的合同价款共计为3173685元（其中11#楼为1964773.50元，13#楼为1208911.50元），扣减被告为原告代建的13#楼下一层的幼儿园工程款547892.43元，至今，关于紫金花园小区11#、13#楼部分，被告尚欠原告联合开发合同价款2625792.57元未付，被告应承担向原告付清该款项的民事责任。 关于原告诉请的要求被告支付勘察费、人防费问题，虽然票据客观真实，但该部分证据并不能直接证明该两项费用是原告与被告联合开发的11#、13#楼的费用，也不足以证明是被告应分担的费用，故原告的该项诉讼请求，本院不予支持。关于原告诉请的为施工代购的“变压器”费用问题，原告没有提交相关证据，本院不予支持。关于原告诉请的要求被告赔偿逾期交付幼儿园房产的经济损失问题，本院认为，由于原告未按《定向联合开发协议》之约定向被告支付幼儿园房产部分的工程款，且原、被告双方至今也没有形成一致的11#、13#楼合同价款决算意见，此前原告尚欠被告300余万元工程款未予支付，故被告此前留置幼儿园房产不予交付，并无不妥。现本院已查明原、被告双方的相关工程款结算问题，此前原告拖欠被告的1#、2#楼工程款，被告可另案另诉。被告据此再继续留置13#楼下一层幼儿园房产不予交付，已无事实依据和法律依据，故被告现应向原告交付该房产。依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百六十四条、第二百八十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告洛阳市吉利区冶戌建筑安装工程公司于本判决生效后50日内向原告洛阳市鸿安房地产开发有限公司交付鸿安·紫金花园小区13#楼下一层的建筑工程。 二、被告洛阳市吉利区冶戌建筑安装工程公司于本判决生效后50日内向原告洛阳市鸿安房地产开发有限公司支付鸿安·紫金花园小区11#、13#楼合同价款2625792.57元。 三、驳回原告洛阳市鸿安房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费41794元，由原告洛阳市鸿安房地产开发有限公司负担20897元，被告洛阳市吉利区冶戌建筑安装工程公司负担20897元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于洛阳市中级人民法院。 审 判 长 司庆国 代审 判员 卢 鹏 人民陪审员 张二献 二〇一四年十一月十七日 书 记 员 陈峻辉 |
