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河南省宝丰县人民法院 民 事 判 决 书 （2013）宝民初字第279号 原告卢培林，男，1978年4月2日生，汉族。 委托代理人宋天星，河南前行律师事务所律师。 被告河南三得利房地产开发有限公司。 法定代表人王改正，系该公司董事长。 委托代理人郭伟奇，男，1965年1月4日出生，系该公司职工。 委托代理人李国胜，男，1971年12月28日出生，系该公司职工。 原告卢培林诉被告河南三得利房地产开发有限公司（以下简称河南三得利房产公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2013年3月5日受理后，依法组成合议庭，于2013年4月23日公开开庭进行了审理。原告卢培林及其委托代理人宋天星，被告河南三得利房产公司的委托代理人郭伟奇、李国胜到庭参加了诉讼。本案在审理过程中，因原告卢培林于2013年6月4日向本院起诉要求确认原告卢培林与被告河南三得利房产公司签订的《商品房买卖合同》有效，并要求被告河南三得利房产公司按照约定继续履行合同，本院作出（2013）宝民初字第279号民事裁定书裁定本案中止审理。2013年12月17日，本案恢复审理。本案现已审理终结。 卢培林诉称，2011年1月份，卢培林在宝丰县为民路北段东侧玉带河南岸购买河南三得利房产公司开发的商品房一套，并签订商品房买卖合同一份，合同第八条约定该商品房经验收合格，于2012年6月30日前交房，第十一条约定交房时向买受人提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接。在双方约定的交房日期逾期后，卢培林多次要求河南三得利房产公司交房并出具相关证明文件，但河南三得利房产公司不予交房。2012年12月20日，河南三得利房产公司向卢培林邮寄《通知书》，接通知后，卢培林到宝丰县为民路北段售房部要求交接房屋，河南三得利房产公司仍然不出具约定的证明文书。同时，河南三得利房产公司还不按合同约定的房屋结构施工，擅自改变了卢培林所买房屋的结构。要求河南三得利房产公司按已付款的1%向卢培林支付自2012年7月1日起至起诉之日的违约金11046元，并按照与卢培林签订的商品房买卖合同中约定的房屋结构交房；本案诉讼费由河南三得利房产公司承担。 河南三得利房产公司辩称，河南三得利房产公司与卢培林签订的商品房买卖合同第六条支付方式及期限约定卢培林支付首付款90140元后，剩余房款190000元以公积金贷款方式支付。2011年8月15日，公积金贷款支付了140000元，卢培林至今尚欠50000元房款未交。依据双方合同约定，买受人逾期付款的，除按合同约定承担违约责任外，交房日期应相应顺延。因此河南三得利房产公司不存在违约，也无向卢培林交付房屋的义务，不应支付卢培林违约金。卢培林欠河南三得利房产公司房款50000元逾期一年多未支付，依据双方签订的合同约定，逾期超过60天后，出卖人有权解除合同，买房人应按累计应付款的1%向出卖人支付违约金。河南三得利房产公司随后会以书面登报公告的方式通知卢培林解除合同，因合同解除的一切后果应由卢培林承担。 卢培林在举证期限内向本院递交了以下证据： 1、卢培林身份证复印件一份，证明卢培林身份； 2、《商品房买卖合同》和《住房公积金借款合同》各一份，证明卢培林向河南三得利房产公司所购买房屋的位置、金额、交房时间、房屋结构等，以及卢培林已按合同履行了交款义务而河南三得利房产公司违反合同约定逾期交房的事实； 3、卢培林缴纳的税费、测绘费、贷款支付凭证及贷款担保服务费票据各一份，证明卢培林履行义务的事实； 4、个人住房公积金贷款委托转款书一份，证明卢培林履行交付房款义务的事实； 5、证人牛彦勋、殷迎新证人证言各一份，证明河南三得利房产公司逾期交房的事实； 6、视频资料一份，证明卢培林购买的房屋不具备交房条件，河南三得利房产公司逾期交房的事实。 河南三得利房产公司在举证期限内未向本院提交证据。 本院依据卢培林的申请调取了以下证据： 宝丰县住房和城乡建设局出具的证明一份，以此证明本案争议房屋尚不具备竣工备案条件。 经庭审质证，河南三得利房产公司对卢培林提交的1号证据无异议，对2号证据真实性无异议，《住房公积金借款合同》和《商品房买卖合同》均能证明卢培林欠河南三得利房产公司房款50000元未交，公积金贷款额为140000元，对3号、4号证据真实性无异议，该两份证据同样证明卢培林以公积金贷款方式支付河南三得利房产公司房款140000元，卢培林明知下欠50000元房款未交，对5号证据有异议，因牛彦勋、殷迎新二人也对河南三得利房产公司提起诉讼，与案件有利害关系，对6号证据有异议，不知道视频资料中的人是谁，且卢培林房款未交齐，无权接收房屋，河南三得利房产公司有权拒绝交房，更谈不上房屋结构改变问题。卢培林对本院调取的证据无异议。河南三得利房产公司对本院依卢培林申请调取证据的真实性无异议，但认为此证据只能证明本案所涉商品房只是不具备竣工备案条件，并不能说明房屋竣工验收不合格。 本院经审查认为，河南三得利房产公司对卢培林提交的1-4号证据无异议，该四份证据可以作为本案定案的依据。卢培林提交的5号证据，因证人牛彦勋、殷迎新均与案件审理结果有利害关系，所以该证据不能作为本案定案的依据；卢培林提交的6号证据，能够证明卢培林去河南三得利房产公司要求交房时的情况，可以作为本案定案依据。本院依卢培林的申请调取的证据，系宝丰县住房和城乡建设局依法出具的，其内容真实有效，能够证明本案所涉房屋的竣工验收情况，可以作为本案的定案依据。 本院依据上述有效证据和庭审中当事人的陈述，可以确认以下案件事实：河南三得利房产公司在宝丰县为民路北段东侧玉带河南岸开发有一小区，名为金玉蓝湾小区。2011年1月，卢培林在该小区购买了位于第8幢东2单元六层东户的商品房一套，该房屋总价款为280140元，为此双方签订了《商品房买卖合同》。该合同第六条约定，买受人于2011年1月20日付清首付款玖万零壹佰肆拾圆整（￥90140），剩余房款壹拾玖万圆整（￥190000）以公积金贷款方式支付。第八条约定，河南三得利房产公司应当在2012年6月30日前，将经验收合格的商品房交付给卢培林使用。如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、买受人逾期付款的，除按合同第七条承担违约责任外，交房日期相应顺延；3、遇城市人民政府重大城市规划市政工程施工或者政府禁令等行为影响本合同约定工程工期的，在影响工期的范围内双方同意顺延交房的日期。合同第九条约定，除合同上写明的特殊情形外，河南三得利房产公司如果未按合同约定的期限将商品房交付给卢培林使用，按下列方式处理：1、逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；2、逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向其支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款的万分之二的违约金。该份合同签订后，卢培林按照合同约定交付了购房首付款90140元，后卢培林又以住房公积金方式支付了140000元房款，剩余50000元房款尚未支付。卢培林与河南三得利房产公司签订的《商品房买卖合同》未对以住房公积金方式不能支付的部分如何支付及支付期限进行约定。河南三得利房产公司未按合同约定在2012年6月30日之前交付验收合格的房屋。2012年12月，河南三得利房产公司向卢培林邮寄了书面收房通知单，卢培林以河南三得利房产公司未取得房屋验收合格手续为由拒绝接收房屋，故而引起诉讼。 另查明，河南三得利房产公司开发的金玉蓝湾小区的5号、6号、8号楼，建设单位于2012年12月29日在宝丰县住房和城乡建设局申请单体工程竣工验收。2013年1月10日宝丰县住房和城乡建设局对单体工程进行竣工初验后认为单体工程存在部分质量缺陷，至本案开庭时仍不具备竣工备案条件。 本院认为，依法成立的合同对合同双方当事人均具有法律约束力，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。卢培林与河南三得利房产公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违背法律法规的规定，合法有效。合同生效后，若双方互负义务，一方未按照合同约定的时间、方式，适当、完全履行合同义务的，应当按照法律及合同的相关规定向另一方承担相应的违约责任。本案中，卢培林虽有50000元房款未付，但卢培林与河南三得利房产公司签订的合同中并未约定剩余房款在住房公积金未能支付的情况下如何付款及付款期限，我国《合同法》规定，合同履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应给对方必要的准备时间。本案中，对于剩余房款，河南三得利房产公司未提供证据证明其何时曾要求卢培林履行付款义务，故卢培林不存在逾期付款的情形，且河南三得利房产公司也并非因为卢培林未完全支付房款不能按时交房，而是因为工程存在部分质量问题不具备竣工备案条件而延期交房，所以其应当承担违约责任，故河南三得利房产公司的辩称理由不能成立，卢培林要求河南三得利房产公司支付11046元违约金的诉讼请求本院予以支持。由于本案中争议房屋已经建成，房屋结构已经无法改变，卢培林要求交付与合同约定结构相同的房屋的诉讼请求无法实现，故该诉讼请求本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十二条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百五十二条之规定，判决如下： 一、河南三得利房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向卢培林支付违约金11046元； 二、驳回卢培林的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费76元，由河南三得利房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省平顶山市中级人民法院。 审 判 长 王 刚 人民陪审员 王延奇 人民陪审员 贾跃辉 二〇一四年二月二十日 书 记 员 李跃阁 |
