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河南省商丘市梁园区人民法院 民 事 判 决 书 （2014）商梁民初字第01140号 原告河南省广播电影电视局商丘中波转播台，住所地商丘市文化西路59号。 代表人李新郑，该台台长。 委托代理人寇学军、张永海，河南向东律师事务所律师。 被告王腾颜，男，汉族，1971年3月17日出生，住商丘市。 委托代理人徐长久，河南华豫律师事务所律师。 上列当事人房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年3月28日立案受理后，依法由审判员张峰、张君，人民陪审员邓广志组成合议庭，由审判员张峰担任审判长，于2014年5月19日公开开庭进行了审理，原告河南省广播电影电视局商丘中波转播台（以下简称商丘中波台）的委托代理人寇学军、张永海，被告王腾颜的委托代理人徐长久到庭参加诉讼。本案现已审理完毕。 原告诉称：2006年6月28日，原告商丘中波台与商丘市商客隆连锁超市有限公司签订了房屋租赁合同，约定将原告位于商丘市文化西路59号大门两侧门面房16间租赁给乙方使用，租赁期限自2006年7月1日至2011年6月30日，同年6月29日，原告又与商丘市商客隆连锁超市有限公司签订了补充协议，双方约定在原房屋租赁合同到期后，再租给商丘市商客隆连锁超市有限公司使用5年，上述合同签订后，双方按该合同履行至今。2013年10月24日原告方原台长乔杰民退休前向河南省广播电影电视局无线电台管理中心上交文件时，突然将其未经台领导集体研究而私自与被告于2008年6月25日签订的房屋租赁合同交到河南省广播电影电视局无线电台管理中心，2014年2月20日河南省广播电影电视局无线电台管理中心将此情况通告原告后原告才知道乔杰民以原告的名义私自将原告位于商丘市文化西路59号大门两侧门面房39间以极低的价格出租给了被告。原告认为：2008年6月25日乔杰民打着原告旗号私自与王腾颜签订的房屋租赁合同的行为，属于恶意串通，致使国有资产严重流失，严重损害了国家利益，应属无效合同。其具体表现如下：1、该合同第七条第4项约定：“五年内因商丘市人民政府规划，需要拆除此房屋，甲方承担乙方的改建费用，五年以后政府拆迁，甲方不承担改建费用，但拆迁补偿费用归乙方所有。”；2、该合同第十条约定：“合同到期后，只要商丘市人民政府未规划拆迁此房屋，则继续由乙方租用至拆迁时为止”。该合同约定的上述等内容实质上是将出租房屋的所有权无偿转移给了被告，是将国有资产包括国家划拨的土地使用权以无偿的形式转移给了被告，其结果必然是造成了国有资产的大量流失，严重损害了国家利益，因此，应认定该租赁合同为无效合同。另外，该租赁合同一是租赁物的建设未取得建设工程规划许可证，属于不可租赁物；二是该租赁合同第十条“合同到期后，只要商丘市人民政府未规划拆迁此房屋，则继续由乙方租用至拆迁时为止”的无限期约定，违背了法律的禁制性规定；三是在原告与商丘市商客隆超市连锁有限公司签订的租赁合同在前且已交付商丘市客隆超市连锁有限公司使用多年的情况下，乔杰民又以原告名义与被告王腾颜恶意串通签订了一份损害国家、集体和第三人利益的租赁合同，根据《中华人民共和国合同法》第52条等有关法律规定以及有关司法解释的规定，人民法院应依法确认2008年6月25日乔杰民以原告的名义与被告签订的房屋租赁合同为无效合同。综上所述，原告商丘中波台请求依法确认2008年6月25日乔杰民以原告的名义与被告签订的房屋租赁合同无效。 被告王腾颜辩称，原、被告签订的合同系双方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，实际履行已有6年，不存在合同无效的法定情形和理由。 本案争议的焦点：原、被告双方所签租赁合同是否合法有效？原告的诉请是否具有事实和法律依据，原告诉请能否予以支持。 原告商丘中波台为支持其主张向本院提交的证据材料有：第一组证据：1、原告方领导班子2006年5月19日会议纪要。2、2006年6月28日原告方与商丘市商客隆超市连锁有限公司签订的房屋租赁合同。3、2006年6月29日原告方与商丘市商客隆超市连锁有限公司签订的补充协议。以上三份证据证明该房屋租赁合同及补充协议系原告方集体研究同意的，且该合同正在履行。第二组证据：1、河南省广播电影电视局无线电台管理中心证明一份。2、李新郑证明及身份证（复印件）各一份，该组证据证明2014年2月20日原告方现负责人才得知2008年6月25日乔杰民以原告方为甲方，以王腾颜为乙方的房屋租赁合同的情况。第三组证据：1、原告方2014年3月26日班子扩大会议纪要一份。2、毛国强证明及其身份证（复印件）各一份。3、桂建中证明及其身份证（复印件）各一份。4、杨建峡证明及其身份证（复印件）各一份。5、张胜贤证明及其身份证（复印件）各一份。6、宋崇波证明及其身份证（复印件）各一份。该组证据证明原告提供的第一组证据中2006年的房屋租赁合同及补充协议是原告方集体研究同意的，而对2008年6月25日由乔杰民以原告名义与被告签订的房屋租赁合同以前都不知道，现在刚听说，对其内容大家都很惊讶。2008年6月25日的房屋租赁合同未经原告方集体研究同意，系乔杰民个人与被告王腾颜恶意串通签订的。第四组证据：原商丘地区革命委员会商革（1975）86号文件一份，证明原告方出租的房屋用地属于国家划拨用地性质。第五组证据：1、中共中央宣传部、中央机构编制委员会办公室、财政部、国家广播电影电视局总广发计字（2000）617号文件一份。2、中共河南省委宣传部、河南省机构编制委员会办公室、河南省财政厅、河南省广播电影电视局豫（2000）83号文件一份，以上两份文件证明为防止国有资产流失国家禁止隐匿、转移、转让、出卖转播台资产，禁止以任何名义私分转播台钱物和侵吞国家资产。第六组证据：原告与他人签订的房屋租赁合同两份，证明租赁房屋的租金现每间每月都在1500元左右，而2008年6月25日的房屋租赁合同以极低的租金将房屋无期限租给被告，显然是乔杰民个人与被告恶意串通的结果。第七组证据：2008年6月25日由乔杰民以原告名义与被告签订的房屋租赁合同一份。证明该合同系乔杰民个人在未经原告方集体研究同意的情况下与被告恶意串通签订的，该合同不仅以极低于市场的价格将房屋出租给被告使用，致使国有资产大量流失，严重损害了国家利益，而且该房屋租赁合同实质上是将包括国有划拨土地在内的国有资产转移给了被告，严重损害了国家、集体和第三人的利益，同时该房屋租赁合同不仅其无期限的约定违反法律的强制性规定，而且该租赁物本身也无建设工程规划许可证属于不可租赁物，应认定该房屋租赁合同为无效合同。第八组证据：证人毛国强、杨建峡、张胜贤的当庭证言各一份。 被告王腾颜提交的证据材料有：第一组：1、原告与被告签订的房屋租赁合同一份；2、原告收取房租收据三份；证明原、被告双方签订的合同有原告法定代表人签字并盖有原告单位公章，系双方真实意思表示。同时证明双方签订租赁合同已履行六年时间，被告依约定交纳租金，原告收取租金并向被告出具收据。双方签订的合同不违反法律、行政法规的强制性效力性规范。证明双方签订的合同为有效合同。第二组证据：商丘市商客隆连锁超市有限公司出具的证据一份，证明2006年6月28日原告与商丘市商客隆连锁超市有限公司签订房屋租赁合同，到2008年6月份之前已经终止，原告诉状中陈述与商丘市商客隆连锁超市有限公司签订的租赁合同履行至今的事实不存在。 经庭审质证，被告对原告提交第一组证据中的证据1有异议，认为该证据系单位内部会议纪要，相当于原告自己的陈述，无相关证据相印证。该组证据中的证据2、3与本案没有关联性，该合同在与被告签订合同时已经终止。不存在履行至今的问题。对第二组证据有异议，认为系原告单位内部出示的证明，相当原告自己的陈述，其单位内部管理的事项与本案无关。对第四、五组证据的真实性无异议，对于证据目的有异议，与本案没有关联性。对第六组证据有异议，与本案没有关联性。对第七组证据：该合同应为有效合同。对第三、八组证据有异议，证人均是原告单位的工作人员，与本案有利害关系，证人证明的内容与本案没有关联性。证人证明的内容是2006年6月25日签订第一份合同的签订过程，a，合同签订是否需要集体研究，属于原告单位内部管理事项，不能作为判断合同效力的依据，根据《合同法》第32条规定，书面合同经双方当事人签字或盖章时生效，b，证人证明的第一份合同在2008年6月份的时候已经终止，不存在履行至今的问题。 原告对被告提交证据综合质证如下：对第一组的证据1有异议，认为这份合同不是原告集体研究的结果，是乔杰民与被告恶意串通的结果，违反法律强制性规定，应认定为无效。对第一组的证据2、交纳租金的时间是2013年9月23日，截止到2014年没有见到租金，不能证明涉诉协议正在履行，这些收费票据均发生在乔杰民任职期间，其个人安排收取租金的行为，不能作为认定合同有效的依据，该组证据不能证明被告的证明目的。对第二组证据有异议，首先证据形式不合法，没有公司法定代表人签字。其次，内容不真实，2006年6月28日原告与商客隆租赁合同终止没有证据证明。其三、商丘市商客隆连锁有限公司与王腾颜是不同的民事主体，在2006年6月28日商客隆有限公司与原告的租赁合同正在履行过程中，乔杰民个人未经台领导集体研究又与王腾颜签订了租赁合同，这份合同不仅损害了国家利益，而且已经损害了第三人利益，应认定为无效，其四、该证明与本案无关，因为本案是审查合同的效力，这份证明不能证明被告的证明目的。 经合议庭合议分析，对原、被告双方提交的证据分别认证如下：一、对原告第一组证据，仅能证明2006年6月28日原告与商客隆连锁有限公司曾经签订有房屋租赁合同，该合同可以作为本案的有效证据使用。第二、三、八组证据系原告单位内部出示的证明与证言，其单位内部管理的事项与本案无关。且单位内部事务是否经集体研究并不是签订民事合同的必备要件，故不能作为本案的定案依据。第四、五组证据系国家有关机关及行业主管部门印发的针对性、规范性文件，其证据效力，本院予以确认。第六组证据系2014年原告与他人签订的房屋租赁合同，与6年前的2008年签订的房屋租赁合同在房屋租金上有差别，应属正常，故该证据不能实现原告的证明目的。第七组证据，该证据第四条约定的自2008年7月1日至2028年6月30日租赁期限不违反法律规定，但第十条约定的“合同到期后，只要商丘市人民政府未规划拆迁此房屋，则继续由乙方租用至拆迁时为止。”的条款，违反法律规定，该条款无效。 二、对被告王腾颜提交第一组的证据1，尽管该合同第四条约定有租赁期限为20年，但第十条约定的“合同到期后，只要商丘市人民政府未规划拆迁此房屋，则继续由乙方租用至拆迁时为止。”的条款，违反法律规定，该条款无效。对第一组中的证据2与第二组证据，因与本案事实有关联，可以作为本案的定案依据。 本院依据上述认证查明：2006年6月25日，原告与商丘市商客隆连锁超市有限公司签订了房屋租赁合同，约定将原告位于商丘市文化西路59号大门两侧门面房16间租赁给乙方使用，租赁期限自2006年7月1日至2011年6月30日，同年6月29日，原告又与商丘市商客隆连锁超市有限公司签订了补充协议，双方约定在原房屋租赁合同到期后，再租给商丘市商客隆连锁超市有限公司使用5年。2008年5月份，因商丘市商客隆连锁超市有限公司经营方面出现问题，不再承租上述房屋。2008年6月25日原告商丘中波台（甲方）又与被告王腾颜（乙方）签订了一份房屋租赁合同，该合同主要约定：一、房屋的位置：商丘市文化西路59号大门两侧门面房共39间；二、由乙方出资对房屋进行改建；三、改建后，使用权归乙方，由乙方自用或对外租赁；四、使用租赁期限：2008年7月1日至2028年6月30日；五、租金及交纳方式：前十年按年租金93600元计算，十年以后的租金，按不超过20%的递增幅度进行协商；六、改建时其他条件的约定；七、甲乙双方的责任和义务：其中第2项约定“改建房屋时，甲方必须提供规划和建筑许可证、土地证。”和第4项约定：“五年内因商丘市人民政府规划，需要拆除此房屋，甲方承担乙方的改建费用，五年以后政府拆迁，甲方不承担改建费用，但拆迁补偿费用归乙方所有。”；八、违约责任；九、水、电等设备的安装及维护；十、合同到期后，只要商丘市人民政府未规划拆迁此房屋，则继续由乙方租用至拆迁时为止。十一、租赁期间如有争议，有当地人民法院解决；十二、在此之前双方签订的协议自动作废、失效。租赁合同签订后，被告出资将原有的53间门面房改建为现在的39间后，由被告一直租赁（含转租）使用。2008年9月19日经公安机关调解，王腾颜将承租的39间房屋的其中4间（自西向东第11、12、13、14间）转租给了吕建伟，该4间房屋的租金仍按2008年6月25日原、被告租赁合同约定的租金价格执行，由吕建伟直接向原告商丘中波台交纳。其余房屋租金由王腾颜向原告商丘中波台交纳。2013年4月10日、2013年6月17日及2013年9月23日被告王腾颜分别向原告商丘中波台交纳租金6600元、36400元及38600元。被告再向原告交纳房屋租金时，原告拒收。原告商丘中波台以其与被告王腾颜2008年8月25日签订的房屋租赁合同无效为由诉至本院，双方形成纠纷。 本院认为：原、被告双方于2008年6月25日签订房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，并已实际履行近六年，原告主张2008年6月25日的房屋租赁合同系原告方原台长乔杰民个人以原告名义在未经原告方集体研究同意的情况下与被告恶意串通签订出租房屋系没有取得相关手续的违章建筑，但其未提交相应证据予以佐证。故原告河南省广播电影电视局商丘中波转播台的诉讼请求，证据不足，本院不予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，并经本院审判委员会研究决定，判决如下： 驳回原告河南省广播电影电视局商丘中波转播台的诉讼请求。 一审案件受理费100元，由原告负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省商丘市中级人民法院。上诉时应预交诉讼费，如果在上诉期满后七日内未足额交纳上诉费，按放弃上诉处理。 审 判 长 张 峰 审 判 员 张 君 人民陪审员 邓广志 二〇一四年十一月二十八日 书 记 员 刘广新 |
