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河南省郑州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2015）郑民三终字第10号 上诉人（原审原告）刘伟，男，1986年10月4日出生，汉族。 委托代理人孙霞，河南豫北律师事务所律师。 委托代理人霍新丽，河南豫北律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）罗大海，男，1961年5月25日出生，汉族。 上诉人刘伟因与被上诉人罗大海房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州市中原区人民法院（2014）中民二初字第777号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人刘伟及其委托代理人霍新丽到庭参加诉讼，被上诉人罗大海经本院合法传唤未委托代理人到庭参加诉讼。本案现己审理终结。 原审法院经审理查明：2008年3月28日，刘伟（乙方）与罗大海（甲方）签订《购房协议书》，约定：甲方罗大海自愿卖给刘伟工人路于寨回迁房屋柒拾平方米，每平方米叁仟贰佰元整，共计贰拾贰万肆仟元整；乙方刘伟自愿买罗大海工人路于寨回迁房屋柒拾平方米，每平方米叁仟贰佰元整，共计贰拾贰万肆仟元整，按70平方米计算，多退少补；上述协议甲乙两方不得违约，甲乙双方各壹份；郑树森、刘书林作为证明人在购房协议书上签字。 刘伟及其父亲刘书印分五次向罗大海支付房款，分别是2008年3月28日10万元、2008年7月4日的2万元、2008年8月15日的5000元、2010年6月11日的2万元、2011年7月23日的1万元，共计15.5万元。 刘书印出具《证明》，证明刘书印系刘伟父亲，与罗大海之间无任何债权债务关系，曾于2008年7月4日、2008年8月15日、2010年6月11日分别替刘伟付给罗大海卖房款2万元、5000元及2万元，共计45000元，罗大海均打条给刘书印。 庭审中，刘伟、罗大海陈述称并未约定买卖房屋的具体坐落，仅约定于寨安置房70平方米左右，签订购房协议时房屋尚未建成。 刘伟诉至原审法院，请求：1、确认双方签订的购房协议书有效；2、判令罗大海继续履行合同，向刘伟交付房屋；3、本案诉讼费由罗大海承担。 原审院认为：刘伟、罗大海于2008年3月28日签订《购房协议书》，约定刘伟购买罗大海工人路于寨回迁房，约定购买70平方米的房屋，该协议仅为双方买卖房屋的意向，即为将来签订正式房屋买卖合同、立契过户而签订的预约合同，该协议书并未违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效，但因协议书签订时房屋尚未建成，后也未签订补充协议对房屋的具体坐落进行约定，庭审中，罗大海对诉讼异议较大，双方未达成交房的一致意见，在此情况下，刘伟要求罗大海交付的房屋不明确，其相应请求无法得到支持。关于刘伟支付房款的问题，刘伟举证证明其和父亲刘书印分五次支付房款，分别是2008年3月28日10万元、2008年7月4日的2万元、2008年8月15日的5000元、2010年6月11日的2万元、2011年7月23日的1万元，共计15.5万元，其中2008年7月4日的2万元、2008年8月15日的5000元、2010年6月11日的2万元系刘书印替刘伟支付，罗大海无异议，可以认定，2008年3月28日的10万元和2011年7月23日的1万元罗大海称不确定、没见过，但在庭审中认可五次收到房款，综合可以认定，五次支付房款行为是真实的。购房协议书约定总房款为22.4万元，现刘伟支付了15.5万元，剩余款项的支付方式双方未约定，在此情况下判决继续履行合同无事实依据。刘伟提交的郑树森的证明罗大海有异议，且针对协议主要条款采取书面证言方式，证明力本身较弱，原审法院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，原审法院判决：一、2008年3月28日刘伟和罗大海签订的《购房协议书》有效；二、驳回刘伟的其他诉讼请求。案件受理费100元，由刘伟负担。 宣判后，刘伟不服原审法院判决，向本院提起上诉称：一、一审认定《购房协议书》为预约合同，刘伟要求罗大海交付的房屋不明确，属认定事实错误。首先，房屋座落确定。一审庭审中罗大海自认，其名下工人路于寨回迁房屋已经建成，位置就在原址，即郑州市中原区工人路21号；其次，房屋面积明确，七十平方米左右，多退少补。事实上罗大海名下只有两套回迁房屋，一套面积为78.46平方米，一套面积为44.32平方米，根据协议约定，罗大海应当交付最接近合同约定面积的78.46平方米的房屋。即使认定《购房协议书》为预约合同，但刘伟已经支付了大部分房款，履行了房屋买卖合同的主要义务，罗大海也已接受，应认定双方成立事实房屋买卖合同。二、一审认定刘伟要求罗大海交付房屋无法律依据错误。本案双方当事人约定刘伟支付10万元房款，罗大海需支付房屋，待罗大海交付房屋后，刘伟支付剩余房款。此事实有证人郑树森出具的证言为证。现刘伟已经支付15.5万元，其要求罗大海交付房屋有充分的法律依据。请求：一、撤销原审判决第二项，改判罗大海继续履行合同，向刘伟交付工人路于寨回迁房屋一套（70平方米左右）；二、一、二审诉讼费用由罗大海承担。 被上诉人罗大海未提交书面答辩意见。 本院经审理查明的事实除与原审判决认定的事实一致外，另查明：1、在二审中，刘伟申请证人郑树森出庭作证。郑树森称罗大海卖给刘伟房子时他是证明人，约定70平方米左右，当时双方说先给10万元预付款，等房建好交房后，刘伟再将剩余房款交给罗大海。经法庭询问，郑树森称涉案房屋于2013年10月建成，房子未建成之前罗大海已被收押，交接房子都是由罗大海的妻子负责的，罗大海和妻子现在已经离婚，他们一共分了700多平方的房屋，130平方的2套，75平方的2套，55平方的2套，45平方的2套，其中有罗大海妻子的300多平方，郑树森并不知道罗大海和妻子对房屋的具体分配情况。 2、在一审中，刘伟认可其已实际占有罗大海一套于寨安置房，2014年2月中旬把东西搬进去了，房屋位于22层、130平方。 另查明，目前房屋未办理房产证，房管局没有备案。 本院认为：刘伟和罗大海于2008年3月28日签订《购房协议书》，约定刘伟购买罗大海工人路于寨回迁房70平方米，由于当时房屋尚未建成，无法确定具体的标的物，因此，该协议书只是表明双方达成了购房意向，如何履行则需要双方通过补充协议或签订正式的房屋买卖合同对房屋面积、座落进行明确约定。刘伟上诉称房屋座落和面积明确，具备交付条件。通过二审调查，刘伟及证人郑树森均不能提供罗大海名下有具备协议书约定的房屋的相关证据，因此，刘伟的该项上诉理由不能成立，本院不予采纳。刘伟上诉称双方口头约定先交10万元预付款，房屋交付后再支付剩余房款。对此刘伟仅提供了郑树森的证人证言，罗大海对此不予认可，且刘伟认可其已经实际占有罗大海一套130平方的回迁安置房，但仍未交清房款。故对刘伟的该项上诉理由，本院亦不予采纳。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由刘伟负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 曾小潭 审 判 员 马 莉 代理审判员 刘平安 二〇一五年二月十一日 书 记 员 黄会苹 |
