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河南省南阳市宛城区人民法院 民 事 判 决 书 （2014）宛民初字第1080号 原告芦枫（反诉被告），女，汉族。 原告冯刚（反诉被告），男，汉族。 委托代理人党元林，河南文力律师事务所律师。 被告（反诉原告）南阳三杰房地产开发有限公司。 法定代表人：陈元发，任该公司董事长。 委托代理人裴雅娟，河南通天路律师事务所律师。 原告芦枫、冯刚诉被告南阳三杰房地产开发有限公司确认合同纠纷一案，原告于2014年5月5日向本院起诉，本院于同日作出受理决定，在法律规定的期限内依法向被告送达起诉状副本、开庭传票、应诉通知书、举证通知书等法律文书，并依法组成合议庭于2014年7月15日公开开庭进行了审理。原告芦枫、冯刚的委托代理人党元林、被告的委托代理人裴雅娟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告诉称，2011年9月28日，原告与被告南阳三杰房地产开发有限公司签订了《房屋拆迁安置补偿合同》，并在南阳市智圣公证处进行公证。合同约定被告将原告位于南阳市宛城区汉冶路656号的房屋拆迁，并安置至三杰8号公寓l号楼。原房屋产权属个人所有，系框架结构共三层，实际建筑面积330.9平方米。依据合同被告南阳三杰房地产开发有限公司对原告采取原地安置，并在合同中载明，交付房屋时间为原告交出房屋之曰起18个月。合同签订后，原告积极履行合同义务，配台被告进行挢迁：2011年10月28日，原告将原有房屋交与被告．由高峰、杨晓磊出具《证明》一份，由上述二人签字并加盖南阳三杰房地产开发有限公司公章。2013年4月28日，合同约定的交房期限届满，原告向被告要求交付房屋，被告拒不交房。后原告多次向被告催促，要求其履行合同，被告百般推诿，直至今日，被告仍然没有交付房屋，且被告支付原告的安置过渡费是按18个月计算的，2013年4月28日至今原告在外租房的费用被告并没有支付。根据《合同法》规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。被告拒不交房的行为致使原告在签订合同时所预期的房屋状况与被告交付房屋的状况出现差异，被告的行为己构成根本违约。综上所述，被告南阳三杰房地产开发有限公司没有按照《房屋拆迁安置合同》交付房屋，侵害了原告的合法权益，依据《合同法》第八条规定，请求法院依法判决被告将符合条件的房屋交付给原告及向原告支付安置费用。同时，合同中约定了违约金条款，请求法院依法判决被告按合同履行支付原告安置过渡费42240元及违约金479619元。诉讼费用由被告承担。被告的反诉状等于答辩意见，确认无效需恢复原状。 原告为支持自己的主张，向本院提交证据如下：2011年9月28日，南阳市智圣公证处公证书，原告与被告南阳三杰房地产开发有限公司签订了《房屋拆迁安置补偿合同》；证明：原告与被告之间房屋拆迁安置补偿系双方真实意思表示。 被告对原告举证质证意见如下：无异议。 被告辩称，如被反诉人在本诉中所述，反诉人与被反诉人于2011年9月28日签订了《房屋拆迁安置补偿合同》。但是在该合同签订后反诉人才得知，南阳市政府房屋所有权登记管理办公室于1989年10月6日向两被反诉人颁发的宛市字5070734号房权证确认：两被反诉人被拆迁的该处房产建筑面积为112．18平方米。1998年12月16日南阳市土地管理局为两被反诉人颁发的宛市98字03635号国有土地使用证确认：两被反诉人被拆迁的该处房产用地面积为110.3平方米。颁证后数年间，两被反诉人在家中私拉乱建，违章建房218．72平方米，违反了《中华人民共和国城市规划法》第39、40条的规定，未申请或申请未获批准，未取得建设用地规划许可证和建设工程规划许可，擅自建房。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第38条第六款的规定，未依法登记领取权属证书的房地产，不得转让。根据《合同法》第52条第5款规定，上述《房屋拆迂安置补偿合同》内容涉及违反法律强制性规定，应属无效合同。据此，为维护自身合法权益，反诉人特提起反诉，请求依法确认该《房屋拆迁安置补偿合同》无效。反诉请求：1、依法确认反诉人与被反诉人签订的南阳市宛城区汉冶路656号的《房屋拆迁安置补偿合同》无效。2、反诉费用由被反诉人承担。 被告为支持自己的主张，向本院提交证据如下： 原告的房产所有权证、国有土地使用证，原告应当补偿的面积。原、被告的合同违反法律规定。 原告对被告举证质证意见如下：无异议。但不能认可证明方向，置换1：1.3是双方自愿的。国家强制性规定快三年，被告也没有提出撤销权，合同无效也超诉讼时效。 根据原、被告陈述、举证、质证，本院认证及庭审调查，本院确认以下基本事实： 原告与被告南阳三杰房地产开发有限公司签订了《房屋拆迁安置补偿合同》，2011年9月28日，南阳市智圣公证处公证书（2011）南智证民字第3171号：房屋拆迁安置补偿合同，拆迁人南阳三杰房地产开发有限公司（简称甲方），被拆迁人芦枫、冯刚（简称乙方），根据及国务院关于房屋拆迁补偿的办法，甲、乙双方在平等自愿、协商一致的基础上，经多次友好协商，就乙方房屋拆迁安置补偿达成以下协议内容：一、乙方房屋的位置及现状，1、乙方房屋位于南阳市宛城区汉冶路656号，该房屋为框架结构其三层，实际建筑面积330.9平方米。2、乙方房屋产权属个人所有，产权证号为宛市字5070734号、3、乙方土地证号宛市98字03635号，土地使用面积110.3平方米。二、被拆迁房屋的安置补偿及补助1、双方协商采取实物补偿和现金补偿、补助的方式。2、按照协议，甲方对乙方采取原地安置，乙方以第一层门面房面积110.30平方米换三杰8号公寓1＃南楼一层门面房西侧幢第一层新建门面房面积143.39平方米（1：1.3），乙方以第二层住宅房屋面积143.39平方米，换三杰8号公寓1号南楼新建西单元三楼东户120.75平方米（1：1.3）。少兑换22.64平方米，每平方米按3000元，合计67920.00元补给乙方。注：附新建门面房、单元房平面图。3、按照协议，乙方第三层房屋面积110.30平方米，采取现金补偿的方式，甲方按每平方米1800元，共计198540．00元补偿给乙方。4、甲方向乙方另行支付搬家补助及安置过渡费，按政府有关规定每平方米16元／月，合计为110.3×2×16×18个月＝63532.8元。5、甲方调换给乙方的房屋，应符合国家规定的质量安全标准，并执行国家保修规定。三、交房及过渡费用甲方提供给乙方的门面房、单元房自乙方交出房屋之日起18个月交付乙方使用。四、门面房、单元房的产权门面房、单元房的产权属乙方所有，甲方负责办理门面房、单元房的产权登记证和土地使用证，所发生的一切费用均由甲方承担。五、新建门面房、单元房产权差异的处理房屋。产权登记面积与双方约定面积有差异的，以房管局实测为准，按市场价以现金形式多退少补。六、本协议第二条第2、3、4项所列费用，甲方一次性付清。七、如甲方没有此建房，乙方的一切损失全部由甲方负担。八、乙方应在本协议签字生效之日起40天内空房交付甲方。如乙方在约定之日未将空房交付甲方，推迟一天赔甲方一天损失，赔偿按总房价每天百分之一计算，以此类推。九、本协议未约事项，双方可另行协商，所达成的相关补充协议对双方具有约束力。十、违约每天按干分之三计算（房价按市场出售价换算）。十一、本协议一式三份，除甲、乙双方各执一份外，另送公证部门存档，该协议自双方签字盖章和公证后生效。甲方南阳三杰房地产开发有限公司（盖章），乙方芦枫、冯刚（签字），2011年9月28日。《证明》，三杰8号公寓南墙外，拆迁户冯刚房屋已于2011年10月28日空房腾出，28日12时可以进场施工。证明人高峰、杨晓磊，2011年10月28日，加盖南阳三杰房地产开发有限公司公章。 本院认为：一、2011年9月28日，原告芦枫、冯刚与被告南阳三杰房地产开发有限公司签订了《房屋拆迁安置补偿合同》，同日在南阳市智圣公证处公证，（公证书（2011）南智证民字第3171号），2011年9月28日原告芦枫、冯刚将房屋交给被告南阳三杰房地产开发有限公司，被告南阳三杰房地产开发有限公司支付原告芦枫、冯刚搬家补助及安置过渡费，按政府有关规定每平方米16元／月，2011年9月28日至2013年3月28日，合计为110.3×2×16×18个月＝63532.8元。该房屋拆迁安置补偿合同，协商一致，平等自愿，意思表示真实，不违反法律或者社会公共利益。该合同合法有效。被告南阳三杰房地产开发有限公司在2013年3月28日没有按合同交付置换的房屋，原告芦枫、冯刚请求，自2013年3月28日至2014年3月28日，每平方米16元／月，合计为110.3平方米×2层×16元／月×12个月＝42355.2元，原告请求42240元未超出合同约定。关于原告请求的违约金部分，被告已违约，原告请求按合同约定房屋出售价为483000元×3‰×331天，计479619元。因违约金过高，且原告并没有实际损失，以支持原告25000元为宜。二、2011年9月28日原告芦枫、冯刚将房屋交给被告南阳三杰房地产开发有限公司，被告南阳三杰房地产开发有限公司已将房屋拆除。依据《中华人民共和国合同法》第五十五条有下列情形之一的，撤销权消灭：（一）具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权；（二）具有撤销权的当事人知道撤销事由后明确表示或者以自己的行为放弃撤销权。被告辩称、反诉请求，没有相关之间及法律依据，本院不予采信。依据《中华人民共和国民法通则》第五十五条、《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条的规定，判决如下： 一、被告南阳三杰房地产开发有限公司继续履行2011年9月28日原告芦枫、冯刚与被告南阳三杰房地产开发有限公司签订的《房屋拆迁安置补偿合同》。 二、被告南阳三杰房地产开发有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告芦枫、冯刚安置过渡费42240元及违约金25000元。 三、驳回被告的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费9000元，由被告南阳三杰房地产开发有限公司承担4000元，原告芦枫、冯刚承担5000元。 如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省南阳市中级人民法院。 审判长 李林峰 审判员 来新群 审判员 李铭霞 二〇一四年十月二十日 书记员 王 勉 |
