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河南省郑州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2015）郑民一终字第125号 上诉人（原审被告）杨德成，男，1971年10月10日出生，汉族。 委托代理人冷长剑，河南鑫苑律师事务所律师。 委托代理人尤超杰，河南鑫苑律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）刘新巧，女，1956年4月25日出生，汉族。 委托代理人丁刚，河南世纪通律师事务所律师。 上诉人杨德成因与被上诉人刘新巧房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省郑州市金水区人民法院（2014）金民二初字第6052号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人杨德成的委托代理人冷长剑，被上诉人刘新巧的委托代理人丁刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告刘新巧于2014年9月1日诉至郑州市金水区人民法院，请求判令确认原告向被告发出的“解除房屋租赁合同通知书”有效；判令被告立即将租赁的房屋交还给原告；判令被告立即向原告支付拖欠的租金220740元及利息3265.74元（暂计算至2014年8月31日，后续租金及利息计算至被告实际交回房屋为止）；判令被告立即向原告支付违约金198666元；由被告承担本案全部诉讼费用。 原审法院经审理查明：2013年5月6日，原告与南浦公司签订了《房屋租赁合同》一份，合同主要约定：租赁范围（1）沈庄安置区8号、10号楼下，临街商业房编号为9号、10号、13号，一层、二层联租，建筑面积为1226.1平方米，（上述面积数据最终为房管部门测量为准）。租赁用途，租赁房屋用于商业经营。等等。 2013年7月19日，原、被告签订了《房屋租赁合同》，该合同主要约定：租赁范围（1）、沈庄安置区8号楼至10号，临街商业房编号为9号至10号，其中一层建筑面积为367.9平方米，二层建筑面积为367.9平方米。（上述面积数据最终为房管部门测量为准）。（2）、双方以平面示意图方式对临街商业房租赁范围进行明确。平面示意图详见本合同附件。租赁用途：租赁房屋用于商业经营。租赁期限：自本合同签订之日起至2023年6月30日止，共计10年。自本合同签订之日起至2013年6月30日为房屋装修期（装修期内双方同时办理临街商业房移交及各项手续的办理）。自2013年7月1日起开始计算房屋租金。双方办理房屋交接时，应制作房屋交付清单，作为本合同的附件。租金：1、沈庄安置区临街商业房第一层租金为150元／平方米／月。第二层租金150元平方米／月。2、租金每叁年递增一次，每次递增幅度均为上年度年租金总额的10%。3、租金支付方式：按照先交付租金后使用房屋的原则，租金每6个月支付一次。自开始计算租金当日的前十日内被告应向原告支付首期租金。此后被告应于每6个月的前10日向原告支付租金。4、被告应按租赁面积向原告缴纳履约保证金，共计5万元。合同解除及终止。3、出现下列情形之一时，则守约方除有权解除本合同外，还有权要求违约方按本合同租金总额的15%支付违约金。（1）、原告未按时向被告交付全部租赁房屋，经被告催告后30日内仍未交付的；（2）、原告交付的租赁房屋不能实现租赁目的、或存在质量问题危机安全的；（3）、被告迟延交付租金且超过30日。违约责任：被告逾期支付租金的，被告应按拖欠租金总额的日千分之一向原告交付违约金。 合同签订后，原告依约向被告提供了租赁房屋，被告依约向原告交付了自2013年7月1日至2014年6月30日止的租金。之后，被告未再按照合同约定向原告支付自2014年7月1日开始计算的下半年租金。原告于2014年8月1日在大河报刊登解除合同通知的公告，通知被告因被告拖欠原告租金已构成违约，要求解除双方签订的《房屋租赁合同》。通知被告自公告之日起七日内与原告结算拖欠的房屋租金及支付违约金，办理相关交接手续，并搬离房屋。逾期原告将依法收回房屋，并追究被告相关法律责任。同年10月15日上午，原、被告在南浦公司鲁社教的见证下，由被告的店长将其租赁房屋的门锁打开，完成了涉案房屋的交割。被告拖欠的租金至今未付，双方发生纠纷，遂成本案诉讼。 原审法院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，依法成立有效。原告依约向被告提供了租赁房屋，被告应按照合同约定向原告支付租金。按照合同约定，被告应于2014年6月20日之前向原告支付2014年下半年的租金，被告拖欠租金超过30日已达到合同约定的解除条件，原告依据合同约定有权解除合同，被告已交还原告租赁房屋，合同已事实解除。合同约定租金每月为150元／平方米×367.9平方米×2=110370元，鉴于原、被告已于2014年10月15日完成了租赁房屋的交割，故被告拖欠原告租金自2014年7月1日至2014年10月15日止，拖欠租金共计110370元／月×3.5月=386295元，故对原告主张的租金386295元予以支持。对于原告主张的租金利息，无法律依据不予支持。合同约定的违约金为本合同租金总额的15%，原告主张的违约金为年租金总额的15%即110370元／月×12月×15%=198666元，予以支持。被告答辩称是因为原告将其租赁房屋停电、上锁的侵权行为，导致合同无法履行，被告不应承担违约责任，但庭审证据交换时，被告对原告提供的证据4真实性无异议，该证据中显示南浦公司的鲁总专门交代被告店长将其中一个门上的锁打开，可以看出租赁房屋并非原告上锁，而是被告上的锁，故对被告的答辩意见不予采纳。依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告杨德成返还原告刘新巧租赁房屋（已履行完毕）。二、被告杨德成于判决生效后十日内支付原告刘新巧租金386295元。三、被告杨德成于判决生效后十日内支付原告刘新巧违约金198666元。四、驳回原告刘新巧其他诉讼请求。被告如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9750元，由原告刘新巧负担164元，被告杨德成负担9586元。 宣判后，杨德成不服一审判决，向本院提起上诉称，1、上诉人延迟支付租金未达到合同约定的解除时间，双方合同不能履行是被上诉人停水、停电、锁门所致；2、一审法院适用法律错误、程序违法。请求撤销原审判决，驳回被上诉人诉讼请求或发回重审。 被上诉人刘新巧辩称，上诉人没有证据证明被上诉人对其采取了停水、停电、锁门等行为，是上诉人为逃避债务的借口，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判。 上诉人为支持其上诉请求，提交了新证据。1、上诉人与被上诉人互发的手机短信（打印件，无原件）；2、上诉人与派出所张警官的短信（打印件，无原件）；3、周正文书证一份；4、证人诊断证明一份。以上证据均证明停水、停电、锁门系被上诉人所为，合同无法履行是被上诉人所致。 被上诉人发表质证意见，证据1、2、4是复印件，无法核实其真实性，且与本案无关联性，对证据3的真实性不认可，证人未到庭，且证人是上诉人公司员工，与其有利害关系。 本院经审理查明的事实与原审法院认定事实一致。 本院认为，上诉人与被上诉人自愿签订《房屋租赁合同》后，被上诉人依照合同约定向上诉人提供了租赁房屋，上诉人交付自2013年7月1日至2014年6月3日止的租金后，未再向被上诉人支付租金，被上诉人于2014年8月1日在大河报刊登解除合同通知致告。一审法院据此依照双方合同约定的拖欠租金超过30日达到解除合同的条件，且支付15%的违约金认定双方房屋租赁合同已事实解除，判决上诉人支付被上诉人拖欠的租金并支付违约金并无不当。上诉人称在其拖欠被上诉人租金的时间未达到约定的解除合同时间的情况下，被上诉人对其采取停水、停电、锁门等行为导致合同无法履行，应由被上诉人承担违约责任，但未提供有效证据证明其主张，本院不予采信，其上诉请求本院不予支持。关于一审法院是否存在超诉请判决问题，被上诉人在2014年8月13日起诉时，其诉讼请求即“暂计算至2014年8月31日，后续租金及利息计算至被告实际交回房屋为止。”在2014年11月6日庭审中再次表示，租金计算至2014年10月15日即交房时间。故一审法院不存在程序违法、超诉请判决问题。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，判决应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费9750元，由上诉人杨德成负担。 本判决为终审判决。 审判长 毕传武 审判员 马婵娟 审判员 王育红 二〇一五年三月十七日 书记员 王 磊 |
