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中华人民共和国最高人民法院 民 事 裁 定 书 （2012）民申字第1055号 再审申请人（一审被告、二审上诉人）：新疆爱家超市集团有限公司。 法定代表人：涂其进，该公司董事长。 委托代理人：张鹏超，北京市康达律师事务所律师。 委托代理人：陈坚林，该公司总经理。 被申请人（一审原告、二审被上诉人）：新疆昊泰实业发展有限公司。 法定代表人：刘军，该公司董事长。 委托代理人：张国栋，新疆安隆律师事务所律师。 再审申请人新疆爱家超市集团有限公司（以下简称爱家超市）因与被申请人新疆昊泰实业发展有限公司（以下简称昊泰公司）房屋租赁纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区高级人民法院（2011）新民一终字第196号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。 爱家超市申请再审称：（一）依据《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第二百一十二条关于“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”的规定，房屋租赁合同的根本性质是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的义务。爱家超市按约及时、足额交付了租金，不存在任何违约行为，昊泰公司通过收取房租实现了合同目的，不存在任何经济损失。二审判决以违约为由判令爱家超市支付高额违约赔偿金，适用法律与合同性质、案件性质不相符。（二）二审判决错误认定合同当事人签约时的真实意思表示，确定民事责任明显违背当事人约定。《房屋租赁合同》中关于“爱家超市不得改变以超市为主体的经营形式”和“昊泰公司在两公里半径范围内不开发面积超过5000平方米大型超市” 的约定，是一个双方互限、互利的条款，目的是避免爱家超市遭受行业竞争，方便昊泰公司对友好步行街进行整体商业布局。爱家超市按照行业惯例将超市场地内部分面积出租用于经营餐饮、服饰，是为满足广大顾客对大型超市“一站式购物”的消费需求，其正常经营行为符合双方当事人签约时的真实意思表示。本案二审判决片面强调“以超市为主体进行经营”的定义，错误认定爱家超市违约，背离了当事人的真实意思表示。（三）《爱家超市平面设计图》、《建筑工程消防设计的审核意见书》、《建筑工程消防验收的意见书》证明，该超市在设计之初即为包括自选区、餐饮区、服饰区在内的大型综合性超市。昊泰公司对爱家超市的经营布局是知晓的，且以该公司的名义向公安消防部门报送设计图并获批准，在爱家超市长达三年的经营时间中昊泰公司并未就此与爱家超市发生任何纠纷或发出任何书面要求，这表明昊泰公司同意并认可了爱家超市的经营布局。依据2007年《中华人民共和国民事诉讼法》（以下简称民事诉讼法）第一百七十九条第一款第（三）项（即2012年民事诉讼法第二百条第三项）、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉审判监督程序若干问题的解释》第十三条第一款第（一）项、第（二）项的规定，向本院申请再审。 昊泰公司提交意见称：（一）除租金外，双方当事人在合同中对出租房屋用途和经营方式作了明确限制，这是对承租方义务作出的重要约定，爱家超市的义务不仅仅是交付租金。（二）约定租赁用途和经营方式的背景是，昊泰公司投资十多亿建设的“友好商业步行街”项目是新疆最高端的商业项目，引进的主力经营商是香港美美奢侈品商场。大型超市等配套设施是为了提升美美商场的商业价值。昊泰公司以低廉租金出租，附加条件是爱家超市必须将出租房屋按正规大型超市进行经营，为此昊泰公司还放弃了商业机会，承诺在两公里半径范围内不开发面积超过5000平方米的大型超市。评估测绘报告证明，爱家超市为了谋取租金差额只将承租房屋中的小部分用于经营超市，而将大部分面积分割为七八十家零散商铺转租谋利。低端的摊位式的服装市场与美美商场直接冲突，严重拉低了友好步行街的商业形象。（三）昊泰公司经工商局确认爱家超市外租商铺各自独立经营的情况后，多次与爱家超市交涉，该超市表示将尽快收回外租区域统一经营却始终没有实际行动，多次协调无果后昊泰公司才提起本案诉讼，诉讼中爱家超市也多次表示整改，但其在申请再审中却主张外租店面是超市的服装区，拒不整改。 本院审查查明，爱家超市已履行本案二审判决。 本院认为：（一）关于二审判决适用法律与合同性质是否相符的问题 合同法不仅在第二百一十二条规定了出租人交付租赁物、承租人支付租金的义务，还在第二百一十七条作出了“承租人应当按照约定的方法使用租赁物。对租赁物的使用方法没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，应当按照租赁物的性质使用”的规定，在第二百一十九条作出了“承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失”的规定。依据上述规定，承租人不仅负有交付租金的法定义务，也负有按照约定方法使用租赁物的法定义务。本案双方当事人在《房屋租赁合同》中对租赁物用途作出了约定，即：“乙方承租甲方房屋必须以超市为主体进行经营。未经甲方同意，乙方不得改变以超市为主体的经营形式。”爱家超市虽足额支付了租金，但因昊泰公司是以爱家超市不按约定方法使用租赁物为由提起违约之诉，本案一、二审判决围绕案件争议焦点，探求当事人对“不得改变以超市为主体的经营形式”这一约定的内心真意，并通过审查合同履行的具体情况来判定爱家公司是否违约，并无不当。爱家超市关于二审判决适用法律与合同性质、案件性质不符的申请再审理由不成立。 （二）关于对租赁物用途的约定应如何理解以及爱家超市对租赁物的使用是否符合约定的问题 《房屋租赁合同》第四条“以超市为主体进行经营”、“不得改变以超市为主体的经营形式”的约定，从文字表述来看，是对经营主体和经营形式作出的约定，没有体现以经营面积来确定经营主体的意思。该合同第十八条第二项关于昊泰公司在两公里半径范围内不开发面积超过5000平方米大型超市的约定，是为避免爱家超市遭受行业竞争而给昊泰公司设定的义务，这表明合同双方当事人所认可的超市经营主体就是爱家超市，而不是以爱家超市为主要经营主体，可以同时并存其他经营主体。同时，昊泰公司作为友好商业步行街的开发者，从整体商业布局考虑，将负一层房屋出租用于经营超市，是为了给步行街的其他高端商业提供配套服务。配套商业的经营形式应当与步行街的主要商业形式相区分，如果将超市分割成若干独立商铺进行品牌专卖，那么负一层的商业定位必然与步行街的主要商业形式混同，产生商业竞争。因此，二审判决将《房屋租赁合同》第四条关于租赁物使用方法的限制性约定，解释为“由超市进行统一经营”是符合合同目的的。承租人爱家超市在第二项申请再审理由中也提到《房屋租赁合同》第四条和第十八条第二项的约定是双方互限互利的条款，这表明爱家超市明知昊泰公司不在两公里半径范围内另行开发大型超市是以爱家超市在负一层进行统一规范的超市经营为前提。综上，无论是采取文义解释、体系解释还是目的解释，本案二审判决将“以超市为主体进行经营”的约定解释为由超市进行统一经营，并无不当。 |
