上诉人艾怀福与被上诉人李迎军合同纠纷一案

上诉人（原审被告）艾怀福（又名艾怀富），1966年8月13日出生，回族。

委托代理人郜洪敏，登封市嵩阳法律服务所法律工作者。

委托代理人丁银州，登封市嵩阳法律事务所法律工作者。

被上诉人（原审原告）李迎军，男，1966年1月4日出生，汉族。

委托代理人李占通，登封市少林法律服务所法律工作者。

上诉人艾怀福为与被上诉人李迎军合同纠纷一案，不服登封市人民法院（2014）登民一初字第15号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人艾怀福的委托代理人郜洪敏、丁银州，被上诉人李迎军及其委托代理人李占通到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原审法院经审理查明：李迎军于2012年10月5日给付艾怀福订房款30000元，意愿购买艾怀福所建的房屋一套，艾怀福当日给李迎军出具了一份收据，后李迎军要求艾怀福退还钱款，艾怀福不予退还。

原审法院另查明，艾怀福出售的房屋没有取得相关的权属证书。

原审法院认为，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。艾怀福出售未依法登记领取权属证书的房产，其与李迎军之间的房屋买卖合同应属无效合同，合同无效，因该合同取得的财产应予以返还，故对李迎军要求艾怀福退还订房款30000元的诉讼请求，该院予以支持；对李迎军要求艾怀福支付相应利息的诉讼请求，于法无据，该院不予支持。综上，依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条的规定，该院判决如下：一、艾怀福应于判决生效之日起十五日内返还李迎军人民币30000元；二、驳回李迎军的其他诉讼请求。一审案件受理费550元，由艾怀福承担。

原审判决宣判后，艾怀福不服上诉称：其经告成镇人民政府同意，在自己家的农村老宅上建设楼房，将其中的套房居住权出让，现行法律属于禁止性规定，而不是强制性效力规范。其在自己家的老宅基地上修盖楼房，李迎军于2012年10月5日给付3万元定金，意愿购买其中的套房居住，李迎军也认可该事实，原审法院对其提交的证言已采信。 2012年10月5日，李迎军通过中间人刘同德介绍，购买其农村老宅基地上盖的五层住房中的套房居住，议价为23万元，且交付定金3万元人民币。其即向买房介绍人支付酬金2000元。登封市告成镇格子沟村的李迎军与告成镇告成村的艾怀福之间的农村村民主体的住房买卖，现行法律属于禁止性规定。而不是强制性效力规范。根据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第四款之规定，其不会因向李迎军出卖住房中的一套，再申请宅基地。因此，双方之间的买卖行为不属于《中华人民共和国城市房地产管理法》及第三十八条的调整范围。二、根据《最高人民法院关于贯彻执行民事政策几个问题的意见》之规定，其与李迎军同为农民主体，双方之间的住房买卖行为有效。确认农村房屋买卖合同效力，应当适用我国《合同法》，因为债权行为是以发生债权债务关系为内容的法律行为。其与李迎军达成买卖意愿，李迎军交付了定金3万元，已订立了住房买卖合同，也确立了双方债权债务关系。其认为，李迎军不履行合同，该定金不应退还，同时李迎军应承担由此给其造成的损失。其认为：一、李迎军交付给其的3万元是价值23万元套房和一个车库的定金，而不是交房款的订金， 2012年l0月5日，李迎军交纳了定金3万元购买价值23万余元的三室两厅和一个车库。由于该房的位置采光比较好，有很多人竞相购买，其考虑到与李迎军是熟人，优先卖给了李迎军，但后来李迎军的交款事项却一再推脱，又找熟人刘攀峰，其又减了5000元，但李迎军仍然拖至今天，共一年零八个月，李迎军的行为给其造成了9.2万元利息(以一年零八个月计算)的损失。二、李迎军做事毫无诚信，在买房的问题上反反复复，影响了其的正常工作。综上，其请求本院：1、依法改判，驳回李迎军的诉讼请求，2、李迎军赔付其房屋价款23万元和损失赔偿金9.4万元（一年零八个月所产生的利息9.2万元及卖房中介费2000元）。3、一、二审诉讼费全部由李迎军承担。

李迎军答辩称：艾怀福所陈述的内容不是事实，本案的事实是艾怀福隐瞒了重要事实，即出售的房屋没有相关的法律手续。庭审过程中艾怀福也没有出示任何告成镇的批准文件，根据艾怀福所称，出让的是房屋的居住权，而不是房屋的所有权，由此可见，原审法院所查明的该房屋没有相关的证书，双方签订的买卖合同无效，事实清楚，证据充分。为此其请求本院维持原判，并驳回艾怀福的上诉请求。

本院经审理查明的事实与一审一致。

本院认为，我国房地产管理法第三十八条规定，下列房地产，不得转让：（六）未依法登记领取权属证书的。本案中，艾怀富未能举证证明其取得涉案房屋的权属证书，其与李迎军签订的房屋买卖合同因违反前述规定应为无效。因该合同取得的财产亦应予以返还，故艾怀富称应驳回李迎军原审诉讼请求的上诉主张不成立，本院不予支持。艾怀富在上诉时又称李迎军应赔偿在买房时给其造成损失的主张，因原审时艾怀富并未提起反诉，本院无权处理，其可另行主张。综上，原审判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，判处适当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费550元，由艾怀福负担。

本判决为终审判决。

                                             审  判  长 王胜利

                                             代理审判员 李剑锋

                                             代理审判员 邱  帅

                                             二○一四年九月十八日

                                             书  记  员 张蒙蒙(代)