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河南省平顶山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2014）平民二终字第406号 上诉人（原审被告）姜爱武。 上诉人（原审被告）马素平。 二上诉人共同委托代理人刘燕超，河南大乘律师事务所律师。 上诉人（原审原告）平顶山市嘉诚房地产开发有限公司。法定代表人刘宏，董事长。 委托代理人刘震，平顶山市湛河区148法律服务所法律工作者。 委托代理人李自波，河南湛河律师事务所律师。 上诉人（原审被告）平顶山市立威房地产开发有限公司。法定代表人候振伟，经理。 委托代理人李春雷，河南国俊律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）河南黄金日贵金属经营有限公司。法定代表人王红晓董事长。 委托代理人丁照前，河南良达律师事务所律师。 委托代理人赵军，河南良达律师事务所实习律师。 上诉人姜爱武、马素平、平顶山市立威房地产开发有限公司（以下简称立威公司）、平顶山市嘉诚房地产开发有限公司（以下简称嘉诚公司）与被上诉人河南黄金日贵金属经营有限公司（以下简称黄金日公司）房屋租赁合同纠纷一案，平顶山市湛河区人民法院于2014年6月9日作出（2013）湛民一初字第115号民事判决。宣判后姜爱武、马素平、立威公司、嘉诚公司均不服，向本院提起上诉。平顶山市湛河区人民法院于2014年7月28日将此案移送本院。本院受理后，依法组成合议庭于2014年8月21日开庭审理了本案。现已审理终结。 原审法院审理查明，2010年10月10日，被告立威公司为出租方（以下简称甲方）、毛海彬代表被告黄金日公司下属平顶山分公司为承租方（以下简称乙方）签订“嘉荷天城底商房屋租赁合同”一份。合同约定：第一条、房屋基本情况：1、甲方出租给乙方的房屋位于嘉荷天城一层底商003B（A-7自西向东第7间）。2、该房屋用途为商业用房。3、该房屋总建筑面积为219.25平方米。4、该房屋现有装修状况毛坯房。第二条、租赁期限、用途：1、该房屋租赁期共3年。自2010年11月10日始至2013年11月10日止。2、乙方向甲方承诺，租赁该房屋仅作为商业使用。3、租赁期满，甲方有权收回出租房屋，乙方应在租赁期届满的次日完好的交还房屋及附属设施；乙方如要求续租，则必须在租赁期满3个月之前书面通知甲方，由双方另行协商后再续签合同，乙方在同等条件下有优先续租权。第三条、租金、押金、物业服务及支付方式：1、该房屋的租金为13594元／月（大写壹万叁仟伍佰玖拾肆元整）。2、该房屋押金为10000元（大写壹万元整）。3、该房屋物业服务费为／元／月。4、房屋租金、押金支付方式如下：（1）该房屋实行先交纳租金后使用制，承租期间，乙方需先一次交纳第一年的全年租金，以后每年交纳一次，每次需在租金到期届满前10天交纳下一次的租金。（2）乙方于本合同签订之日起交纳12个月（2010年11月10日至2011年11月10日）的租金163128元（大写壹拾陆万叁仟壹佰贰拾捌元整），押金10000元（大写壹万元整）。5、甲方承诺乙方于本合同签订之日起一个月内为免租金期，即从2010年10月10日至2010年11月10日。第四条、租赁期间相关费用及租金：1、甲方应承担的费用：租赁期间，房屋和土地的产权税由甲方依法交纳。2、乙方交纳以下费用：乙方应按时交纳自行负担的费用。包括水费、电费、燃气费、暖气费、通信费、卫生费、物业服务费等开展日常经营活动所涉及的各项费用。3、乙方须自行办理在开展经营活动中所涉及的各种职能部门的相关手续，并自行承担相关费用。第五条、房屋修缮与使用：1、在租赁期内，甲方应保证出租房屋的建筑结构的安全。该房屋结构本身质量存在问题的维修责任均由甲方负责（乙方使用不当除外）。如甲方提出进行维修须提前3日书面通知乙方，乙方应积极协助配合。2、甲方对乙方的装修装饰部分不负有修缮的义务。3、乙方应合理使用其所承租的房屋及其附属设施。如因使用不当造成房屋及设施损坏的，乙方应立即负责修复并承担经济赔偿责任。乙方如改变房屋的内部结构、装修或设置对房屋结构有影响的设备，设计规模、范围、工艺、用料等方案均须事先征得甲方的书面同意后方可施工。租赁期满后乙方退租或者因乙方责任导致中途退租的，除双方另有约定外，甲方有权选择以下权利中的一种：（1）依附于房屋的装修归甲方所有。（2）要求乙方恢复原状。（3）向乙方收取恢复工程实际发生的费用。第六条、房屋的转让与转租：1、租赁期间，甲方有权依照法定程序转让该出租的房屋的所有权，转让后，本合同对新的房屋所有人和乙方继续有效。2、乙方承租期内因经营方向、名称、方式改变时需要变更房屋外观、名称及经营内容时，须及时书面通知甲方后才能进行上述行为。3、甲方出售房屋，在同等条件下，乙方有优先购买权。第七条、合同的变更、解除与终止：1、房屋租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权单方面解除合同，收回出租房屋：（1）未经甲方书面同意，转租、转借承租房屋。（2）未经甲方书面同意，拆改变动房屋结构。（3）损坏承租房屋，在甲方提出的合理期限内仍未修复的。（4）未经甲方书面同意，改变本合同约定的房屋租赁用途。（5）利用承租房屋存放危险物品或进行违法活动。（6）逾期未交纳按约定应当由乙方交纳的各项费用，给甲方造成严重损害的。（7）拖欠房租累计1个月以上。发生以上情况解除合同的，自甲方通知之日即解除。乙方自解除之日起三日内清理完毕自己所有的物品，否则视为乙方抛弃租赁屋内物品，甲方有权处置，并可以追偿处置费用。装修装饰部分按照第五条执行。2、因不可抗力因素导致合同无法履行的，合同终止。第八条、房屋的交付和收回验收：1、甲方应于租赁期起始日将房屋交付乙方，甲方应保证该房屋水、电畅通，上下水接入室内。2、租赁期满，甲方收回房屋，双方共同参与收回验收，甲方对乙方租赁期间所使用的情况进行验收；乙方应将承租房屋及附属设施、设备按照本合同的规定完整的交还甲方；如甲方继续对外出租该房屋，在同等条件下，乙方有优先续租权。3、乙方交还甲方房屋应当保持房屋及设施、设备的完好状态，不得留存物品或影响房屋的正常使用。对未经同意留存的物品，甲方有权处置。第九条、违约责任：1、甲方不能按时将房屋交付乙方、不及时供水、供电的，不及时维修房屋、上下水等，每延迟一天，则甲方须按当年日租金的5倍支付滞纳金。2、租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止合同，收回该房屋，乙方应按期合同当年总租金的10%向甲方支付违约金。若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应负责赔偿直至达到弥补全部损失为止。（1）未经甲方书面同意，将房屋转租、转借给他人使用的或拆改变动房屋结构或损坏房屋；（2）改变本合同规定的租赁用途或利用该房屋进行违法活动的；（3）拖欠房租累计1个月以上的。3、在租赁期内，乙方逾期交纳本合同约定应由乙方负担的费用，乙方需在收到缴费通知内3日内缴费，超过3日每逾期一天，则应按上述费用总额的5%支付甲方滞纳金。4、在租赁期内，乙方未经甲方同意，中途擅自退租的，乙方应按合同当年总租金100%的额度向甲方支付违约金。若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应承担赔偿责任。5、乙方如逾期支付租金，每逾期一日，则乙方须按当年日租金的5倍支付滞纳金。6、租赁期满，乙方应如期交还该房屋。乙方逾期归还，则每逾期一日应向甲方支付当年日租金5倍的滞纳金。乙方还应承担因逾期归还给甲方造成的损失。7、乙方违反合同约定无故拖欠租金，甲方依据合同约定终止合同，竭尽所能无法按照合同约定得到救济时，可自行处置房屋中乙方的财产以抵作租金和赔偿金。第十条、免责条件：1、因不可抗力原因致使本合同不能继续履行或造成的损失，甲、乙双方互不承担责任。2、因国家政策需要拆除或改造已租赁的房屋，使甲、乙双方造成损失的，互不承担责任。3、因上述原因而终止合同的，租金按照实际使用时间计算，不足整月的按天数计算，多退少补。第十一条、其他约定事项：1、房租租金自2010年11月10日起计算。2、乙方应保持租赁房屋门前干净整洁，不得留有油渍、污水等杂物，如乙方不遵守该约定或者经甲方要求整改而不整改的，甲方有权按照具体情况进行处罚措施。3、乙方必须服从物业公司的物业管理，乙方承租期间发生的水电等费用，由乙方依照物业管理规定向物业公司缴纳。4、甲方保证该房屋产权清晰，若发生房屋产权债务纠纷，由甲方负责处理，由此给乙方造成的损失，应由甲方负责赔偿。第十二条、本合同未尽事宜，经甲、乙双方协商一致，可订立补充条款。补充条款为本合同组成部分，与本合同具有同等法律效力。第十三条、争议解决：本合同项下发生的争议，由双方当事人协商解决。如协商不成，任何一方均可提请平顶山仲裁委员会仲裁。第十四条、本合同及附件一式贰份，甲、乙双方各执壹份，自双方签（章）之日起生效，具有同等法律效力。 同日，毛海彬代表被告黄金日公司下属平顶山分公司为承租方（以下简称乙方）、吴联芝为出租方（以下简称甲方）签订“嘉荷天城底商房屋租赁合同”一份。合同约定：第一条、房屋基本情况：1、甲方出租给乙方的房屋位于嘉荷天城一层底商003A（A-8自西向东第8间）。2、该房屋用途为商业用房。3、该房屋总建筑面积为102.08平方米。4、该房屋现有装修状况毛坯房。第二条、租赁期限、用途：1、该房屋租赁期共3年。自2010年11月10日始至2013年11月10日止。2、乙方向甲方承诺租赁该房屋仅作为商业使用。3、租赁期满，甲方有权收回出租房屋，乙方应在租赁期届满的次日完好的交还房屋及附属设施，乙方如要求续租，则必须在租赁期满3个月之前书面通知甲方，由双方另行协商后再续签合同，乙方在同等条件下有优先续租权。第三条、租金、押金、物业服务及支付方式：1、该房屋的租金为6125元／月（大写陆仟壹佰贰拾伍元整）。2、该房屋押金为5000元（大写伍仟元整）。3、该房屋物业服务费／元／月。4、房屋租金、押金支付方式如下：（1）该房屋实行先交纳租金后使用制，承租期间，乙方需先一次交纳第一年的全年租金，以后每年交纳一次，每次需在租金到期届满前10天交纳下一次的租金。（2）乙方于本合同签订之日起交纳12个月（2010年11月10日至2011年11月10日）的租金73500元（大写柒万叁仟伍佰元整），押金5000元（大写伍仟元整）。5、甲方承诺乙方于本合同签订之日起一个月内为免租金期，即从2010年10月10日至2010年11月10日。第四条、租赁期间相关费用及租金：1、甲方应承担的费用：租赁期间，房屋和土地的产权税由甲方依法交纳。2、乙方交纳以下费用：乙方应按时交纳自行负担的费用。包括水费、电费、燃气费、暖气费、通信费、卫生费、物业服务费等开展日常经营活动所涉及的各项费用。3、乙方须自行办理在开展经营活动中所涉及的各种职能部门的相关手续，并自行承担相关费用。第五条、房屋修缮与使用：1、在租赁期内，甲方应保证出租房屋的建筑结构的安全。该房屋结构本身质量存在问题的维修责任均由甲方负责（乙方使用不当除外）。如甲方提出进行维修须提前3日书面通知乙方，乙方应积极协助配合。2、甲方对乙方的装修装饰部分不负有修缮的义务。3、乙方应合理使用其所承租的房屋及其附属设施。如因使用不当造成房屋及设施损坏的，乙方应立即负责修复并承担经济赔偿责任。乙方如改变房屋的内部结构、装修或设置对房屋结构有影响的设备，设计规模、范围、工艺、用料等方案均须事先征得甲方的书面同意后方可施工。租赁期满后乙方退租或者因乙方责任导致中途退租的，除双方另有约定外，甲方有权选择以下权利中的一种：（1）依附于房屋的装修归甲方所有。（2）要求乙方恢复原状。（3）向乙方收取恢复工程实际发生的费用。第六条、房屋的转让与转租：1、租赁期间，甲方有权依照法定程序转让该出租的房屋的所有权，转让后，本合同对新的房屋所有人和乙方继续有效。2、乙方承租期内因经营方向、名称、方式改变时需要变更房屋外观、名称及经营内容时，须及时书面通知甲方后才能进行上述行为。3、甲方出售房屋，在同等条件下，乙方有优先购买权。第七条、合同的变更、解除与终止：1、房屋租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权单方面解除合同，收回出租房屋：（1）未经甲方书面同意，转租、转借承租房屋。（2）未经甲方书面同意，拆改变动房屋结构。（3）损坏承租房屋，在甲方提出的合理期限内仍未修复的。（4）未经甲方书面同意，改变本合同约定的房屋租赁用途。（5）利用承租房屋存放危险物品或进行违法活动。（6）逾期未交纳按约定应当由乙方交纳的各项费用，给甲方造成严重损害的。（7）拖欠房租累计1个月以上。发生以上情况解除合同的，自甲方通知之日即解除。乙方自解除之日起三日内清理完毕自己所有的物品，否则视为乙方抛弃租赁屋内物品，甲方有权处置，并可以追偿处置费用。装修装饰部分按照第五条执行。2、因不可抗力因素导致合同无法履行的，合同终止。第八条、房屋的交付和收回验收：1、甲方应于租赁期起始日将房屋交付乙方，甲方应保证该房屋水、电畅通，上下水接入室内。2、租赁期满，甲方收回房屋，双方共同参与收回验收，甲方对乙方租赁期间所使用的情况进行验收；乙方应将承租房屋及附属设施、设备按照本合同的规定完整的交还甲方；如甲方继续对外出租该房屋，在同等条件下，乙方有优先续租权。3、乙方交还甲方房屋应当保持房屋及设施、设备的完好状态，不得留存物品或影响房屋的正常使用。对未经同意留存的物品，甲方有权处置。第九条、违约责任：1、甲方不能按时将房屋交付乙方、不及时供水、供电的，不及时维修房屋、上下水等，每延迟一天，则甲方须按当年日租金的5倍支付滞纳金。2、租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止合同，收回该房屋，乙方应按期合同当年总租金的10%向甲方支付违约金。若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应负责赔偿直至达到弥补全部损失为止。（1）未经甲方书面同意，将房屋转租、转借给他人使用的或拆改变动房屋结构或损坏房屋；（2）改变本合同规定的租赁用途或利用该房屋进行违法活动的；（3）拖欠房租累计1个月以上的。3、在租赁期内，乙方逾期交纳本合同约定应由乙方负担的费用，乙方需在收到缴费通知内3日内缴费，超过3日每逾期一天，则应按上述费用总额的5%支付甲方滞纳金。4、在租赁期内，乙方未经甲方同意，中途擅自退租的，乙方应按合同当年总租金100%的额度向甲方支付违约金。若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应承担赔偿责任。5、乙方如逾期支付租金，每逾期一日，则乙方须按当年日租金的5倍支付滞纳金。6、租赁期满，乙方应如期交还该房屋。乙方逾期归还，则每逾期一日应向甲方支付当年日租金5倍的滞纳金。乙方还应承担因逾期归还给甲方造成的损失。7、乙方违反合同约定无故拖欠租金，甲方依据合同约定终止合同，竭尽所能无法按照合同约定得到救济时，可自行处置房屋中乙方的财产以抵作租金和赔偿金。第十条、免责条件：1、因不可抗力原因致使本合同不能继续履行或造成的损失，甲、乙双方互不承担责任。2、因国家政策需要拆除或改造已租赁的房屋，使甲、乙双方造成损失的，互不承担责任。3、因上述原因而终止合同的，租金按照实际使用时间计算，不足整月的按天数计算，多退少补。第十一条、其他约定事项：1、房租租金自2010年11月10日起计算。2、乙方应保持租赁房屋门前干净整洁，不得留有油渍、污水等杂物，如乙方不遵守该约定或者经甲方要求整改而不整改的，甲方有权按照具体情况进行处罚措施。3、乙方必须服从物业公司的物业管理，乙方承租期间发生的水电等费用，由乙方依照物业管理规定向物业公司缴纳。4、甲方保证该房屋产权清晰，若发生房屋产权债务纠纷，由甲方负责处理，由此给乙方造成的损失，应由甲方负责赔偿。第十二条、本合同未尽事宜，经甲、乙双方协商一致，可订立补充条款。补充条款为本合同组成部分，与本合同具有同等法律效力。第十三条、争议解决：本合同项下发生的争议，由双方当事人协商解决，如协商不成，任何一方均可提请平顶山仲裁委员会仲裁。第十四条、本合同及附件一式贰份，甲、乙双方各执壹份，自双方签（章）之日起生效，具有同等法律效力。 上述两份房屋租赁合同签订后，被告黄金日公司下属平顶山分公司依合同约定向被告立威公司和吴联芝交纳了租金及押金，对租用的房屋进行装修，将相连的两处房屋装修连为一体使用。并于2010年10月18日领取了工商营业执照，经营范围：销售：贵金属；投资咨询（不含证劵及期货投资咨询）。 被告黄金日公司平顶山分公司向被告立威公司及吴联芝分别交纳房屋租金至2012年11月11日；被告黄金日公司平顶山分公司向平顶山市恩惠物业服务有限公司交纳所使用房屋物业费至2012年12月31日。 2012年7月24日，吴联芝为甲方、毛海彬代表被告黄金日公司下属平顶山分公司为乙方，原告嘉诚公司为丙方签订“补充协议”一份。协议载明：一、甲方出租给乙方的房屋位于嘉荷天城一层底商003A（A-8自西向东第8间），面积102.08平方米。二、经协商甲方同意乙方将房屋转租。三、承租方应按原合同的条例执行。等合同到期，重新订立新的租赁合同，重新交押金，房租随行就市，等原合同到期及补充协议作废。四、租金每次需在租期的提前一个月交纳下一次租金（每年10月份）。 同日，被告立威公司为甲方、黄金日公司平顶山分公司为乙方、原告嘉诚公司为丙方签订“转租协议书”一份，协议载明：2010年10月10日，毛海彬曾代表河南黄金日贵金属经营有限公司平顶山分公司与甲方签订了《嘉荷天城底商房屋租赁合同》，经甲乙双方共同友好协商后，根据《合同》第七条第一款第一项规定，乙方如转让该房屋应取得甲方的书面同意，为此，乙方将所租房屋转让给丙方，甲方同意乙方将所租房屋转让给丙方。之后甲方与丙方订立新的合同。如果甲丙双方未订立新的合同，视为甲丙双方继续履行甲方与乙方的合同。乙方与甲方的合同权利义务关系终止，甲方与丙方开始新的权利义务关系。乙方与丙方之间另行解决乙方投入的装修等费用。此协议一式三份。甲乙丙三方各持一份。该协议下方另标注“经协商：转让费一次性由丙方支付给乙方贰拾玖万元整（290000）作为房屋转让费用，乙方收到款，协议生效。 原告嘉诚公司于两份转让合同签订当日，以银行转账的方式支付给被告黄金日公司下属平顶山分公司转让费29万元、房屋租金（吴联芝、立威公司提前收取黄金日公司平顶山分公司2012年8月1日至同年11月11日的租金）66386元、物业费4025元（平顶山市恩惠物业服务有限公司提前收取黄金日公司平顶山分公司2012年8月1日至同年12月31日的物业费），共计360411元。黄金日公司平顶山分公司于当日收到上述款项360411元后，向原告嘉诚公司出具了三份收据并加盖了印章，同时将其交纳租金及物业费的票据及所租赁的房屋交付给了原告嘉诚公司持有、使用。2012年10月29日，原告嘉诚公司向吴联芝交纳2012年11月10日至2013年11月10日房屋租金73500元、押金5000元，共计78500元。 2012年12月7日，被告立威公司派人与被告姜爱武等人一同将原告嘉诚公司租赁的嘉荷天城底商房卷闸门打开后，用被告姜爱武购买的一把直插式的U型锁把房屋的玻璃门锁住。被告姜爱武在门口张贴“告知”，内容为：河南黄金日贵金属经营有限公司平顶山分公司，你所承租的嘉荷天城一层底商0038B（自东向西第五间）的门面房，因房租到期未缴费等原因，经多次通知你不到场现终止你的使用，请你三日内联系我并自行拆除该房屋内的门及隔断墙，逾期不到和拆除视为你自行放弃。联系人：姜先生150388319682012年12月7日。 2012年12月8日，原告嘉诚公司发现其所租赁房屋卷闸门被打开，玻璃门被人用锁锁住，即向平顶山市公安局北渡派出所报警。后经平顶山市公安局北渡派出所治安管理服务大队调查，认为系民事纠纷，应到人民法院解决处理。原告嘉诚公司随以被告黄金日公司、立威公司为被告向本院提起民事诉讼，请求判令二被告连带返还原告房屋转让费29万元；判令二被告连带赔偿原告损失148911元；诉讼费由二被告承担。2013年7月29日，原告嘉诚公司以姜爱武、马素平在有关租赁合同未到期的情况下，强制行使新房屋所有权人的权利，明显侵犯了原告的权益为由，申请追加姜爱武、马素平为本案被告参加诉讼。2013年9月22日，原告嘉诚公司明确诉讼请求为：请求判令第一被告黄金日公司返还其转让费29万元并赔偿损失148911元；其他被告对上述请求承担连带责任；诉讼费由被告共同承担。同年11月12日，本院依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条之规定，向原告嘉诚公司释明其主张的法律关系的性质或者民事行为的效力与人民法院根据案件事实作出的认定不一致的，不受本规定第三十四条规定的限制，可以变更诉讼请求。原告嘉诚公司于2013年11月19日向本院递交变更诉讼请求申请，请求依法判令被告共同赔偿其经济损失共计438911元；诉讼费由被告承担。 另查明，被告姜爱武、马素平系夫妻。2012年7月18日，被告马素平向被告立威公司购买嘉荷天城一层底商003B房款300万元。同年7月25日，被告姜爱武、马素平以买卖人，被告立威公司以出卖人签订商品房买卖合同一份（合同备案编号：第410400201207250053号），被告姜爱武为共有人。同年8月16日，被告马素平向平顶山市房产管理局房屋维修资金管理中心交专项维修资金16986元；同年8月17日向平顶山市房地产产权产籍监理所交登记费400元及抵押手续费1440元；同年11月13日交契税147336元。 2012年7月3日，被告黄金日公司下属平顶山分公司的工商营业执照被工商行政管理部门核准注销。 庭审中，被告马素平向本院提交证据：2013年1月26日，被告立威公司为甲方、被告马素平为乙方签订“交房通知”一份，内容为：甲方于2013年1月26日将位于平顶山市南环路中段河滨公园南门东侧嘉荷天城一层（0001003B）号商业用房正式交付给乙方。乙方不予追究甲方逾期交房的责任。2013年1月26日之前的任何责任都与乙方无关。2013年1月26日之后任何纠纷与甲方无关。 2013年4月22日，吴联芝退还原告嘉诚公司房屋租金6万元。 原审法院认为，依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务，被告黄金日公司平顶山分公司分别与被告立威公司和吴联芝在平等、自愿的基础上签订了房屋租赁合同后，对所租赁房屋进行装修并连为一体经营使用。2012年7月24日，黄金日公司平顶山分公司与被告立威公司、原告嘉诚公司，同日又与吴联芝、原告嘉诚公司，分别签订转租协议。原告嘉诚公司在签订上述两份转租协议当日，即依约定向黄金日公司平顶山分公司支付了转让费、租金、物业费，黄金日公司平顶山分公司亦依合同约定向原告嘉诚公司交付了租赁房屋。以上租赁合同及转租合同均未违反相关法律法规或相关规定，均为合法、有效之合同，本院予以确认。《中华人民共和国公司法》第十四条规定，公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。庭审查明，被告黄金日公司下属平顶山分公司在本案房屋租赁合同中无违约行为，故原告嘉诚公司以其于签订转租合同即2012年7月24日时工商营业执照已注销，转租合同应无效的意见，不符合法律规定，本院不予采纳。《中华人民共和国合同法》第二百二十九条“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”。被告立威公司将黄金日公司平顶山分公司承租其的房屋，经其同意转租给原告嘉诚公司使用，期间虽将房屋出售给被告姜爱武、马素平，根据法律规定并不影响原告嘉诚公司租用，故原告嘉诚公司以租赁房屋发生了买卖未向其告知，认为应依法认定转租合同无效的理由不成立，本院亦不予采纳。本案中原告嘉诚公司于租金期限届满前未依合同约定在约定的期限内向被告立威公司或被告姜爱武、马素平夫妇交纳下一次的租金，违约在先。被告立威公司在将房屋出售给被告姜爱武、马素平夫妇后，未向其告知房屋已由原告嘉诚公司承租，租金到期时，应向嘉诚公司收取下一次租金，因此该公司存在过错《中华人民共和国合同法》第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”庭审查明，被告立威公司或姜爱武、马素平夫妇未要求原告嘉诚公司在租金到期届满前10天在合理期限内交付租金，而是于2012年12月7日，在未通知原告嘉诚公司的情况下，采取强行、直接收回租赁房屋的方式，终止了原告嘉诚公司与其及吴联芝的房屋租赁合同关系。给原告嘉诚公司造成了一定的经济损失。《中华人民共和国合同法》第一百二十条“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任”。根据原告嘉诚公司为承租争议的房屋支付了29万元转让费，依合同约定的租赁期限至2013年11月10日，其使用自2012年7月24日起至同年12月7日，合同租赁期限到期后的可继续承租及12月7日后未使用房屋致吴联芝扣取嘉诚公司的部分租金等情况，并考虑各方的违约责任程度，对原告嘉诚公司的请求赔偿经济损失的数额，本院酌定为12万元，该损失由被告立威公司、姜爱武、马素平予以赔付。被告黄金日公司于本案中无过错，不负赔偿责任。原告嘉诚公司的其他诉讼请求没有相应的证据证实，本院不予支持。被告立威公司及姜爱武、马素平夫妇认为其不应赔偿的理由，根据法律规定及庭审查明的事实不能成立，本院不予采纳。但双方可根据于2013年1月26日所签交房通知的约定，在承担赔偿责任后，另行协商解决。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百二十条、第二百一十二条、第二百二十七条、第二百二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告平顶山市立威房地产开发有限公司、被告姜爱武、马素平于本判决生效之日起三日内赔偿原告平顶山市嘉诚房地产开发有限公司经济损失120000元。二、驳回原告平顶山市嘉诚房地产开发有限公司对被告河南黄金日贵金属经营有限公司的诉讼请求和其他诉讼请求。案件受理费7884元，原告平顶山市嘉诚房地产开发有限公司负担5184元；被告平顶山市立威房地产开发有限公司、姜爱武、马素平负担2700元。 宣判后，姜爱武、马素平、立威公司、嘉诚公司均不服，提起上诉。 姜爱武、马素平上诉称：一审判决适用法律不当，判决结果错误。立威公司及黄金日公司与嘉诚公司的租赁及转租行为，上诉人均不知晓。2012年12月6日是立威公司在承租人不按时缴纳房租的情况下，将出租房屋收回，不是上诉人收回的，2012年12月7日立威公司将出租房屋收回后，上诉人作为房屋的合法所有权人，按门头标识的向黄金日公司发出书面告知协商租赁合同事宜，不违反任何法律规定，不存在任何过错，原审判决上诉人承担赔偿责任无法律依据。另外，黄金日公司平顶山分公司作为租赁协议一方，主体不适格，所签合同无效。综上，上诉人于2012年7月18日购买立威公司位于南环路中段的涉案房屋，并足额支付了房款及有关税费，由于立威公司将房屋对外出租，致使房屋在2013年1月26日才交付给上诉人，其他当事人之间的房屋租赁纠纷与上诉人无关，不应承担赔偿责任，请求二审法院依法改判。 嘉诚公司上诉称：一、原审判决未全部支持上诉人的诉讼请求不当。上诉人作为房屋的承租人在本案无过错。上诉人取得争议房屋的承租权，是在与被上诉人黄金日公司、立威公司共同达成三方转租协议，并且支付29万元转租费和租金的情况下合法取得，在转租过程中，被上诉人黄金日公司和立威公司均未告知上诉人关于黄金日公司平顶山分公司早已注销的情况，其已不具备签订合同的主体资格，也未告知上诉人所承租的房子已经出售给他人（即被上诉人马素平，其已无权再对该房屋进行处置，以上事实被上诉人立威公司和黄金日公司作为房主和原承租人对此应是明知的，然而出于经济目的，为了获取租赁费和高额转让费，却故意隐瞒上述事实，仍与上诉人签订转租合同，使得上诉人最终无法履行合同及取得合同履行后的利益，给上诉人造成极大损失。在缴纳下余租金时，上诉人亦无违约情形，租金到期后上诉人与被上诉人立威公司联系交纳租金一事，但立威公司却不配合，未收取租金，也未告知上诉人房屋已出售他人的实情。并非上诉人不交纳租金，上诉人出于经营之需出巨资29万元转让费及租赁费取得该房屋的承租使用权，就是为了正常经营，不会不交纳房租，另一被上诉人马素平、姜爱武收取租金时也未通知上诉人，而是通知原承租人黄金日分公司交纳租金，也证明上诉人对房屋出售等有关事项不知情，没有过错。事后马素平、姜爱武又与立威公司在未通知上诉人的情况下，强行收回租赁房屋，明显存在过错。因此，在本案中上诉人无过错，过错方应为四被上诉人，应由四被上诉人承担过错责任，赔偿上诉人全部损失。二、原审判决黄金日公司未承担民事责任不当。被上诉人黄金日公司下属的分公司，在与上诉人签订合同时，就已知道该房屋已出售和变更业主的情况而隐瞒，而且明知已注销却隐瞒这一事实，仍然出于私利收取上诉人巨额转让费，明显存在缔约过失责任，造成合同履行存在问题，以致最终被他人强行收回，给上诉人造成巨大损失，被上诉人黄金日公司在本案中负有不可推卸的责任，理应赔偿原告的损失，但一审法院却未判决其承担责任，明显不当。综上所述，上诉人认为原审判决被上诉人立威公司和被上诉人马素平、姜爱武赔偿上诉人12万元明显过低，还有18万元的损失未得到保护，判决被上诉人黄金日公司不承担责任不当，故依法提起上诉，请求二审法院查明事实，维护上诉人的合法权益。 立威公司上诉称：1、该案争议的《转让协议》属无效合同。黄金日公司平顶山分公司在2012年7月6日注销，已不具备民事权利能力，所签合同应为无效合同，对立威公司没有约束力，合同无效造成的损失应由黄金日公司平顶山分公司承担。原告是否有损失，与上诉人没有任何法律关系，不能依据一个无效合同来要求上诉人承担赔偿责任。二、无论合同效力如何，立威公司均无过错。根据房屋租赁合同第三条约定，租金按年缴纳，每年11月10号前十天缴纳租金，第七条第七项规定，超过一个月的出租人可以解除合同，并约定“在甲方通知之日起即解除”。2012年12月7日，在租赁房屋上已张贴告知，解除房屋租赁关系，承租人在看到告知书后，并不及时缴纳租金，而是采取向公安机关报案方式拒不缴纳租金。因此，是嘉诚公司未按约定缴纳租金的违约行为，导致解除租赁关系，不存在赔偿转让费以及其它损失的情形。一审酌定12万元损失无法律依据。三、嘉诚公司陈述的立威公司将房屋出售后又与嘉诚公司签订同意转租合同的叙述，与事实不符，三方签署的《转租协议书》是2012年7月24日，而立威公司与马素平签订的《商品房买卖协议》是在2012年7月25日，在转租协议签订之后，因此并非是将房屋出售后又签订的《转租协议》。四、公安机关的调查材料违反办案程序，属于经济纠纷，不能做为证据使用。综上，请求二审法院依法改判。 黄金日公司辩称：三方签订的转租的合同合法有效，虽然说黄金日公司平顶山分公司已经注销，但黄金日公司存在，毛海彬是公司一员，其处分公司资产，作为总公司没有否定，是认可的，所以这份合同就是合法有效的。分公司没有独立承担责任的能力，这是公司处分资产的行为，不是买卖行为。上诉人认为合同是无效的说法是错误的。毛海彬的行为，我们认可是职务行为。黄金日公司无过错，上诉人强调黄金日知情房屋买卖，这没有证据支持，也没有事实依据。我们转租房屋没有任何过错。3、黄金日公司转让房屋收取转让费是合情合理合法的。黄金日公司注销了分公司，但是对租赁房屋装修花费了100余万元，现在处分财产，是合法的。买受人如果想买到该房实际上赚了，不存在黄金日公司得到了不该得到的东西。4、嘉诚公司租房的原因是为了开发房地产的办公用房，后来因为其工程停滞导致房屋不能使用，是自身原因导致不再租房，不存在损失问题。一审对本案审理是慎重的，判决公正，应予维持。 本院二审查明事实与原审认定事实相一致。另查明，1、黄金日公司认可毛海彬签订转租合同的行为是职务行为，由黄金日公司承担法律后果；2、黄金日公司在一审中认可转租时，立威公司已经告知了房屋将要出售的情况；3、立威公司于2012年7月18日出具了马素平购房款300万元的收据。 本院认为，一、关于2012年7月24日立威公司、黄金日公司平顶山分公司签订的《转租协议》的效力问题。黄金日公司平顶山分公司作为黄金日公司的分公司，其民事行为的法律后果由黄金日公司承担，黄金日公司已经在二审中当庭表示毛海彬系该公司职工，毛海彬以黄金日公司平顶山分公司的名义作出的行为系职务行为，依法应由黄金日公司承担法律后果。虽然毛海彬在签订转租协议时，黄金日公司平顶山分公司虽然已经注销，但是黄金日公司已经追认了该行为，因此，该协议合法有效。 二、公安机关在接到报警后，进行调查取证，并非插手经济纠纷，对公安机关的调查材料，依据证据规则进行采纳并无不可。 三、关于本案当事人在本案纠纷中是否存在过错问题。造成本案纠纷的原因是房屋所有权人发生变动，导致承租人嘉诚公司在支付了转让费后，仅租赁四个月便不能继续按照协议租赁房屋。在签订转租协议时将房屋所有权变动这一影响转租协议的签订及履行之重大因素告知承租人嘉诚公司，是转租协议当事人应尽的责任。立威公司作为房屋的原所有权人及出租人，明知房屋即将转售他人，在租期仅剩四个月的情况下，未将转售情况告知承租人嘉诚公司，导致租期届满后因续租问题发生纠纷，对纠纷的发生存在重大过错。虽然其辩称2012年7月24日签订的转租协议，7月25日才签订的房屋买卖合同将房屋售出，但其在7月18日已经收取了上诉人马素平的购房款，对房屋出售已经明知，而在转租协议上签名时未将该情况告知承租人嘉诚公司，在本案纠纷中应当承担40%的责任。黄金日公司作为房屋转租人，在出租人立威公司已经告知房屋出售的情况下，将房屋转租并收取转让费，而未将房屋转售这一影响转租协议签订的重要因素告知承租人嘉诚公司，对纠纷的发生应当承担30%的责任。嘉诚公司在签订转租协议时并不知晓房屋即将转售，2012年12月7日，姜爱武在租赁房屋前张贴告知书，其告知对象仍然是“河南黄金日贵金属经营有限公司平顶山分公司”，由此可见，姜爱武并不知晓转租事宜，而实际承租人嘉诚公司也不知晓房屋所有人已经变更，双方未就缴纳租金事项进行过协商，故嘉诚公司不存在恶意拖欠租金的情形。但是在原租期届满后，因租赁发生纠纷后，嘉诚公司没有积极了解情况、采取与新的房屋所有权人协商等合理措施来解决纠纷，导致矛盾激化，损失扩大，对纠纷的发生其自身应当承担20%责任。马素平、姜爱武作为房屋的购买者，支付了相应的房款，立威公司应当履行向二人交付房屋的合同义务，虽然二人有张贴告知书等合理方式主张自己的权利，但也参与了强行锁门、直接收回租赁房屋的行为，且未认真了解实际承租人并积极协商解决纠纷，因此，在本次纠纷中应承担10%责任。综上，立威公司、黄金日公司、嘉诚公司以及马素平、姜爱武在纠纷中均应承担相应的责任。 四、损失计算及责任承担问题。嘉诚公司为租赁房屋支付了29万元的转让费用，但在原租赁期届满后继续租赁房屋的合同目的已不能达到，其支出的29万元转让费可以认定为其损失数额，对于该损失，嘉诚公司应当自己承担5.8万元（29万元×20%）的损失；立威公司应承担11.6万元（29万元×40%）赔偿责任，黄金日公司应当承担8.7万元（29万元×30%）的赔偿责任，马素平、姜爱武应当承担2.9万元（29万元×10%）的赔偿责任。 综上所述，原审判决认定事实基本清楚，但适用法律不当，经本院审判委员会研究决定，依照《中华人民共和国合同法》第四十二条第（二）项、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十九条、第一百二十条、第二百一十二条、第二百二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、撤销平顶山市湛河区人民法院（2013）湛民一初字第115号民事判决。 二、平顶山市立威房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿平顶山市嘉诚房地产开发有限公司经济损失116000元；河南黄金日贵金属经营有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿平顶山市嘉诚房地产开发有限公司经济损失87000元；姜爱武、马素平于本判决生效之日起十日内赔偿平顶山市嘉诚房地产开发有限公司经济损失29000元。 三、驳回平顶山市嘉诚房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费7884元，平顶山市嘉诚房地产开发有限公司负担3364元，平顶山市立威房地产开发有限公司负担2260元，河南黄金日贵金属经营有限公司负担1695元，姜爱武、马素平负担565元；二审案件受理费9300元，由上诉人平顶山市嘉诚房地产开发有限公司负担1700元，上诉人平顶山市立威房地产开发有限公司负担3300元，上诉人马素平、姜爱武承担1300元，被上诉人河南黄金日贵金属经营有限公司负担2500元。 本判决为终审判决。 审判长 张大民 审判员 万军涛 审判员 郭国会 二〇一四年十二月二日 书记员 邢晓风 |
