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河南省焦作市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2014）焦民二初字第00003号 原告马胜霞，女，1968年4月2日出生，住河南省原阳县。 委托代理人沈玉杰，河南星歌律师事务所律师。 被告洛阳聚信房地产开发有限公司。住所地：洛阳市西工区。 法定代表人王希尧，董事长。 委托代理人王双甫，巩义市孝义第二法律服务所法律工作者。 原告马胜霞与被告洛阳聚信房地产开发有限公司买卖合同纠纷一案，本院于2014年2月24日受理后，依法组成合议庭于2014年6月16日公开开庭审理了本案。原告马胜霞及其委托代理人沈玉杰、被告洛阳聚信房地产开发有限公司的委托代理人王双甫到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告马胜霞诉称：2012年7月，原被告签订了《商品房屋买卖合同》，约定原告在被告开发的“广安苑综合楼”中购买价值838万元的商品房数套。在《商品房买卖合同》签订前后，原告根据双方协商的情况，以债务转移及汇款的方式分多笔共支付房款838.35万元，被告亦为原告出具了收款收据。之后，在原告要求被告明确《商品房买卖合同》的具体内容时，被告始终不予明确，导致合同无法履行。双方协商解除合同后，被告拒不退还房款。请求：1、判令被告立即返还购房款838.35万元及自起诉之日起按照银行同期贷款利率计算的利息；2、诉讼费由被告负担。 被告洛阳聚信房地产开发有限公司当庭口头答辩称：原被告之间签订的商品房买卖合同前置条件是原被告之间订立融资协议约定的条件，由于原告没有达到约定的条件，所以商品房买卖合同至今还没有生效，不能作为本案定案依据。债务转移与商品房买卖合同订立的前置条件是融资协议约定的条件。838.35万元并非全部现款，其中河南银润投资担保有限公司的债务660万元、利息40万元，原告支付被告实际现金138.35万元，因此原告要求被告返还房款的理由依法不能成立。从主合同融资协议的主体资格上看，原告不具备融资协议的法定要件，因此应依法确认无效，主合同融资协议无效，从合同商品房买卖合同、债务转移合同也无效。合同无效后被告只返还138.35万元，其余应由原告向河南银润投资担保有限公司主张权利。 根据原告马胜霞与被告洛阳聚信房地产开发有限公司的诉辩意见，本院确定案件的争议焦点是：被告应否返还原告购房款838.35万元并承担自起诉之日起到执行之日止银行同期贷款利率计算的利息。 原告马胜霞当庭提交证据三组：第一组证据共一份为原告身份证复印件，证明原告主体资格以及身份信息。第二组证据是《商品房买卖合同》共29份，证明原被告双方签订了《商品房买卖合同》，约定被告向原告出售“广安苑”商品房29套。第三组证据共7份，第1份是借据复印件，证明被告以债务转移的方式收到原告房款660万元，第2份是中国工商银行转账明细，证明2012年7月31日，卡号6222081702001756631向卡号6222081702000883535汇款40万元，2012年8月24日继续汇款50万元，2012年8月27日继续汇款5万元。第3份是中国银行网上银行电子回单，证明卡号6222081702001756631户名是马胜霞，卡号6222081702000883535户名为王希尧。证据2、3证明原告通过工商银行向被告法定代表人王希尧付款95万元。第4份是农信社转账明细，证明原告于2012年8月7日向被告转款50万元，2012年8月14日向被告转款10万元，共计通过农信社付款60万元。第5份是中国建设银行转账凭条，证明2012年7月27日，范爱芹向王希尧账户付款23.35万元。第6份是范爱芹证明，证明范爱芹于2012年7月27日向王希尧付款23.35万元是代替原告马胜霞向被告支付的房款。证据5、6证明原告通过建行向被告法定代表人王希尧付款23.35万元，证明2-6证明原告以汇款的方式支付房款178.35万元。第7份是房款收据，证明被告共收到原告支付的房款838.35万元。被告洛阳聚信房地产开发有限公司质证认为：对第一组证据无异议。对第二组证据有异议，从合同的内容看不完善，也没有具体的签字时间和生效时间，因此这29份合同目前还没有生效，因此商品房买卖合同不能作为原告要求838.35万元的证据。对第三组第1份证据本身没有异议，但是应当结合2012年8月1日、8月2日的融资协议使用，不能单独使用。对第三组第2份证据中转账40万元时间早于签订融资协议的时间，对50万元的汇款和5万元的汇款无异议。对第三组第3份证据的真实性无异议。对第三组第4份证据没有异议。对第三组第5、6份证据，要求范爱芹本人出庭作证。第三组第7份证据，收据的前提条件是来源于融资协议。 被告洛阳聚信房地产开发有限公司当庭提供证据：一组证据，2012年8月1日、2012年8月2日原被告之间签订的融资协议，由于2012年8月1日中的数字不准，双方约定以2012年8月2日协议的为准，证明按照融资协议约定，原告还没有为被告融资到位资金，按照融资协议约定，原告要求返还838.35万元理由不能成立，如果协议确认无效，商品房买卖协议也无效。原告马胜霞质证认为：对证据真实性无异议，对证据指向我方不认可，1、在融资协议和商品房买卖合同中何为主何为辅，被告强调融资协议是商品房买卖的前提条件，因为条件没有成就，所以商品房买卖至今未生效，原告的说法和证据指向是矛盾的，条件是从合同，条件是规定主合同生效或者失效的条件，起到的辅助作用。2、融资协议限定了商品房买卖合同条件的话，那么是解除或者失效条件，而不是生效条件，所以商品房买卖没有失效。如果融资成功无条件退还房款。如果融资没有成功，甲方要履行商品房买卖中出卖方的义务。 本院认为，原被告对各自对方提供的证据的真实性均无予以，本院对上述证据的真实性予以确认。 针对争议焦点，原告马胜霞认为：原告向被告实际支付的现金是178.35万元，而不是138.35万元，根据举证，对178.35万元中的138.35万元双方是没有争议的，而对以物抵债的660万元双方也是没有争议的，很明显，660万元加138.35，收据有40万元的缺口。对于原告通过工行向被告付款的40万元，被告说是承担的利息，我们认为该说法不能成立，如果被告承担利息的话，只需要加入房款总额，而不需要我们另外支付，收据显示我方有40万元的付款行为，被告虽然不认可但是也没有说明这40万元是有其他用途，那么所有的汇款凭证和被告出具的收据在金额上是吻合的，能够证明原告实际付款是178.35万元。我们认为借据和融资协议没有法律上的关联关系，从时间上来看，借据形成时间是2012年8月1日，该借据性质是债务转移。而融资协议形成时间是2012年8月2日，被告说融资协议是借据的前提，如果该说法成立，必然是先有融资协议后有借据，不可能在前提没有商量好双方把结果说好。借据和融资协议当事人不相同，借据是被告的法定代表人王希尧同意代替银润还款，融资协议是聚信公司和马胜霞，借据上没有任何地方写明附有条件，因此我们认为借据和融资协议没有法律上的互相依附的条件。融资协议和商品房买卖合同如果有关系的话应当是融资协议是买卖合同的条件和从合同，并且是失效条件而不是生效条件。我们认为商品房买卖合同是合法有效的，在合同法上，作为买卖合同必备的要素只有两个，一个是标的物名称，一个是数量，至于质量、价款、履行期限、违约责任没有明确约定，可以通过合同法60、61条来补正。尽管合同落款没有写时间，但是根据合同法规定，一方履行合同项下主要义务，对方表示接受的合同即成立。依法成立的合同自成立时生效，合同文本上有没有显示时间不影响合同的成立和生效。解释下合同为什么没有写时间以及内容填写的不完整包括原告向被告支付的40万元是在收据之前是因为，这个事情各方的协议是有一个过程的，在原告马胜霞向银润担保公司追讨投资时被告同意承继这个债务，然后就是三方关系承继方式的约定，最终银润公司和聚信公司形成这个借据，名为借据实为债务转让的文书并交予原告。在协商中，根据被告要求我们的付房款有早有晚，这些问题的造成是因为在协商的过程。综上，我们认为被告已经承认了债务转移，也认可收到我们交付的房款，我们认为商品房买卖合同尽管没有填写完整，但是其合法有效性不受影响，因为双方关于债务如何偿还形成融资协议，合同没有填完是因为王希尧拿了29份合同让我们自己填，根据融资协议这些合同是否履行是不确定的，当融资不成功之后，商品房合同买卖解除条件始终没有成立，我们要求被告履行合同内容，被告不予履行，经过协商王希尧已经口头同意还款，我们要求被告支付房款有理有据。1、借据上显示两个数字，我们认为在该借据上出现了多处改动，并且原被告双方对改动均没有提出异议，那么当协议内容有改动，并且双方都认可，应当以改动后的协议为主。2、被告称融资协议，如果融资不成功借据不成立买卖合同也不成立，如果按照这样的话，融资成功了要么给我们房产证，如果不成功那么不再给了。但是现在的融资内容和被告的表述是相反的，融资成功与否不影响被告承担债务，只是影响承担债务的方式。被告洛阳聚信房地产开发有限公司认为：融资协议是借据的前提条件，是相关联性的。借据写的很清楚，融资协议中的部分钱是来源于借据上原告的，从借据内容上看是700万元，实际金额是660万元，这个有待法庭确认。融资是主合同，商品房买卖是从合同，为什么商品房买卖合同没有生效时间，就是因为原告没有为被告融资到位，因此商品房买卖合同至今还不生效，因为不生效，原告要求被告给付838.35万元自然不能成立。融资协议是商品房买卖和借据的前提条件，也是主合同。请求法院依法予以认定。 根据原告、被告提供的有效证据及双方当事人的陈述，本院确定案件事实如下：原告马胜霞与被告洛阳聚信房地产开发有限公司在2012年7月份签订了29份《商品房买卖合同》（合同内容没有填写完整），约定原告马胜霞购买被告洛阳聚信房地产开发有限公司开发的“广安苑”（位于孟州市新孟路南侧南庄村村北）商品房29套。2012年8月1日，被告洛阳聚信房地产开发有限公司与河南银润投资担保公司签订借据一份，约定：河南银润投资担保公司欠原告马胜霞的660万元，由被告洛阳聚信房地产开发有限公司偿还。原告马胜霞通过工商银行向被告洛阳聚信房地产开发有限公司转款三笔，分别是：2012年7月31日40万元、2012年8月24日50万元、2012年8月27日5万元。原告马胜霞通过信用社向被告洛阳聚信房地产开发有限公司转款二笔，分别是：2012年8月7日50万元、2012年8月14日10万元。范爱芹代原告马胜霞于2012年7月27日向被告洛阳聚信房地产开发有限公司转款23.35万元。2012年8月2日被告洛阳聚信房地产开发有限公司为原告马胜霞出具收到购房款838万元的收据一张。2012年8月2日，被告洛阳聚信房地产开发有限公司（甲方）与原告马胜霞（乙方）签订“融资协议”一份，该协议载明：一、因乙方以八百三十八万元房款购买甲方广安苑综合楼房产。乙方为甲方进行融资，融资额3000万元-5000万元。二、乙方如果为甲方融资成功，甲方无条件退还乙方全额房款，同时乙方购买甲方广安苑综合楼的房子全退还甲方。三、乙方如在2012年10月10日前未能融资成功，则甲方必须在2012年10月10日起七个工作日内为乙方购买的本房产办理相关备案手续，并在规定的时间为乙方办理房产证。乙方要继续为甲方融资，额度不低于1000万元，直至融资成功。四、乙方办理融资期间，需甲方提供的手续，甲方必须依照规定要求予以配合，如因甲方手续不全而不能进行融资，责任由甲方承担。该融资协议后未履行。后来原告马胜霞要求被告洛阳聚信房地产开发有限公司给付房屋或退还购房款未果，形成纠纷。 本院认为：马胜霞与洛阳聚信房地产开发有限公司签订的29份《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，并不违背法律强制性规定，应为有效，但合同主要内容不完整，无法履行，不能实现合同目的。洛阳聚信房地产开发有限公司收到马胜霞的838.35万元，为马胜霞出具了838万元的收据，在不能向马胜霞交付同等价值的商品房的情况下，应当将款退还给马胜霞。关于双方签订的融资协议，证实了《商品房买卖合同》的存在，但双方没有履行。依据《中华人民共和国合同法》第九十一条第二款之规定，判决如下： 被告洛阳聚信房地产开发有限公司在本判决生效后十日内支付原告马胜霞购房款838.35万元及利息（利息自2014年2月23日起至付款之日止，利率按中国人民银行同期贷款利率计算）。 如果未按本判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费70484元，保全费5000元，合计75484元，由被告洛阳聚信房地产开发有限公司承担（暂由原告马胜霞垫付，待执行时，由被告洛阳聚信房地产开发有限公司付给原告马胜霞）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省高级人民法院。 审判长 贾文宇 审判员 刘成功 审判员 胡永平 二〇一四年八月六日 书记员 于俊杰 |
