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河南省许昌市魏都区人民法院 民 事 判 决 书 （2014）魏民一初字第199号 原告：贺明旺，男，汉族，1939年12月15日生。 委托代理人：李政皞，河南名人律师事务所律师。 被告：贺建华，男，汉族，1966年4月6日生。 被告：张志刚，男，汉族，1963年5月22日生。 被告：王花粉，女，汉族，1965年4月4日生，系被告张志刚之妻。 被告张志刚、王花粉委托代理人：李国喜，男，汉族，1963年7月1日生。 原告贺明旺诉被告贺建华、张志刚、王花粉返还原物纠纷一案，原告贺明旺于2014年6月16日向本院提起诉讼。本院于同日受理本案，后依法组成合议庭，于2014年9月24日公开开庭审理了本案。原告贺明旺及其委托代理人李政皞，被告贺建华，被告张志刚、王花粉及委托代理人李国喜到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告贺明旺诉称：上世纪六十年代，原告在冯庄街46号建起了三间平房用于居住。1990年前后，原告离开许昌到漯河居住，冯庄街的房子由儿子贺建华居住和管理。后来贺建华搬走后，对原告说将上述房屋出租了。现原告发现被告贺建华未经原告允许将房屋卖给了被告张志刚、王花粉。为维护自身的合法权益，请求法院判令：1、确认三被告之间的房屋买卖协议无效，要求被告返还原告位于冯庄街46号的三间平房。2、三被告赔偿原告房租损失7200元（自2012年6月16日至2014年6月15日，每月300元）。3、本案诉讼费用由三被告承担。 被告贺建华辩称：原告所说属实，当时我吸毒，意识不清醒，我未经过我父亲的同意将家里的房子卖了。 被告张志刚、王花粉辩称：原告事前同意卖房，事后也同意对房子进行扩建，原告和被告张志刚、王花粉之间没有租赁关系，原告是在说谎，卖房时原告全权授权被告贺建华将房子卖给了我，且被告贺建华当时没有吸毒，意识清醒。 根据原、被告的诉辩称，并征询当事人意见，本院归纳本案争议焦点如下：1、原告与被告张志刚、王花粉之间存在何种法律关系。2、被告贺建华的处分行为是否有效。3、本案争议房屋的权属问题。 原告贺明旺为支持自己的主张，向本院提供的证据有： 许昌市房管局调取的房屋所有权证存根一份。证明争议房屋的房屋所有权人至今仍为原告贺明旺。 调解笔录一份。证明原告与被告张志刚、王花粉曾就房屋问题进行过协商但无果，被告张志刚承认购房协议上贺明旺的签字是由另一被告贺建华所签。 强制戒毒决定书两份。证明被告贺建华曾是一个有毒瘾的吸毒人员，其为了获得毒资而隐瞒父亲卖掉父亲的房产。 原告的技术等级证书一份，证明一份，原告身份证复印件一份，诊断证明书一份。证明1998年至2006年原告一直在外地工作，且原告的户籍地是在漯河市，原告贺明旺的老伴曾在漯河市住院。 被告张志刚、王花粉为支持自己的主张，向本院提供的证据有： 房屋转让协议原件一份。证明2011年8月30号在被告贺建华家里，被告贺建华代理其父也就是原告贺明旺与购房人王花粉签订了房屋买卖协议，将位于冯庄街46号的三间平房转让给被告王花粉。 房产证一份。证明房产证颁证时间是1990年12月27号，房屋位置是冯庄街46号平房三间，与转让协议吻合，证明原告已经把房产证转交给了被告张志刚和王花粉。 照片两张。证明房屋已经扩建为两层楼房，原来的平房已不复存在的现状。 被告张志刚、王花粉对原告贺明旺提供的1号证据真实性无异议，完整性有异议，认为只能证明原告在1990年办过房产证。对2号证据真实性无异议，但认为与本案无关联。对3号证据真实性无异议，但认为与本案无关联，一个人是否吸毒不能作为是否具有民事行为能力的根据，且与本案争议事实发生的时间不符。对4号证据真实性无异议，但认为技术等级证书与本案无关，即使上述证据能证明原告一直在外地，但也不妨碍原告委托其他人从事民事行为。 被告贺建华对原告贺明旺提供的上述证据均无异议。 原告贺明旺对被告张志刚、王花粉提供的1号证据真实性有异议，认为有涉嫌恶意串通可能，张志刚、王花粉没有原告授权贺建华的证据，原告对该协议完全不知情，协议中的签字是由一人所签。对2号证据有异议，认为不动产的转让应以登记为准，该证据只能证明该房屋权属仍属于原告，房屋系原告租赁给被告的。对3号证据有异议，张志刚、王花粉的扩建行为没有任何的合法手续，属于私搭乱建，这种扩建行为是对原告房屋的一种损害行为。 被告贺建华对被告张志刚、王花粉提供的上述证据真实性无异议。 本院对原告贺明旺提供的证据经审查后认为：三被告对原告提供的1、2、4号证据真实性均无异议，且上述证据不违反法律规定，本院对上述证据的真实性予以确认。被告张志刚、王花粉对3号证据的异议理由成立，两份强制戒毒决定书出具的时间与三被告签订转让协议的时间不相符，该证据与本案缺乏关联性，故本院对该证据不予采信。 本院对被告张志刚、王花粉提供的证据经审查认为：原告对被告张志刚、王花粉提供的1号证据的异议不能成立，该协议中“贺明旺”系由被告贺建华所代签以及该协议其他部分的真实性，在庭审中已由被告贺建华及证人证言对其真实性予以认可，故本院对该证据予以确认。原告对被告张志刚、王花粉提供的2号证据异议不能成立，该房产证在被告手中，系履行协议中约定的将房产权证交给被告王花粉的事实，故本院对该组证据予以确认。对被告张志刚、王花粉所提供的3号证据，因其反映的是争议房屋的现状，故本院对其真实性予以认可。 综合上述证据及庭审情况，本院确认以下案件事实： 原告贺明旺在许昌市冯庄街46号建有3间平房共计59.42平方米。2001年8月30日，被告贺建华（系原告儿子）以贺明旺的名义与被告张志刚、王花粉夫妇签订房屋转让协议，将该房屋以16000元的价格出售给了被告张志刚、王花粉夫妇，后被告贺建华将原告贺明旺的房屋所有权证交给了被告张志刚，被告贺建华承认该购房协议上甲方“贺明旺”之名系贺建华代签。后被告张志刚、王花粉于2002年左右对本案争议房屋进行了翻修加盖，扩建为两层楼房。 本院认为：被告贺建华以原告贺明旺的名义，与被告王花粉签订房屋转让协议，符合民事行为代理的一般特征。原告贺明旺将房屋所有权证交付给被告贺建华在先，被告贺建华代原告贺明旺与被告王花粉签订房屋转让协议在后。在签订协议时，被告王花粉根据被告贺建华系贺明旺之子，并持有房屋所有权证的事实，有足够理由相信被告贺建华有代理权。且被告张志刚、王花粉支付了合理对价，构成表见代理。房屋后经被告张志刚、王花粉扩建为两层楼房，原告贺明旺数次回到房屋所在地，见到该扩建后房屋并未向被告张志刚、王花粉提出任何异议。根据《中华人民共和国合同法》第四十九条之规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。”被告贺建华代原告贺明旺签订协议的行为有效，原告贺明旺作为被代理人，应负代理行为的法律后果，且本案中的房屋转让协议不存在损害国家、集体或第三人利益的情形，故本院对原告要求确认协议无效、返还房屋及赔偿房租损失的诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 驳回原告贺明旺的诉讼请求。 案件受理费380元，由原告贺明旺负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省许昌市中级人民法院。 审 判 长 吴正勤 代理审判员 刘 强 人民陪审员 韩 华 二〇一四年十一月二十七日 书 记 员 焦元豪 |
