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关于不动产登记，我国过去是一直采取了强化管理属性的做法。从新中国成立以来到改革开放初期，在采取土地和自然资源绝对公有制、城市房屋大范围纳入国家所有单位管理的传统体制下，我国关于土地、房屋等不动产登记，都是采取严格行政化的做法，基本上是采取管理型登记的做法，权利登记基本上不受重视和承认。改革开放之后，随着地权和房权制度改革，物权发展起来，不动产物权开始得到逐步释放和发展，不动产权利登记的要求开始觉醒，有关立法也开始发生一些变化，不动产权利登记类型在传统的不动产管理登记架构下渐渐出现和扩展，但是这种发展空间极为有限，过程也比较缓慢。1986年《土地管理法》（1998、2004年修改）、1994年《城市房地产管理法》（2007、2009年修改）都涉及到不动产权属发证需求，但立法意识上总体上是以管理登记思维为主导的，以此为基础的有关登记法规、规章更是以行政法规、规章的面目出现。这种情形，导致不动产登记被视为具有显著的行政行为性质，一直难以得到理论认识上的改变。 1986年《土地管理法》（1988、1998、2004年修正）在第一章“总纲”严格确立了土地管理目的和原则，其中目的为“维护土地的社会主义公有制，保护、开发土地资源，合理利用土地，切实保护耕地，促进社会经济的可持续发展”（第1条），原则包括“实行土地的社会主义公有制”（第2条）、“十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地”（第3条）、“实行土地用途管制制度”（第3条）、“土地行政主管部门统一负责全国土地的管理和监督工作”（第4条）等，这些同样适用土地登记管理。第二章“土地的所有权和使用权”中，规定了土地登记事项。该法第3章为“土地利用总体规划”，其第30条直接就国家设立土地登记机关并且进行登记管理授权，即规定“国家建立全国土地管理信息系统，对土地利用状况进行动态监测”。第7章“法律责任”包括违反登记管理义务的行为，应当承担法律责任，如第82条规定：“不依照本法规定办理土地变更登记的，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令其限期办理。”1994年《城市房屋管理法》对于城市房屋已经在严格管理架构内进行了不动产物权安排和保障方面的松动，其第1条规定，“为了加强对城市房地产的管理，维护房地产市场秩序，保障房地产权利人的合法权益，促进房地产业的健康发展，制定本法。”第五章“房地产权属登记管理”建立了房地产权属登记制度，第59条规定，“国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度”，但其属性很不清晰。此后，依据该法，建设部在1997年制定了《城市房屋权属登记管理办法》，2001年作出修订，此中“管理”二字或多或少彰显了旧体制注重登记“管理”的本质认识。 2007年《物权法》出台是不动产登记制度的一次重要转型。该法是在我国社会主义市场经济已经基本成型的条件下制定出来，我国社会对于不动产登记应不限于管理登记已经有了相当的认识。该法因此在第二章第一节专门规定“不动产登记”，设定不动产登记一般条款，并且将不动产物权登记作为规范重点，并且提出了不动产物权变动适用公示要件主义和将不动产登记制度和机构加以统一的原则要求。但是该部分规定没有明确表述不动产物权登记是当代不动产登记的类型重心，也没有就不动产管理登记（标示登记）和权利登记本身进行清晰区划。因此，权利登记虽然得到重点倡导，但是其是否应该区别管理登记的性质和范围问题，却依旧没有得到指明。为了配合《物权法》关于不动产登记改革的规定，有关部门出台配套登记办法。例如，2007年，国土资源部出台了《土地登记办法》，该办法旨在“规范土地登记行为，保护土地权利人的合法权益”（第1条），将土地登记界定为“是指将国有土地使用权、集体土地所有权、集体土地使用权和土地抵押权、地役权以及依照法律法规规定需要登记的其他土地权利记载于土地登记簿公示的行为。”（第2条第1款），并实施土地属地登记原则（第3条），存在共同申请登记和单独申请的区分（第2章）以及土地总登记、初始登记、变更登记、注销登记和其他登记的区分（第3-7章）；2008年，建设部又制定了《房屋登记办法》，取代此前的《城市房屋权属登记管理办法》，该办法加强了不动产权利登记的技术规定，但是对于该种登记性质并未明确从管理登记的惯性中区分出来，存在权利登记和管理登记含混不分的特点。 |
