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李云亮说业主物权（续44） 文/李云亮 当今，中国内地的区分所有商品房销售极端畸形。由于缺少应有的“物权合同”，单独一份《房屋买卖合同》仅标识建筑物单元空间。业主购房继受所得，也仅登记建筑物的单元空间部分。世人戏谑称之为“小产权”。另称开发商绝不放手的原始登记为“大产权”。 商品房销售极端畸形，指商品房售罄，“大产权”和“小产权”在一个物业小区内并存。经常状态是，物业小区内哪部分权利属于开发商，哪部分权利属于业主，由经济利益引起的纠纷不断。即使如今业主争得一点基本权利，也都没有权利登记。 对于不动产而言，区分所有物业小区的业主争取到的任何一点权利，没有权证登记是可怕的，也是不靠谱的。 2007年的《物权法》有一把利剑。开发商在他们的商品房销售理论中可以公开挥舞：“第一百四十二条 建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人，但有相反证据证明的除外。” 业主购房继受所得，登记内容除了建筑空间（水泥气泡），其它什么内容都没有。业主与开发商发生涉及不动产权利的一切纠纷争执，诉诸法庭，开发商都会适时地高举其“大产权”证，利用《物权法》“第一百四十二条”，剑指业主的“小产权”证书，（逻辑地）发表如下声明： 我是这个建设用地的使用权人。这个建设用地上建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权，原始都属于我。我可以把独立的建筑空间，以“卖豆腐模型”卖给业主区分所有。但是，除了业主登记的建筑物单元空间可以作为相反证据，证明那部分不属于我。除此之外，这个建设用地上任何其他部位的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权，仍然都是我这个建设用地使用权人的。 依据不动产物权登记对抗效力原则，法庭必须支持开发商的声明。 所以，《物权法》“第一百四十二条”对于全体区分所有物业小区的业主而言，是一把躲不开的制度性达摩利剑。它强化了开发商的不动产物权地位，弱化了区分所有物业小区业主争取自己应有权利的地位。 并非《物权法》“第一百四十二条”设计不当。而是“大产权”与“小产权”并存的不动产登记现象，被开发商有效利用了。中国的物权法学应当研究这个不正常现象，从理论上给以说明并解决问题。 注：以上开发商的声明内容，来源于一个房地产开发商代表的报告。2008年5月17日晚，中国人民大学民商法前沿论坛与明德民商法博士沙龙第18期联合讲座在明德法学楼708教室举行。中心邀请了万科企业股份有限公司风险管理部总经理颜雪明作题为“从房地产开发视角看建筑物区分所有”的报告。 （未完待续20170629） |
