| 河南省濮阳市中级人民法院 |
| 民事判决书 |
| （2012）濮中法民开终字第27号 |
上诉人（原审原告）：徐贞菊，女，1947年3月15日出生。 委托代理人:马力远。 委托代理人:赵冬丽，河南卓诚律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：濮阳市永丰房地产开发公司。法定代表人：丰社立，该公司董事长。 委托代理人：赵卫东，河南千诺律师事务所律师。 原审第三人：王传继：男，1963年4月15日出生。 原审第三人：张留栓：男，汉族。 上诉人徐贞菊因与上诉人濮阳市永丰房地产开发公司（以下简称永丰公司）、原审第三人王传继、张留栓商品房销售合同纠纷一案，上诉人徐贞菊、永丰公司不服濮阳市华龙区人民法院（2011）华法民初字第3310号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。徐贞菊及其委托代理人赵冬丽、永丰公司委托代理人赵卫东、第三人张留栓到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原审法院查明：2005年9月26日，徐贞菊等30人作为一方与永丰公司签订购房合同1份，合同主要内容为：徐贞菊等30人委托永丰公司建设住宅楼；徐贞菊所购永丰公司住宅楼位于濮阳市中原路北金堤路东，名为怡馨嘉苑，徐贞菊所购住宅楼位于怡馨嘉苑西南角，南临瑞丰紫景园，西临金堤路，与华龙区计生委对过；户型、规格以设计图为准，房款以实结算；住宅楼一幢三个单元，地上五层地下一层，总面积约4100平方米；1－5层楼房每平方米均价1200元，地下室价格每平方米600元，原则上徐贞菊等30人以整幢购买，预计合同总价款550万元；房屋户型为四室两厅两卫（约150平方米）、三室两厅两卫（约130平方米）；有效工期12个月；工程完工后，按规定及时申报验收，均达到市合格工程，若达不到标准，永丰公司将房款退给徐贞菊等30人，并按同期银行贷款利息赔偿；合同签订后三日内徐贞菊等30人付总房款30%，三层封顶后徐贞菊等30人再付总房款的20%，主体完工后徐贞菊等30人再付总房款的20%，整体竣工徐贞菊等30人再付总房款20%，整体验收合格，交付使用再付总房款的8%；剩余2%作为房屋质量保证金；购房户因特殊原因不能履行合同时，经徐贞菊等30人与永丰公司协议，永丰公司应于15日内退还购房款；购房户不按规定期限付款，除按已完成工程造价每日万分之五向永丰公司支付违约金外，永丰公司有权不进行下一道工序施工，交房期限应顺延；永丰公司如不能按期交付住房，每逾期一天，向购房户交纳已交房款的千分之五的逾期违约金。合同显示徐贞菊的房屋为3号楼2单元4楼东户。徐贞菊等30人委派第三人及岳某某为购房户代表。同年9月13日徐贞菊交给第三人张留栓购房款50000元，张留栓给徐贞菊出具收据1份，收据主要内容为：交款单位徐贞菊（马力远）；收款事由为购房款二单元四层东户（130平米）。2006年3月14日徐贞菊交给张留栓建房款5000元，同年5月9日交给岳某某购房款27000元，同年7月13日徐贞菊交给张留栓建房款63000元，以上款项共计145000元，第三人及岳某某将徐贞菊所交全部款项转交给了永丰公司，同年底该幢楼房完工。 原审另查明，根据徐贞菊所购房的楼层、面积，徐贞菊购买的3号楼中单元四层东户三室二厅住房及地下室总房款为168435.48元，徐贞菊已交房款145000元，尚欠房款23435.48元，占全部房款的86%。交房时徐贞菊还需交天然气接头费2850元、防盗门补价款400元、聘请监理费500元。后双方发生纠纷。2010年11月23日，徐贞菊提出了解决的意见，通过岳某某转给永丰公司，该意见主要内容为：双方应按照守信合理合法公平的原则解决问题，徐贞菊可以不要求按照合同规定违约金和现售房价格进行赔偿，但按照所交购房款的6%－8%计算，明显有失公平、合理，徐贞菊要求退原购房款时，按现售房每平方米3000元的价格基准，比原购房高出金额的二分之一作为赔偿金。后岳某某转交给徐贞菊1份材料，该材料的内容为：“徐贞菊业主：你提出的退房条件我们原则同意，只是现房价格应以评估机构的评估为准，四楼价格每平方2800元。如若退房，具体问题请与我公司协商。联系电话6160062，永丰公司售房部2011.3.3”。2011年8月11日岳某某在该材料注明：此件为该公司售楼员转交。同月徐贞菊起诉来院。 原审法院认为：本案为集体委托建房合同纠纷。徐贞菊等30名购房户与永丰公司订立委托建房合同，双方意思表示真实，内容不违反法律规定，且能够实际履行，为有效合同，双方均应按合同履行义务。双方争议的焦点有，一是岳某某签名的材料是否为永丰公司的意见，二是双方的退房协议是否成立，三是永丰公司是否违约，应否支付徐贞菊违约金。关于焦点一，岳某某及第三人是徐贞菊等30名购房户的代表，徐贞菊将房款交给了岳某某，徐贞菊提出的退房条件也交给了岳某某，2011年8月岳某某交给徐贞菊的材料，该材料内容是永丰公司对徐贞菊退房条件的答复，岳某某的行为属于表见代理，徐贞菊有理由相信岳某某是代表永丰公司转交的该意见，该意见应认定为永丰公司的意见。关于焦点二，徐贞菊要求退房，并要求按每平米3000元的价格，比原房价高出金额的二分之一作为赔偿金。永丰公司收到岳某某转交的徐贞菊退房要约后，通过岳某某转交给徐贞菊的材料显示永丰公司同意徐贞菊的退房请求，但只同意按每平方米2800元价格进行赔偿。赔偿金额是双方退房的实质性内容，永丰公司对徐贞菊的要约作出实质性变更，应视为新的要约。徐贞菊收到永丰公司的新要约后，起诉要求永丰公司履行合同交付房屋，说明徐贞菊没有接受永丰公司的新要约，双方对退房事项未达成一致意见，原委托建房合同的仍然有效。关于焦点三，2006年底楼房已完工，根据合同约定，徐贞菊应当支付90%的房款，而徐贞菊当时未交足90%的房款，徐贞菊逾期交款，永丰公司交房期限应顺延，永丰公司没有交房并不构成违约。故徐贞菊要求永丰公司交付房屋，理由正当，本院予以支持，但徐贞菊应按约定支付包括质保金在内的全部房款。合同履行中，永丰公司并未违约，徐贞菊要求永丰公司支付逾期交房违约金，理由不当，本院不予支持。永丰公司辩称认可徐贞菊退房的信函，请求驳回徐贞菊的诉讼请求，但永丰公司已对徐贞菊的退房要约作了实质性改变，徐贞菊的要约已失效，双方的退房协议未成立，故永丰公司辩称理由不能成立，本院不予采纳。依据《中华人民共和国合同法》第十三条、第二十条、第三十条、第六十条之规定，判决如下：“一、原告徐贞菊支付被告濮阳市永丰房地产开发有限公司房款27185.45元（此款包括地下室款、房屋配套设施款、聘请监理款），被告濮阳市丰房地产开发有限公司将位于怡馨嘉园3号楼中单元四层东户房屋交付给原告，均于判决生效后10日内履行完毕；二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费5166元，原告负担5066元，被告负担100元。” 徐贞菊上诉称：双方之间的合同属于集体委托建房合同，非商品房买卖合同。原判决错误认定“徐贞菊购买的3号楼中单元四层东户三室二厅住房及地下室总房款为168435.48元，且当时未交足90%的房款”，徐贞菊应再向永丰公司交房款13446.92元而非27185.45元；原判决对永丰公司的违约事实不予认定，对永丰公司应承担逾期交房违约金的诉求不予支持是错误的；徐贞菊不应承担案件受理费。原审判决认定部分事实错误，请求撤销徐贞菊支付永丰公司房款27185.45元，依法改判永丰公司支付逾期交房违约金10万元，由永丰公司承担一、二审案件受理费。 永丰公司上诉称：双方之间签订的购房合同名为委托建房合同实为商品房买卖合同，且永丰公司未取得商品房预售许可证明，按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》第二条的规定应属无效合同，原判决认定有效是错误的，原判决在徐贞菊未交足90%的房款的前提下让永丰公司向徐贞菊交付房屋违背合同约定，永丰公司有权收回房屋。原判决认定事实错误，请求依法予以改判双方购房合同已经解除或无效，驳回徐贞菊的诉讼请求，不予交付涉案房屋。 本院经审理查明的事实与原审认定的事实一致外，另查明徐贞菊一方的其他委托建房人韩松、王艳伟均认可同楼同类三室二厅的实际交房面积为139.69平方米。 本院认为：徐贞菊等30名购房户出建设资金，委托永丰公司在其享有土地使用权的怡馨嘉苑地块建设住宅房屋，双方明确约定徐贞菊一方委托永丰公司建设住宅楼，双方意思表示真实，且不违反法律规定，故原审认定双方之间签订的合同为集体委托建房合同且合法有效并无不当。按照双方的约定，徐贞菊购买的房屋面积为约130平方米，该面积是大约的数额不是实际的房屋买卖合同面积，由于徐贞菊一方的其他委托建房人韩松、王艳伟均认可同楼同类三室二厅的实际交房面积为139.69平方米，徐贞菊应按照139.69平方米与永丰公司结算房款，故原判决由徐贞菊支付永丰公司房款27185.45元（此款包括地下室款、房屋配套设施款、聘请监理款），永丰公司将位于怡馨嘉园3号楼中单元四层东户房屋交付给徐贞菊亦无不当。关于双方互相要求对方承担违约责任的主张，因双方提交的证据均不足以证明相关的事实主张，故对双方的该项请求本院不予支持。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律准确，上诉人徐贞菊与永丰公司的上诉理由均不能成立，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费6887元，由上诉人永丰公司承担4043元，由上诉人徐贞菊承担2844元。 本判决为终审判决。
审 判 长 张东亚 代理审判员 李光胜 代理审判员 万宗杰
二○一二年十一月二十三日
代理书记员 李玉雷 |
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