上诉人孟凡国因确认合同效力纠纷一案二审民事判决书

上诉人（原审被告）孟凡国，男，1959年10月17日出生，汉族。

被上诉人（原审原告）肖兰，女，1955年8月26日出生，汉族。

委托代理人刘文胜，河南济世雨律师事务所律师。

原审被告易善俊，男，1958年4月14日出生，汉族。

上诉人孟凡国因确认合同效力纠纷一案，不服正阳县人民法院（2013）正民初字第00517号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人孟凡国，被上诉人的委托代理人刘文胜，原审被告易善俊经传票传唤，无正当理由，拒不到庭。本案现已审理终结。

原审法院判决认定，原告肖兰与被告易善俊原系夫妻关系，1996年3月被告易善俊以夫妻感情破裂为由，向法院提起诉讼，要求与本案原告肖兰离婚，原审法院审理后作出了（1996）正民初字第107号民事判决，判决准予原告肖兰与被告易善俊离婚，夫妻共同财产四间平房西二间、卫生间一间财产归被告易善俊所有，四间平房东二间、厨房一间等财产归原告肖兰所有。（1996）正民初字第107号民事判决生效后，原告肖兰及被告易善俊均已按判决书履行。在原告肖兰与被告易善俊婚姻关系存续期间创造的夫妻共同财产四间平房及土地使用权所办理的土地使用证及房屋所有权登记的产权人为被告易善俊。原告肖兰与被告易善俊离婚后，由于子女抚养及双方矛盾大的原因，原告肖兰与被告易善俊均于1997年8月离开双方共同生活的四间平房及一处院，其中原告肖兰回信阳市罗山娘家居住，被告易善俊回工作地居住。1997年8月至2001年上半年，由被告易善俊亲戚居住并看管房屋，2001年下半年至2002年4月，被告孟凡国亲戚余军租赁该四间平房做生意，在此期间，被告易善俊与被告孟凡国亲戚余军达成该四间房屋的买卖协议，由于余军未及时给付被告易善俊下欠30000元的购买款，被告易善俊与余军的房屋买卖协议未履行。2002年5月12日，被告易善俊将该处房地产转给被告孟凡国，双方并签订买卖协议一份，协议约定：“出卖方：易善俊（以下简称甲方），购买方：孟凡国（以下简称乙方），一、乙方愿购买建房坐落在县城小袁楼东侧的房屋一座，建筑面积为113.4平方米，占地东西长13.5米，南北长11米，净面积171.8平方米，西临道路，东临李鹏，南临袁文祥、北临袁峰，二、甲方必须确认该房屋产权清楚，没有任何权属纠纷、抵押等情况存在，否则，由此带给乙方的一切损失由甲方赔偿，三、上述房产交易价格为四万元整，一次性付清，四、以上条款望双方共同遵守，即日生效，”买卖合同签订后，被告孟凡国交付给被告易善俊购房款40000元，同时被告易善俊将土地使用证及房屋产权证交付给被告孟凡国，被告孟凡国持有的产权登记在被告易善俊名下的该双方买卖的房地产至今未过户到被告孟凡国名下。在诉讼中，被告易善俊在书面答辩中辩称在转让该处房地产时确实未征得原告同意，同时称被告孟凡国购买该处房地产时也知道原告肖兰与被告易善俊离婚一事。

另查明，2011年8月3日原告肖兰以被告孟凡国侵占原告房屋请求搬迁提起诉讼，原审法院于2012年2月28日作出了（2011）正民初字第1073号民事判决，以原告肖兰诉被告孟凡国侵权在房地产买卖合同效力未经否认的情况下，原告请求缺乏依据为由驳回本案原告肖兰的诉讼请求。

原审法院认为，本案争议的焦点为二被告所签订的房屋买卖协议的效力，被告孟凡国是否善意取得该处房地产。根据《中华人民共和国物权法》第二十八条的规定，因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或消灭的，自法律文书或人民政府的征收决定等生效时发生效力。本案中，本案争议的房屋在原告与被告易善俊离婚时，法院作出(1996)正民初字第107号民事判决，判决原告与被告易善俊夫妻共同财产即涉及本案争议的四间平房东二间及厨房归原告所有，四间平房西二间及卫生间归被告易善俊所有，现该判决已生效。虽然涉案争议的房屋产权人登记在被告易善俊名下，但根据物权法规定，分割共同财产的生效判决能直接引起物权的变动，故原告肖兰对争议的房屋四间平房东二间及厨房一间享有所有权，被告易善俊未经原告肖兰授权处分归原告肖兰所有四间平房东二间及厨房一间系无权处分。虽然二被告所签订的房屋买卖协议系双方真实意思表示，且被告孟凡国支付了购房款并实际入住争议的房屋，但被告孟凡国受让的该房屋按照法律规定应当登记未登记，其行为不构成善意取得，故二被告签订的买卖协议中涉及到本案的房屋四间中东二间及厨房一间的买卖协议无效。原审法院判决：二被告易善俊、孟凡国于2002年5月12日所签订的买卖协议中涉及房屋平房四间中东二间及厨房一间的买卖无效。案件受理费100元，由二被告承担。

宣判后，孟凡国不服，向本院提起上诉，其上诉称：1、原判认定事实错误，其为善意第三人。其与易善俊签订房屋买卖合同时，房产证和土地使用证均为易善俊的名字，且易善俊也没有说明该房屋所有权存在争议，其根本不知道他们夫妻对房屋进行分割；2、其居住已长达十一年之久，肖兰未提出异议，由于县城总体西迁，房屋位置由郊区变为城市中心，房价上涨的情况下，提起诉讼，原判予以支持，显失公平；3、原判适用法律错误。原判适用我国物权法不当，应适用合同法，应认定买卖合同为有效合同。请求撤销原判，依法改判或发回重审。肖兰辩称，原判认定事实清楚，处理正确。请求驳回上诉，维持原判。易善俊未答辩。

二审审理查明的事实与与原审法院判决认定的事实一致。

本院认为，双方当事人因房屋买卖发生纠纷，双方争议的焦点为孟凡国购买位于正阳县县城小袁楼东侧原为易善俊和肖兰的房屋四间平房东二间及厨房一间是否有效。从原审法院查明的事实看，易善俊与肖兰离婚后，将已经法院判决分割给肖兰的房产一并转让给孟凡国，孟凡国明知其夫妻离婚，在购买其房屋时，应尽谨慎审查义务，原判认定易善俊与孟凡国之间的房屋买卖合同部分无效，符合法律规定。孟凡国上诉称其为善意第三人的理由不足，不予采纳。原判认定事实清楚，处理正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费100元，由上诉人孟凡国负担。

本判决为终审判决。

                                             审  判  长  文 德 群

                                             审  判  员  丁    辉

                                             审  判  员  廖 化 宇

                                             二〇一三年十月二十日

                                             书  记  员  杨 振 松