| 河南省信阳市中级人民法院 |
| 民事判决书 |
| （2014）信中法民终字第922号 |
上诉人（原审被告）王华，女，1971年9月30日生，汉族。 委托代理人易善良，河南紫弦律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）阮景可，男，1970年7月21日生，汉族。 上诉人王华因与被上诉人阮景可房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省光山县人民法院（2013）光民初字第01135号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人王华委托代理人易善良，被上诉人阮景可到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原审经审理查明：2011年12月22日，原、被告经双方协商并经见证人潘某某、马某某、王某某见证，原告将位于光山县某某镇二间二层以价格44万元整卖给被告王华，合同约定签订当日付14万元，剩余30万元，被告王华务必于合同签订后15日内一次性付给原告。被告购房后房产证由被告自己办理，原告为被告提供其与光山县工商局置换的相关手续，办理房产证所需费用由被告承担，协议并明确该买卖房屋只有原告与光山县工商局置换协议，无土地使用证等。原告履行交房手续后，被告又分二次付给原告20万元，余款10万元至今未付。为此，原告请求法院依法判决被告偿还余下房款10万元及利息，并承担本案诉讼费用。 原审认为：原告阮景可将位于光山县某某镇的二间二层房屋以价格44万元卖给被告，被告并已支付给原告34万元。二人构成买卖合同关系，依法受法律保护。原告已将房屋交付给被告王华，故被告王华应按照合同约定全面履行自己的义务，支付该套房屋的全部价款，被告在支付34万元后未再付款，构成违约。因原、被告就该房屋欠款在房屋买卖协议中未约定利息，故对原告的利息诉求，本院不予支持。被告经本院传票传唤未到庭参加诉讼，视为其主动放弃答辩，质证、辩论、调解的权利，不影响本案的开庭和审理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、一百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：被告王华于判决生效后十日内偿还原告阮景可房款10万元。本案诉讼费2300元，由被告王华承担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 上诉人王华不服原审判决，向本院提出上诉称：1、上诉人享有不安抗辩权，上诉人有权拒绝支付余下购房款。首先，双方购房协议虽约定房产证由上诉人办理，但购房后发现阮景可所置换的房屋此前属国有资产，其从工商局置换房屋时未经国有资产管理部门批准，导致上诉人不能办理房产证等手续。其次，阮景可提供的置换协议的一方为王志利、阮景可二人，上诉人多次要求阮景可提供王志利同意阮景可一人有权处分房屋的意见，但阮景可不提供。同时上诉人与阮景可是2011年12月签订的购房协议，但阮景可提供的置换协议是在2013年8月。导致上诉人一直忧心重重，存在购房风险。上诉人对此享有不安抗辩权，有权拒付购房款。2、根据双方所签购房协议，房屋四界清楚。根据交易习惯，被上诉人应当保证周边及相邻关系无争议。但上诉人拆旧换新时，周边的东西庄两个村民组的村民因四界及地皮问题捣蛋，不让上诉人建房，为此上诉人支付了东西庄两个村民组补偿金两万元。如果支付购房款，上诉人也应当将这两万元扣除，但一审法院没有考虑。3、一审判决程序违法。由于上诉人文化程度低，一审法院送达起诉状时，应当告知上诉人相关权利义务，但一审法院没有告知，导致上诉人没有出庭。综上，请求撤销一审判决，改判驳回上诉人的诉讼请求，一、二审诉讼费由被上诉人承担。 被上诉人阮景可答辩称：对方说房子未经国有资产管理部门批准，合同上写的很清楚，房屋没有办任何手续，风险应对方自己承担。对方认为不付尾款10万元，我现在可以把以前王华付的房屋款退给他，对方把房子给我。对方付的2万元是自己自愿的，跟我无关，不应该从10万元中扣除。一审程序合法。 根据上诉人与被上诉人的辩诉意见，合议庭归纳本案争议焦点是：上诉人王华是否应当支付被上诉人阮景可购房余款10万元。 二审诉讼期间，上诉人向法庭提交地皮补偿协议书一份，意在证明房屋购买方因四邻纠纷，补的两万元应当从房屋余款10万中扣除。置换合同书复印件一份，意在证明置换协议另有王志利签名，怀疑阮景可是否有处分权。阮景可质证称，当时房屋市值60万元，以44万元的价格卖给她就考虑这些因素了，合同签订时，没有约定四邻补偿的这些条款，我也没有承诺他补四邻纠纷的钱，严格说这是另外一个法律关系，跟本案无关。该案所涉房屋我具有处分权。 2014年7月25日本院就本案涉及的问题对案外人王志利进行了调查询问，王志利认可阮景可对本案所涉房屋具有独立处分权。 二审查明认定的事实与一审查明认定的事实基本相同。 本院认为，上诉人王华与被上诉人阮景可于2011年12月22日签订的《房屋买卖协议》是双方真实意思表示，为有效协议，双方均应当按照协议的约定履行义务。本案，被上诉人按照协议约定向上诉人交付了房屋，提供了其与光山县工商局置换合同书。因协议对被上诉人从工商局置换房屋时是否经过国有资产管理部门批准没有明确约定，案外人王志利亦认可阮景可对本案所涉房屋具有独立处分权，故上诉人主张的不安抗辩权理由不足，不予支持。至于上诉人称其拆旧换新对周边村民补偿款问题亦未在双方协议约定范围之内，且上诉人没有证据证明就补偿问题通知过被上诉人或与被上诉人协商过，故上诉人关于从房款中扣除补偿款2万元主张不予支持。上诉人无证据证明一审程序违法，其称一审程序违法的理由不成立。综上，上诉人王华的上诉理由不足，上诉请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2300元，由上诉人王华负担。 本判决为终审判决。
审 判 长 谭晓燕 审 判 员 余多成 代理审判员 朱永超
二○一四年七月二十八日
书 记 员 张 静 |
