原告吴传敏、吴传霞、陈云诉被告夏会银、夏宗良、王磊房屋租赁合同纠纷一案

原告吴传敏，女，1963年8月22日出生，汉族。

原告吴传霞，女，1967年1月6日出生，汉族。

原告陈云，女，1970年5月23日出生，汉族。

委托代理人李飞雁，信阳市光山县弦山街道中心法律服务所法律工作者。

被告夏会银，男，1977年11月3日出生，汉族。

委托代理人夏秀丽，河南通冠律师事务所律师。

被告夏宗良，男，1971年11月30日出生，汉族。

被告王磊，男，1978年2月7日出生，汉族。

原告吴传敏、吴传霞、陈云诉被告夏会银、夏宗良、王磊房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告吴传敏等三人委托代理人李飞雁，被告夏会银及委托代理人夏秀丽，被告夏宗良、王磊到庭参加诉讼，本案现已审理终结。

原告吴传敏、吴传霞、陈云诉称，2012年8月3日，吴传敏代表三原告同被告夏会银签订《房屋出租协议》主要内容为：“原告将三间两层门面房租给夏会银使用，租期自2012年7月31日至2013年7月30日，期间的水、电等费用均由夏会银承担，房屋装修费用由夏会银承担，其未经原告书面同意的情况下，不得转租，否则，由夏会银承担违约金陆万元整。”现该房租期已超，夏会银不与原告见面，经打听，其在原告毫不知情的情况下，已将房屋转租给夏宗良，夏宗良又在原告不知情的情况下，于2013年4月4日又将房屋转租给王磊。夏会银不遵守协议约定，私自将房屋转租，应承担违约金，三被告私下转租，给原告造成巨大经济损失，现王磊拒不交还原告的房屋，为维护原告的合法权益，故请求：1、判令被告夏会银承担给付原告违约金陆万元整，终止2012年8月3日原告同被告夏会银所签《房屋出租协议》；2、判令三被告共同腾出租赁原告的房屋，归还给原告；3、判令三被告共同连带承担原租房协议超期损失。按原租金标准计算至腾房之日。暂定7个月，暂定损失3.5万元。

被告夏会银辩称，一、被答辩人称“答辩人违约并要求承担6万元的违约金，这与事实不符，也没有任何法律依据。双方就房屋的转租约定了条件，但事实上答辩人将房屋转租给夏宗良后不久，被答辩人吴传敏等人就来过，但并没有提出任何异议。夏宗良转租王磊时，王磊要见房主，答辩人便打电话，转租当天，三位被答辩人都来了，当时陈强、王磊的厨师、给王磊帮忙的王燕都在场。被答辩人说到租金的时候，王磊还表示别人给多少钱，我就给多少钱之类的话。房屋租赁合同中最重要的部分是租金，双方就合同的主要部分都谈到了。被答辩人在诉状中称对转租的事毫不知情，显然是违背了事实的。而且这次起诉，是因为王磊租期到了，被答辩人要求涨房租，一间房屋涨5千元，王磊表示太高了，双方因此闹僵。被答辩人都要求被转租人履行合同主要义务了，现在却称，对转租不知情，要求答辩人承担违约金，人民法院不应支持。二、被答辩人第二项诉求是适用主体错误，请求腾出权应该向房屋的使用者提出，而不是向答辩人提出。三、被答辩人要求三被告共同连带承担原租房协议超期损失暂定7个月为3.5万元。这是把上、下两层的租金全部都加在三被告的身上，事实上被答辩人下面一层的房子是单独租给买摩托车的陈强，陈强于2012年4月份，从别人手中转租下面的三间房屋使用几个月后，租期到了，被答辩人表示，为了简单些只让一个人签，于是以答辩人的名义签订了该房屋租赁协议，事实上，下面的房屋一直由陈强独立使用，独立向被答辩人交纳租金，和答辩人没有任何关系。现在陈强的租期到了，他不愿再租，被答辩人要求三被告给付下面三间房的租金是显失公平，也没有法律和事实依据，综上，应驳回被答辩人对答辩人的诉讼请求。

被告夏宗良辩称，答辩人的房子是从夏会银手中转来的，是口头协议的，从2012年7月底经营到2013年4月4日，然后又转租给王磊经营。答辩人经营期间，吴传敏、吴传霞都来店里看了，知道转了房子，什么也没说。被答辩人的诉讼请求无理，答辩人不应承担责任。

被告王磊辩称，一、被答辩人陈述的理由与事实不符，1、转租房屋时，本案的三被答辩人均被通知到场。说明答辩人已经对被答辩人履行了告知义务，被答辩人对答辩人没有提出任何异议，因此，答辩人才着手对房屋重新装修和经营。2、答辩人正式接手后就将与夏宗良在2013年4月4日签订的转让费收据复印件交于被答辩人，说明被答辩人再次明确知道答辩人接手经营一事。否则，被答辩人不会多次来茶楼找答辩人商讨增加租金的事情，这说明其对答辩人租赁经营事实的认可。二、被答辩人要求腾房和承担房租超期损失问题，完全违背合同的基本原则和本县城内的交易习惯。在本县的商业出租经营中80%以上的房屋租赁协议是一年一签。在租赁期间转让、再转让的现象也普遍存在。结合本案根据前述的事实，说明被答辩人是完全承认的，虽然双方没有书面租赁协议，但双方之间已经存在事实的租赁关系。在答辩人于2013年4月投入巨资重新装修后，被答辩人突然于2013年7月需续签合同时提出增加房租，且增加的数额不符合市场规律。更重要的是答辩人才经营三个多月，续租已是不争的事实，被答辩人加租的行为明显趁人之危，退一步讲，被答辩人明知原租赁协议马上到期需要续签，答辩人接手时明确不表示反对，更没有要求增加租金的意向。所以，被答辩人在续签合同时提出加租金也违背了合同中的诚实信用原则，如果要求答辩人腾房，被答辩人必须承担在缔约过程中的责任，赔偿答辩人的装修、经营、聘请员工工资等各项损失。综上，答辩人愿意在合理加价的基础上与被答辩人进行调解继续承租，否则由被答辩人赔偿答辩人的经济损失。

经审理查明，原告吴传敏、吴传霞、陈云三人系亲属关系，2007年5月，三人分别各自出资购买了位置相邻的三间两层门面房，该门面房位于光山县城“紫弦庭苑”北大门由西向东编号为15、16、17号。为了便于出租，三人将三间两层门面房打通，形成整体。2012年7月31日前，被告夏会银与三原告达成口头约定，租用从别人手中转租来的楼上三层，从事茶楼经营。楼下三间门面房则由案外人经营。为了便于管理，三原告委托吴传敏与夏会银协商，由夏会银一个人承租楼上、下三间二层房屋，只认可夏会银一人，由其负责交房租。2012年8月3日双方签订“房屋出租协议”。该协议约定租期一年，至2013年7月30日止，租金人民币6万元。除此之外，该协议还在第三条有关事项中的第5款、第6款分别约定：“租赁期满，乙方（注：指夏会银）无条件将房屋及钥匙交给甲方（注：指吴传敏）不得因租赁期间装修、维修、改造等投入提出任何异议。乙方交还甲方房屋时，应当保持乙方经营期间房屋设施的完好状态，房屋内固定设施不得有损坏，若有损坏全额赔偿。乙方购置的可移动物品，如桌椅、电视、电脑可自行处理”，“乙方租赁期间，不得擅自转租。如因特殊原因转租，必须经甲方书面签字同意，否则，乙方赔偿甲方违约金陆万元，如需续租，应在协议期满前两个月提出，甲、乙双方需要签订租赁协议。”双方签订上述协议后，夏会银负责交齐了2012年7月31日至2013年7月30日的6万元租金，楼下三间由案外人陈强租用，楼上三间由夏会银自用。不久，夏会银将自用的楼上三间转租给夏宗良使用。2013年4月4日，夏宗良又转租给王磊使用，均经营茶楼。合同约定的期限届满，原告要求收回房屋，并认为夏会银不依合同约定转租应承担违约金，由此，引起诉讼，原告遂提出前述请求，三被告则分别以前述理由抗辩。

另查明，本案在审理中，楼下的三间门面房经调解，已于2014年1月3日实际收归三原告所有并管理。

上述事实由原告方提交的建筑工程施工许可证、房屋买卖合同、房屋出租协议及原、被告当庭陈述，予以佐证。

本院认为，2012年8月3日吴传敏与夏会银签订的“房屋出租协议”是双方真实意思表示，且内容符合有关法律规定，故该协议合法有效。双方均应按诚实信用原则履行各自义务。根据查明的事实，夏会银、夏宗良、王磊对楼上三间，经过两次转租，该两次转租均未取得原告的书面同意，因此，无论被告方主张的原告人到场的抗辩是否真实，均无法对抗协议中约定的转租“必须经甲方书面签字同意”的证明力。故两次转租均是无效的。现合同约定的期限已届满，被告夏会银与原告之间的房屋租赁关系已自动终止，王磊使用该房屋无任何依据，其与原告之间不存在实际的租赁关系，该房屋应予退还给原告。楼下三间门面房2013年8月1日至2014年1月2日止的租金损失由夏会银一人承担，每月3千元计1.5万元（5个月×每月3000元）。楼上三间2013年8月1日起至交付房屋之日止，每月2千元，由实际占用人王磊承担。本案中，因违约导致原告无法按时收回房屋，所造成的损失不足3万元，而双方约定的违约金为6万元，高于造成损失的百分之三十，依照合同法及有关司法解释，根据公平原则，调整为9千元，由夏会银承担。尽管协议已届满，但夏会银仍应履行交付房屋的义务，故应由其与实际使用人王磊在不损坏已装修房屋的前提下五日内交付房屋。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十四条之规定，判决如下：

一、被告夏会银、王磊应于本判决生效后五日内负责将位于紫弦庭苑北大门从东往西数编号为第15、16、17三间门面房第二层交付原告吴传敏、吴传霞、陈云所有，并不得损坏已装修的房屋现状。房屋内可移动的电脑、电视、桌椅等由被告夏会银、王磊自行搬走，逾期不搬视为放弃，由原告吴传敏、吴传霞、陈云处理，并不承担赔偿责任。

二、被告夏会银应于本判决生效后五日内一次性赔偿原告吴传敏、吴传霞、陈云位于紫弦庭苑北大门从东往西数编号为第15、16、17三间门面房第一层的租金损失1.5万元，并承担9千元违约金，两项合计2.4万元。

三、被告王磊应于本判决生效后五日内一次性赔偿原告吴传敏、吴传霞、陈云位于紫弦庭苑北大门从东往西数编号为第15、16、17三间门面房第二层的租金损失1万元（2013年8月1日至2014年1月2日止，每月2千元）。2014年1月2日至搬出房屋之日止的租金损失，比照相邻房屋租金，由王磊承担直至搬出交付房屋给原告吴传敏、吴传霞、陈云所有之日止。

四、驳回原告吴传敏、吴传霞、陈云要求被告夏宗良承担责任及其他诉求。

案件受理费2275元，由三原告共同承担1775元，被告夏会银承担400元，被告王磊承担100元。

如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省信阳市中级人民法院。

                                             审  判  长  李 敏 生

                                             审  判  员  陈    钢

                                             人民陪审员  李 树 华

                                            二○一四年一月二十六日

                                             书  记  员  晏 方 舟