| 河南省郑州市中级人民法院 |
| 民事判决书 |
| （2014）郑民三终字第680号 |
上诉人（原审被告）魏彩芳，女，汉族，1978年11月19日出生。 委托代理人莫志勇，河南铁证律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）崔小涛，男，汉族，1973年12月30日出生。 上诉人魏彩芳因与被上诉人崔小涛房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省郑州市二七区人民法院（2012）二七民二初字第1950号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人魏彩芳及其委托代理人莫志勇，被上诉人崔小涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原审法院经审理查明：2010年3月29日，崔小涛、魏彩芳签订了一份《房屋租赁合同》。合同约定：甲方魏彩芳把位于艺术小学南5号（经查系郑州市二七区长江中路108号院东附11号）门面房屋租赁给乙方崔小涛，租赁期限是三年，从2010年4月1日起至2013年3月31日止。每月租金1800元，三个月缴纳一次。合同第三条约定：该房屋每月租金为1800元。若由于该房屋整体租金上浮，甲方根据房屋租金上浮幅度调整租金，乙方按上浮后的金额缴纳租金以该房屋整体租金上浮比例。合同第七条违约责任约定，1、甲方违反本合同约定，提前收回房屋的，应按照合同总租金的30%向乙方支付违约金。2、在租赁期内，乙方未经甲方同意，中途擅自退租的，乙方应按照合同总租金30%的额度向甲方支付违约金。后魏彩芳提出涨房租，崔小涛、魏彩芳因此产生纠纷。2012年10月9日，崔小涛向魏彩芳支付了4300元房租后，合同终止，并进行了房屋交接。崔小涛认为合同提前终止是因为魏彩芳单方违约，故诉至该院要求魏彩芳支付违约金19440元。 原审法院认为：依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，崔小涛、魏彩芳签订的《房屋租赁合同》系崔小涛、魏彩芳真实意思表示，依法应受法律保护，双方也均应依合同履行各自的义务。在合同履行过程中，崔小涛履行了自己的义务，而魏彩芳提出涨房租的要求，并未提供是因房屋整体租金上浮而调整租金的相关依据，从而导致双方产生纠纷，合同终止，魏彩芳的行为已属违约行为，应承担相应的违约责任。但截止本案合同终止，该合同已履行过大部分时间，崔小涛诉请要求依据合同第七条第1项约定按照合同总租金的30%计算支付违约金过高，该院不予以支持，可按照总租金的15%计算违约金为宜。该院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、魏彩芳于本判决生效之日起十日内向崔小涛支付违约金9720元；二、驳回崔小涛的其他诉讼请求。案件受理费550元，崔小涛、魏彩芳各负担275元。 宣判后，魏彩芳不服原审判决，向本院提起上诉称：1.一审判决认定魏彩芳单方解约，属事实认定错误。在《房屋租赁合同》履行过程中，魏彩芳虽提出过欲提高房租的想法，但也只是与崔小涛协商，经崔小涛同意后，双方合意解除了合同，并办理了交接手续。该双方合意的行为符合《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款“当事人协商一致，可以解除合同”的规定，并无违约之处。2.房屋租赁行为中，出租人收取租金是一种权利行为。魏彩芳处置权利的行为，并不违法。交付租金的义务方亦可根据法律规定采取“提存”等救济途径来履行义务。而其却以魏彩芳未行使权利为由，要求魏彩芳承担违约责任，于法无据。3.一审判决适用法律错误。一审判决既认定《房屋租赁合同》已“终止，并进行了房屋交接”，又判决魏彩芳支付违约金，不符合《中华人民共和国民法通则》第111条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定条件的，另一方有权要求履行或者采取补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，应当纠正。综上，请求依法撤销原判，驳回崔小涛的诉讼请求，并由崔小涛承担本案一、二审诉讼费用。 被上诉人崔小涛答辩称：1.崔小涛提供的视频资料证明魏彩芳不是通过协商的方式涨房租，而是通过威胁堵门找人闹事的方式，造成崔小涛无法经营，崔小涛不得不对房屋进行交接，但交接的同时崔小涛起诉魏彩芳要求其承担违约责任。2.对方当事人是不收房租，不属于法律规定的提存的情形。一审判决正确，应当驳回上诉，维持原判。 本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。 本院认为：崔小涛与魏彩芳签订的《房屋租赁合同》系崔小涛、魏彩芳真实意思表示，合法有效，依法应受法律保护，双方当事人也均应依合同的约定履行各自的义务。双方在合同履行过程中，崔小涛履行了自己的义务，而魏彩芳提出涨房租的要求，并未提供是因房屋整体租金上浮而调整租金的相关依据，从而导致双方产生纠纷，合同终止，魏彩芳的行为已属违约行为，应承担相应的违约责任。关于魏彩芳称其虽欲提高房租，但也只是与崔小涛协商，经崔小涛同意后，双方合意解除了合同，并办理了交接手续，魏彩芳无违约之处，不应承担违约责任的上诉理由。本院认为，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。因双方在履行合同的过程中曾经多次发生纠纷，崔小涛也曾多次报警，崔小涛提供的视频资料也证明魏彩芳不是通过协商的方式涨房租，而是通过威胁堵门找人闹事的方式，造成崔小涛无法经营，崔小涛不得不与魏彩芳终止合同。故一审法院认定魏彩芳违约并无不当，魏彩芳的上诉理由不能成立，本院不予采纳。一审中，崔小涛虽诉请要求依据合同第七条第1项约定按照合同总租金的30%计算支付违约金，一审法院已经考虑到双方的合同已履行过大部分时间，并认为崔小涛诉请的违约金过高，已酌情按照总租金的15%计算违约金，故一审判决在适用法律上亦无不妥。综上，原判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理适当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人魏彩芳负担。 本判决为终审判决。
审 判 长 童 铸 审 判 员 刘俊斌 代理审判员 顾立江
二Ｏ一四年八月四日
书 记 员 刘 盼 |
