上诉人赵薇与被上诉人罗海亮房屋租赁合同纠纷一案

上诉人（原审被告）赵薇，女，汉族，1961年5月3日出生。

委托代理人李会轩，河南杰昇律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）罗海亮，男，汉族，1974年7月23日生。

委托代理人邢俊鹏，河南有道律师事务所律师。

委托代理人王鹏勇，河南有道律师事务所实习律师。

上诉人赵薇因与被上诉人罗海亮房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省郑州市二七区人民法院（2013）二七民二初字第1819号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人赵薇的委托代理人李会轩，被上诉人罗海亮的委托代理人邢俊鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原审法院经审理查明：2010年5月15日，罗海亮与赵薇签订房屋租赁协议一份，协议约定：罗海亮将位于郑州市二七区大学路长江路交叉口兰亭名苑13号楼地下室及出口以年租金150 000元出租给赵薇使用，租赁期限从2010年5月15至2014年5月15日，装修期扣除，先付款后用房。赵薇应提前两个月预付房租，如逾期10天不付租金，罗海亮有权另行出租，赵薇不得借故占用。付款方式，一次性交清半年房租75 000元，押金20 000元，合同期满后房屋内设施及装修设施无损坏或丢失，押金如数退还。第二次交房租时把装修期间房租费用扣除等。合同签订后，罗海亮即将所租赁房屋交付赵薇使用，赵薇以现金方式分别于2010年5月17日向罗海亮交付房租50 000元、2011年1月30日交付房租10 000元、2011年4月10日交付房租20 000元、2011年4月29日交付房租20 000元、2011年7月2日交付房租20 000元；通过银行转账方式共计向罗海亮支付房租226 900元。另外，罗海亮于2011年1月30日向赵薇出具收条一份，载明：“今收到消防工程款35 000元正（应为“整”），产权归双方所有，费用各一半，总款70 000元正”。现罗海亮以赵薇拖欠租金、违法经营、擅自转租等理由诉至法院，请求判令:1、赵薇立即搬出二七区大学路长江路交叉口兰亭名苑13号楼地下室及出口（含商铺）的房屋，并腾清房屋内赵薇物品；2、赵薇向罗海亮支付房屋租金及占有使用费直至实际腾房之日，暂以175000元计算。该院另查明，庭审中，罗海亮、赵薇均同意解除合同，解除合同时间双方确认为2013年8月10日。

原审法院认为：罗海亮、赵薇双方签订的房屋租赁协议，系双方真实意思表示，且不违反国家法律法规的强制性规定，为有效合同，双方均应当按照协议约定履行各自的义务。协议签订后，罗海亮依约定将租赁物交付赵薇使用，赵薇应按约定承担及时交付租金的义务。现赵薇拖欠租金不付，已属违约，应承担违约责任。因本案房屋租赁协议系罗海亮与赵薇所签订并已实际履行，故赵薇关于其不是适格被告的辩称意见与事实不符，该院不予采纳。关于拖欠的租金数额，本案中，赵薇自2010年5月15日开始租赁罗海亮的地下室及出口（含商铺）的房屋，至双方共同确认的解除合同之日2013年8月10日，双方的租赁合同持续了38个月零25天。按照双方约定的150 000元/年的租金计算，赵薇应向罗海亮支付租金485 273.97元。关于2011年1月30日赵薇向罗海亮支付的消防工程款35 000元，因消防工程装修系用于租赁房屋，双方亦将该消防设施的产权进行了约定，为了发挥该消防装修设施的使用功能，并减少浪费和损耗，双方租赁协议解除后，该35 000元应折抵为赵薇拖欠的房租为宜，同时，赵薇应将消防工程的产权转移给罗海亮所有。综上，扣除赵薇已经实际支付的381 900元，赵薇还应向罗海亮支付租金103 373.97元。赵薇关于其仅拖欠罗海亮租金46 000元，以及罗海亮出租的房屋是违章建筑的辩称意见，因缺乏合法有效的证据证明，理由不能成立，该院不予采纳。因罗海亮、赵薇均认可双方已于2013年8月10日解除了租赁合同，故赵薇应于合同解除之日将拖欠的租金完全清偿，并将租赁物返还给罗海亮。罗海亮请求判令赵薇支付解除合同后直至实际腾房之日的占有使用费，因该费用处于不确定状态，且与本案不是同一法律关系，该院暂不予处理，罗海亮可待实际发生后另案诉讼解决。据此，该院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、赵薇于判决生效之日起十日内将二七区大学路长江路交叉口兰亭名苑13号楼地下室及出口（含商铺）的房屋返还给罗海亮；二、赵薇于判决生效之日起十日内向罗海亮支付拖欠的房屋租金103 373.97元（租金计算至2013年8月10日）。案件受理费3800元，由赵薇负担(该款罗海亮已预交，赵薇应在支付上述款项时一并支付给罗海亮)。

宣判后，赵薇不服原审判决，向本院提起上诉称：1.一审法院认定事实不清，证据不足。赵薇只是博文实达（河南）文化传播有限公司郑州时尚店的负责人，不是罗海亮所出租房屋的使用人。赵薇只是负责该店的日常管理，对此，博文实达公司是认可的。赵薇在一审时也提交了委托手续等相关证据。赵薇是代表博文实达（河南）文化传播有限公司与罗海亮签订协议的，赵薇不是本案的适格被告。2.赵薇与罗海亮签订的协议明确约定了装修期间房租免除，一审对装修期间根本就没有查清，明显认定事实不清。赵薇提交的二七区消防大队出具的审核意见书、验收书、公司证明均能证明罗海亮出租的房屋装修是从2010年5月15日开始，完工时间是2011年1月份。罗海亮称其出租的房屋在出租时已装修过并符合适用条件，这不符合事实，对此罗海亮也未提供证据予以证明。自2010年5月份签订协议时赵薇代表公司支付了5万元（含押金2万元），在2011年1月份支付了1万元租金。这期间的8个月里，赵薇是没有支付租金的，罗海亮也没有要求支付租金。足以证明罗海亮对这8个月的装修期不交房租是认可的，因此，一审认定的计算房租的时间是错误的，赵薇并不欠罗海亮的房租。3．罗海亮所出租的房屋属于违法建筑和公共停车位，赵薇代表公司与罗海亮签订的协议属于无效协议。一审法院对罗海亮所出租的房屋属于违法建筑的事实视而不见，武断的认定协议有效，侵犯了赵薇的合法权益。赵薇在一审中提交的郑州市城乡规划局出具的《调查情况回复》已证明罗海亮出租的“位于大学路长江路交叉口兰亭名苑13号楼地下室出口处的150平方商铺”属于违法建筑，不属于罗海亮所有和使用，根据有关法律规定对该部分房屋不应当计算房租。4.赵薇并没有认可解除合同的时间2013年8月10日，但一审判决书中却认定双方同意解除合同的时间。综上，请求撤销原判，依法驳回罗海亮的一审诉讼请求或者发回重审，并由罗海亮承担一二审诉讼费。

被上诉人罗海亮答辩称：1.一审法院查明事实清楚，证据确实充分。根据双方签订的《房屋租赁协议》约定的内容明确表明罗海亮向赵薇出租房屋标的物为地下室及出口，对此一审法院在判决书查明事实中已经依法查明。双方约定的租赁标的物并未包括门前商铺，罗海亮只是允许赵薇可以使用门前商铺，并未将商铺作为租赁物租赁给赵薇。2.罗海亮是与赵薇签订《房屋租赁协议》，从未与博文实达公司郑州时尚店签订过任何租赁合同。双方签订合同时明确了双方当事人的合同主体，即：出租方为罗海亮，承租方为赵薇，双方的真实意思非常明确，并没有将赵薇所谓的博文实达公司郑州时尚店作为合同当事人，赵薇在合同中也没有以代理人的身份出现。本案拖欠租金形成诉讼后，赵薇所谓的自己不是本案适格被告的说法只是在推卸责任、混淆事实，其上诉理由没有任何事实根据。3.罗海亮将房屋交付时已经有基本的装修，只不过不豪华而已。根据自己需要再装修是赵薇的事，合同虽约定可以扣除装修期房租，但其未再装修而是直接使用房屋，实际并没有发生装修期，不应扣除装修期房租。此外以第二次支付房租数额来倒推扣除装修期房租，在不符合客观逻辑的同时也缺乏事实根据。4.一审中罗海亮已经提交了建设规划手续，罗海亮出租的租赁标的物地下室及出口是有建设规划许可手续的，一审法院认定事实清楚。5.罗海亮与赵薇双方均认可同意解除《房屋租赁合同》，且确定解除的时间为2013年8月10日，对此一审庭审时已经计入庭审笔录佐证，赵薇上诉称并未认可合同解除是其不诚信的具体表现，其上诉理由不应支持。综上，一审判决认定事实清楚，证据确实充分，应当驳回上诉，维持原判。

二审中，上诉人赵薇向本院提交如下证据：证据1.二七消防大队建设工程消防审核意见书。证明装修报请审核的时间是2011年1月7日。消防验收意见书。证明装修验收的时间是2011年1月12日。证据2.河南联发消防技术有限公司证明一份,证明竣工验收的时间是2011年1月10日。证据3.陈永证言一份，陈永的签字是其本人的行为。三份证据证明验收的时间是2011年1月12日，租赁时间的起算应是2011年1月12日。

针对赵薇提交的上述证据，被上诉人罗海亮发表质证意见如下：对证据1，不是二审的新证据，消防验收不等于装修，上诉人赵薇何时提交验收与罗海亮没有任何关系，以消防验收证明装修结束不能达到其证明目的。对于证据2，只能证明消防设备安装的时间，其证明装修时间的内容不能达到其证明目的。对于证据3，对证人的身份有异议，证人未出庭无法核实身份，未接受质询不能作为本案定案的根据。陈永并没有参与装修。

本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实基本一致。

本院认为：关于赵薇是否为本案一审的适格被告问题。赵薇称其只是博文实达（河南）文化传播有限公司郑州时尚店的负责人，不是罗海亮所出租房屋的使用人，赵薇是代表博文实达（河南）文化传播有限公司与罗海亮签订协议的上诉理由，因罗海亮与赵薇签订的《房屋租赁协议》中的出租方为罗海亮，承租方为赵薇，而赵薇对该协议的真实性不持异议，故此协议应是双方当事人的真实意思表示，赵薇应是合同一方的当事人，故赵薇称其不是本案适格被告的抗辩理由不能成立，本院不予采纳。关于是否应扣除装修期间的房租问题。赵薇称本案房屋装修是从2010年5月15日，完工时间是2011年1月12日，开始计算租金的时间应当是2011年1月，不存在拖欠罗海亮房租。本院认为，赵薇虽提交了二七区消防大队出具的审核意见书、验收意见书、河南联发消防技术有限公司证明等，意欲证明房屋装修完工时间是2011年1月份，但这些证据仅是间接证据，不能直接证明装修的具体时间段。鉴于赵薇租房的目的是经营网吧，而罗海亮在庭审中对所出租的房屋的陈述是“原来什么都没有干，第一家就租给了他们（赵薇）。只对房屋做了简单的装修，就是基础设施的装修。”，很显然罗海亮不能证明其所出租的房屋已经具备了经营网吧的条件。根据常识判断，赵薇称对租赁房屋进行了装修有其合理性，且双方的协议中有“扣除装修期间房租费用”的约定。而从公平和公正的角度，应扣除一定时间的装修期间房租费用，综合考虑本案的实际情况，应酌情扣除两个月的房租25000元为宜。故对赵薇的该项上诉请求，本院部分予以支持。原审判决对此处理有所不当，应予以纠正。至于赵薇称罗海亮出租的“位于大学路长江路交叉口兰亭名苑13号楼地下室出口处的150平方商铺”属于违法建筑，不属于罗海亮所有和使用，对该部分房屋不应当计算房租的上诉理由，因双方签订的《房屋租赁协议》约定的内容明确表明罗海亮向赵薇出租房屋标的物为地下室及出口，并不包括门前商铺，罗海亮只是允许赵薇可以使用门前商铺，并未将商铺作为租赁物租赁给赵薇，故其该上诉理由不能成立，本院不予采信。综上，原判决认定事实基本清楚，实体处理不当部分，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项、第（三）项之规定，判决如下：

一、维持河南省郑州市二七区人民法院（2013）二七民二初字民事判决第一项；

二、变更河南省郑州市二七区人民法院（2013）二七民二初字民事判决第二项“赵薇于判决生效之日起十日内向罗海亮支付拖欠的房屋租金103 373.97元（租金计算至2013年8月10日）”为“赵薇于本判决生效之日起十日内向罗海亮支付拖欠的房屋租金78373.97元”。

二审案件受理费3800元，由上诉人赵薇负担1759元；由被上诉人罗海亮负担2041元；一审案件受理费比照二审执行。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本判决为终审判决。

                                             审  判  长  童  铸

                                             审  判  员  刘俊斌

                                             代理审判员  顾立江

                                             二Ｏ一四年八月五日

                                             书  记  员  刘  盼