寇某某与漯河市广宇房地产有限公司房屋买卖合同纠纷一案一审民事判决书

原告寇某某，男，45号。

委托代理人温艳丽、黄大鹏，河南许慎律师事务所律师。

被告漯河市广宇房地产有限公司。

法定代表人陆军勇，董事长。

原告寇某某与被告漯河市广宇房地产有限公司（以下简称广宇地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年10月28日立案受理后，依法组成合议庭，于2014年1月7日公开开庭进行了审理,原告寇某某的委托代理人温艳丽到庭参加了诉讼，被告广宇地产公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。

原告寇某某诉称，2007年12月16日，原被告签订了《商品房买卖合同》，原告购买了被告开发的位于漯河市文化路“香港名店街”的商品房，该房屋位于负1层J-D-69-10455号，套内建筑面积为1.2平方米，总房款30000元。原告于当日交付购房款及维修基金共计31800元。合同明确约定被告应于2008年12月31日前将房屋交付给买受人使用。履行期限届满后，原告多次要求被告交付房屋，被告均无法交付。2011年1月25日，被告支付给原告逾期交房违约金1800元，并承诺尽快交房。截至目前该项目已停工房屋交付不能，原告找被告要求退房并补偿损失，被告也以种种理由推脱。为维护原告的合法权益，特具状起诉，请求法院依法解除原被告之间的商品房买卖合同，判令被告退还原告购房款31800元，赔偿原告损失14000元并承担本案的诉讼费用。

被告广宇地产公司未答辩。

经审理查明，2007年12月16日，原被告签订商品房买卖合同一份，合同约定：原告购买被告开发的位于文化路的双汇广场•香港名店街的商品房，负一层J-D-69-10455号房，商品房的用途为商业，属框架结构，套内建筑面积共1.2平方米，该商品房总价款为30000元，原告在2007年12月16日交30000元，第八条被告应当在2008年12月31日前将经验收合格的商品房交付原告使用。合同第九条被告逾期交房的违约责任约定：按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过30日，自第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人（被告）按日向买受人（原告）交付已交房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交房期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。原告于签订合同的当日，向被告交纳了房款30000元和维修基金1800元。合同履行过程中，被告于2011年1月25日支付给原告2009年1月1日至2010年8月31日的逾期违约金1800元，同时约定下余违约金交房时结清。合同约定的商品房至今未交付。案件受理后，原告以双方约定的违约金过低，损害了原告的权益为由变更了诉讼请求，要求按银行同期贷款利率对违约金予以调整。

本院认为，原被告之间签订的商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，亦不损害国家、集体的利益，商品房买卖合同合法有效，应予认定。合同成立后，双方均应按照约定全面履行自己的义务。但本案中，原告依约履行了义务，被告却未在约定的期限将经验收合格的商品房交付原告使用，被告虽于2011年1月25日支付给原告2009年1月1日至2010年8月31日的逾期违约金，但至今未交付房屋，原告可依合同第九条的约定行使合同解除权，并可以要求被告赔偿损失，因被告已对2009年1月1日至2010年8月31日的逾期违约金进行了赔偿，实际履行中应予扣减。因原被告约定的违约金低于给原告造成的损失，原告可以请求人民法院予以增加，对原告要求被告按中国人民银行同期贷款利率赔偿损失的诉请，本院予以支持。因被告至今未交房，致使原告不能实现合同目的，故对原告要求解除合同、被告返还购房款30000元和维修基金1800元的诉讼请求，本院予以支持。因被告广宇地产公司的违约行为导致合同解除，责任在被告，故对原告诉请的损失应从原告交付房款之日起计算。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：

一、解除原告寇某某与被告漯河市广宇房地产有限公司签订的商品房买卖合同；

二、本判决生效之日起十日内，被告漯河市广宇房地产有限公司返还原告寇某某购房款30000元，并按中国人民银行同期贷款利率赔偿原告寇某某的损失，自2007年12月16日起至本判决确定的付款之日止，减去1800元；

三、本判决生效之日起十日内，被告漯河市广宇房地产有限公司返还原告寇某某维修基金1800元。

如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案诉讼费950元，由被告漯河市广宇房地产有限公司负担（限判决生效之日起十日内交纳）。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省漯河市中级人民法院。

                                             审  判  长      曹玉娥

                                             审  判  员      何建军

                                             人民陪审员      李军安

                                             二０一四年二月二十三日

                                             书 记 员 　   　颜利丹