| 河南省信阳市中级人民法院 |
| 民事判决书 |
| （2014）信中法民终字第963号 |
上诉人（原审被告）周理红，男，1973年4月1日出生。 委托代理人焦建国，男，1957年1月15日生。 被上诉人（原审原告）任国林，男，1963年12月27日出生。 被上诉人（原审被告）李士华，女，1941年5月12日出生。 委托代理人周理侠，女，1965年11月11日生。 上诉人周理红因与被上诉人任国林、李士华土地转让合同纠纷一案，不服固始县人民法院（2014）固民初字第86号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年6月6日受理后，依法组成合议庭，于2014年7 月 3日公开开庭进行了审理。上诉人周理红及其委托代理人焦建国，被上诉人任国林及其委托代理人王俊明，被上诉人李士华的委托代理人周理侠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原审查明，被告李士华与被告周理红系母子关系。2010年12月22日，原告任国林与被告李士华签订土地买卖协议一份，该协议载明：“经甲（被告李士华）、乙（原告任国林）双方协商，乙方自愿购买甲方（李士华）住宅地，双方达成协议如下：一、甲方在城关镇西关村十字路村民组有一块空地，东西长22米、宽20米、东边为空地《马孝禄》为界、西与《周理红》东院墙为界。二、付款方式：经甲、乙双方协商人民币贰拾玖万元整。原已付壹拾万元，签约之日付款壹拾贰万元，动工付款贰万元，下欠伍万元三层结顶付清。（包括水电在内）。三、付款后一星期把建筑物清光。四、在施工期间，如因土地纠纷，有甲方负全责。五、以前2008年6月4日土地协议双方同意无效。协议签字后生效。甲方签字李士华 乙方签字任国林，鉴证人汪有明、李泽中 2010年12月22日”。庭审中，原告称，汪有明系李士华外甥，李泽中系李士华侄儿。该协议签订后，原告从被告李士华处取得被告周理红的土地使用证原件和2006年7月10日被告李士华与被告周理红的协议的复印件。被告周理红的土地使用证原件载明：“土地使用者周理红，地址西关村十字路组，用途住宅，批准使用期限划拨土地使用权，用地面积280平方米，其中建筑占地105.48平方米，2001年10月5日”。 2006年7月10日被告李士华与被告周理红的协议的复印件载明：“协议 母亲：李士华（简称甲方） 儿子：周理红（简称乙方） 甲乙双方因宅基地一事，双方经协商好后，达成以下协议：甲方因属妇道人家，年老、体弱无能，一没任何工作，每月无工资；二又因年老不能干任何生意及其它杂活，同时也无田无地，导致没有任何大小经济来源，晚年的生活就无法渡过，但只是仅有这处宅基地是甲方的晚年生活经济门路。在中原路的南北两处的门面房，加上卖给严宗宝的一处及乙方自己的楼房共四处，都已属乙方的。现在乙方的楼房至东70公分为界处向东延伸的（详见边界协议），这块宅基地的所有任何权都属于甲方的，甲方有权卖给别人；乙方弟兄三人谁要买，与别人价格相同者，要现款就优先卖给。但乙方要给甲方留出一条以南院墙外二米宽为甲方的出路，今后乙方及其它任何人都无权阻挡及干涉甲方的这块宅基地的所有权。这块宅基地的土地使用证的名子是周理红的名子，现乙方同意属于李世华的名子，任何人买都可以用这个土地使用证，特签名立字为证。 甲方：李世华 乙方：周理红 王新芝 二00六年七月10日”。原告已付给被告李士华人民币240000元，争议土地上的建筑物已经被原告拆除并且已经打下地桩。诉讼中，原审法院找到被告李士华，被告李士华称对此事不管，对被告李士华与被告周理红的协议的原件的情况不予回答，称有什么事找被告周理红。庭审中，被告周理红称，2006年7月10日的协议是被告李士华到被告周理红家生气的时候签订的，不生气的时候这个协议就不存在了，协议的原件没有了。鉴于上述事实，原告起诉来院，要求依法处理。 原审认为，原告任国林与被告李士华签订土地买卖协议，被告李士华将自己儿子即被告周理红所拥有的土地使用权转让给原告任国林，被告李士华将被告周理红的土地使用证原件和2006年7月10日被告李士华与被告周理红的协议的复印件交给原告，并已经收取原告任国林人民币240000元，原告任国林已将争议土地上的建筑物拆除并且已经打下地桩，现原告诉请法院，要求确认与被告李士华签订的土地转让协议有效，事实清楚。关于2006年7月10日被告李士华与被告周理红的协议的复印件的认定问题，虽然被告李士华对该协议不解释，被告周理红对该协议不认可，但是由于原告与被告李士华的协议签订后已经实际履行，且原告也从被告李士华处取得被告周理红的土地使用证原件，原告取得争议土地的使用权系善意取得，不能证明原告取得争议土地的使用权系恶意取得，故原告的请求合理合法，应予支持。关于原告与被告李士华的协议转让的土地面积大于被告周理红的土地使用证载明的面积问题，由于原告不能举证证明超出被告周理红的土地使用证面积的土地是属于被告李士华的权属证明，故只认可属于被告周理红的土地使用证载明的面积部分的协议有效。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《中华人民共和国合同法》第一百三十条、《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第七条的规定判决：一、确认2010年12月22日原告任国林与被告李士华签订土地转让协议中属于被告周理红的土地使用证载明的280平方米的部分的协议有效。二、被告李士华、周理红于判决生效后十日内协助原告任国林办理被告周理红的土地使用证的过户手续。三、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费100元，由原告任国林负担。 周理红上诉称，一、原审认定事实错误，适用法律不当。1、认定被上诉人任国林取得争议土地使用权系善意取得错误；2、原审认定二被上诉人间签订的土地转让协议有效事实错误，且前后矛盾。二、二被上诉人于2010年12月22日签订的土地买卖协议无效。1、该协议中部分土地依法登记在上诉人名下，产权归上诉人所有；2、被上诉人李士华无权处分上诉人财产，其擅自处分行为侵犯上诉人的合法权益；3、上诉人所有的住宅用地系划拨土地，未经有关机关批准，依法不得转让，二被上诉人间的土地买卖协议明显违法；4、转让协议涉及不动产，未依法办理过户手续，即使有效，也不发生效力，不能对抗第三人。三、被上诉人任国林原审诉讼请求法院确认其与被上诉人李士华间的土地转让协议有效外，再无其他诉求，而原审法院却另行判决上诉人于判决生效后十日内协作任国林办理土地使用权证的过户手续，实为判非所请，超出被上诉人的诉讼请求，明显违法。请求二审依法查明事实，撤销原判，改判驳回被上诉人任国林的诉讼请求。 任国林答辩称，一、本案应当认定为房地产买卖合同纠纷。1、从土地使用证上看，该宗地用地面积为280㎡，其中建筑占地105.48㎡。2、从上诉人原审答辩及反诉内容看，其称“原告将周理红的房屋推倒并下地桩，侵犯了周理红权利”。3、从原审法院查明事实看“原告已付给被告李士华人民币240000元，争议土地上的建筑物已经被原告拆除并已经打下地桩”。4、从土地买卖协议内容看：协议第三条，付款后一周把建筑物清光。5、代理人调查的证人刘学国及李泽中的证言，证明房屋拆除的具体情况（三间起脊大屋、两间起脊小屋，均为砖木结构，已被拆除）。二、原审认定被上诉人任国林取得争议土地的使用权系善意取得，事实清楚，合理合法。1、任国林有充分理由相信李士华有权处分上诉人土地使用权。首先，双方签订协议时，李士华出具了她与周理红、王新芝夫妻签订的母子析产协议。其次，在签订协议时，李士华还邀请了侄儿李泽中、外甥汪有明鉴证。第三，李士华提供了土地使用权证原件。2、上诉人已经默认了任国林与李士华签订的房地产买卖行为有效。协议签订后，任国林即依约履行付款义务，并在拆除宗地房屋时，周理红亲眼目睹拆除全过程，只是打地桩施工临近周理红房屋时，周理红妻子才出面。三、关于住宅用地为划拨土地能否转让问题。2013年11月21日人民法院报刊登一则案例已经给出明确肯定答案，即土地划拨性质不影响合同履行。就本案而言，应当认定合同有效。请求驳回上诉，维持原判。 李士华答辩称，我年纪大了糊涂了，土地使用权转让时没有征求子女意见。上诉人的上诉理由成立。 根据双方诉辩意见，合议庭归纳案件争议焦点是：1、被上诉人李士华与被上诉人任国林签订的土地买卖协议是否合法有效，任国林是否属于善意取得；2、被上诉人李士华对本案争议土地有无处分权；3、原审是否存在判非所请，是否超出当事人诉讼请求。 二审诉讼中被上诉人任国林为证实其答辩主张，向法庭提交其代理人向刘学国、李泽中等人调查笔录及人民法院报案例等新证据，证明李士华对争议土地有处分权，任国林属于善意取得，该争议土地买卖协议有效。 周理红没有新证据向法庭提交，对任国林提供证据质证意见如下：认为三份证据恰恰证明了上诉人没有参与土地买卖，提供证据不能够起到证明的作用，同时我国不适用判例，提供的案例不能作为审判依据。 李士华亦没有新证据向法庭提交，对任国林提供证据证明的方向没有异议，但认为该证据不见得真实。 二审查明，任国林除要求确认土地转让协议有效外，再无其他诉讼请求。 二审查明的其他事实与一审查明的基本事实相同。 本院认为，被上诉人李士华与被上诉人任国林于2010年12月22日在李士华侄儿李泽中、外甥汪有明见证的情况下签订的土地转让协议，系双方当事人真实意思表示，符合《中华人民共和国合同法》立法本意，体现当事人意思自治，协议内容未违反法律、行政法规强制性规定，且协议约定的权利义务已全部履行完毕，该协议的履行又不损害国家利益和社会公共利益，根据《中华人民共和国合同法》及解释（二）相关规定，该协议应认定为有效。周理红上诉称，该土地买卖协议依法应认定为无效的上诉理由无法律依据，本院不予支持。关于李士华对涉案土地有无处分权，任国林是否属于善意取得问题。该涉案土地虽然登记在上诉人周理红名下，但周理红、王新芝夫妻于2006年7月10日与其母亲李士华签订了“析产”协议，对此各方当事人均无异议，李士华通过该协议取得该宗土地“所有权”（使用权），亦应享有该宗土地的处分权，而任国林取得该宗土地系通过买卖、互易等具有交换性的行为，并以合理价格转让取得，双方均出自本意，在平等自愿且有李士华侄儿李泽中、外甥汪有明见证情况下完成交易的，整个交易过程中，任国林取得该宗土地没有任何非法行为，故周理红上诉称，李士华对涉案土地没有处分权，任国林不是善意取得的上诉理由无事实及法律依据，本院不予支持。关于涉案土地系划拨土地能否依法转让问题。从双方签订的协议第三条看，该宗土地不是“净地”，土地上有建筑物，虽然协议名称为“土地买卖协议”，而实际应为房地产买卖协议，双方转让标的物含建筑物及附属设施占用范围内土地使用权一并处分。该土地性质虽为划拨，但法律没有禁止转让，只是受让人取得该土地后办理过户手续时，需缴纳争议土地出让金。故上诉人该上诉理由无法律依据，本院不予支持。关于原审是否存在判非所请，是否超出当事人诉讼请求问题。经查，任国林除要求确认土地转让协议有效外，没有其他诉求。原审判决李士华、周理红协助任国林办理土地使用证过户手续超出任国林诉讼请求。上诉人该上诉理由成立，本院予以支持。原审该项判决不当，应予纠正。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）、（二）项之规定，判决如下： 一、维持固始县人民法院（2014）固民初字第86号民事判决第一项、第三项及诉讼费承担部分； 二、撤销固始县人民法院（2014）固民初字第86号民事判决第二项。 二审案件受理费100元，由上诉人周理红和被上诉人任国林各负担50元 本判决为终审判决。
审 判 长 吴孔玉 审 判 员 刘友成 审 判 员 李 牧
二○一四年七月十八日
书 记 员 段凤娇
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