交通银行股份有限公司河南省分行与蔡吉林、李秀琴、河南力天置业有限公司金融借款合同纠纷一案

河南省郑州市金水区人民法院

民事判决书

(2013)金民二初字第6900号

原告交通银行股份有限公司河南省分行，住所地郑州市金水区。

负责人单增建，行长。

委托代理人余洋，河南世纪通律师事务所律师。

被告蔡吉林，男，汉族，住浙江省安吉县。

被告李秀琴，女，汉族，住浙江省安吉县。

被告河南力天置业有限公司，住所地中牟县。

法定代表人孙书林。

委托代理人邓朝华，河南华融律师事务所律师。

交通银行股份有限公司河南省分行（以下简称交行河南省分行）诉蔡吉林、李秀琴、河南力天置业有限公司（以下简称力天置业公司）金融借款合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人余洋，被告力天置业公司委托代理人邓朝华到庭参加诉讼。被告蔡吉林、李秀琴经公告无正当理由未到庭。本案现已审理终结。

原告交行河南省分行诉称,2010年2月24日，原告与被告蔡吉林、李秀琴、力天置业公司签订了《个人房产抵押贷款合同》，合同约定被告蔡吉林向原告借款25.3万元，用于购买位于中牟县商都大街南侧、丰华街西郑东百合6号楼2-501号房产，借款期限为20年，自2010年3月5日至2030年3月5日，年利率4.158%，按月等额本息偿还贷款本息，如被告蔡吉林违反合同约定，原告可宣布贷款本金全部到期；被告蔡吉林、李秀琴将上述房产抵押给原告并办理抵押登记；被告力天置业公司为该笔借款提供连带责任保证。合同签订后，原告依约发放了贷款，而被告蔡吉林已多期未按合同约定偿还贷款本息。故请求依法判令：1、被告蔡吉林、李秀琴共同偿还贷款本金238485.23元，利息23530.37元（利息、罚息、复利暂计至2013年11月8日）以上本息共计262015.60元，以后的利息按合同约定计算至贷款实际还清之日；2、被告蔡吉林、李秀琴以抵押的房产承担担保责任，原告对被告蔡吉林、李秀琴抵押的房产享有优先受偿权；3、被告力天置业公司对上述债务承担连带责任；4、诉讼费、广告费、实现债权及抵押权的费用由三被告承担。

原告为证明其诉讼请求所依据的事实，提供证据如下：

1、个人房地产抵押贷款合同。

2、贷款合同项下借据及划转凭证。

3、被告蔡吉林、李秀琴身份证，户口本、结婚证、户籍证明。

4、被告蔡吉林还款、欠款明细两份。

5、牟房他证房屋他项权证

被告蔡吉林、李秀琴未答辩。

被告力天置业公司辩称,1、力天置业公司提供的是阶段性而非全程连带责任担保，自原告取得本案房屋他项权利证明之日起力天置业公司的保证责任解除，故原告请求力天置业公司对其起诉债务承担连带保证责任，无事实和法律依据，请求驳回原告针对力天置业公司的诉讼请求。2、被告蔡吉林履行合同的情况，力天置业公司不了解，请求法院依法认定。

被告力天置业公司提供证据如下：

牟房权证房产权证。

本院根据当事人的陈述、举证及诉辩意见，对本案事实确认如下：

2010年2月24日，原告与被告蔡吉林、李秀琴、力天置业公司签订了《个人房产抵押贷款合同》，合同约定被告蔡吉林向原告借款25.3万元，用于购买位于中牟县商都大街南侧郑东百合6幢东2单元5层2-501号房产，借款期限为20年，自2010年2月24日至2030年2月24日，年利率4.158%，原告按月等额偿还贷款本息，如被告蔡吉林违反合同约定，原告可宣布贷款本金全部到期；被告蔡吉林以所购房产为借款提供抵押担保；被告力天置业公司为被告蔡吉林提供阶段性连带责任保证，自被告蔡吉林取得约定房屋的权利证明且原告取得抵押物的他项权利证明后，被告力天置业公司的保证责任免除，但在原告取得他项权证前，被告蔡吉林已有欠款的，被告力天置业公司对该部分应付款项仍应承担保证责任。被告李秀琴亦在共有人处签字同意以该房屋为合同提供抵押担保。合同订立后，原告于2010年3月5日发放贷款。被告蔡吉林于2012年8月13日取得了牟房权证房屋所有权证，原告于2012年11月19日取得该房屋他项权证。在合同履行过程中，被告蔡吉林、李秀琴未按合同约定按时还款，原告按借款全部提前到期对待，并提起本案诉讼。截止2012年11月19日，被告蔡吉林、李秀琴共欠原告借款本金7610.61元，利息13120.71元以上合计20731.32元。截止2013年11月8日，被告蔡吉林、李秀琴共欠原告借款本金238485.23元，利息21056.48元、罚息1049.44元及利息复利1380.78元、罚息复利43.67元，以上本息共计262015.60元。

本院认为：原、被告自愿签订的个人房产抵押贷款合同，内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。原告履行了发放贷款的义务，被告蔡吉林、李秀琴未按时足额履行还款义务，已构成违约。根据合同约定，原告有权要求被告蔡吉林、李秀琴清偿全部借款本息。被告蔡吉林、李秀琴以所购房屋设定抵押并办理了抵押登记，原告依法对该抵押房屋享有优先受偿权。被告力天置业公司为被告蔡吉林、李秀琴的借款提供阶段性连带责任保证，在原告取得他项权证前，被告力天置业公司对被告蔡吉林、李秀琴已有的欠款应承担保证责任。依照《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十八条、第三十一条、第三十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》一百四十四条之规定，判决如下：

一、被告蔡吉林、李秀琴于本判决生效后10日内偿还原告交行河南省分行借款本金238485.23元，利息23530.37元共计262015.60元（含罚息、复利计算至2013年11月8日），2013年11月8日至本判决确定的付款期限届满之日止的利息按合同约定的罚息利率计算。

二、被告蔡吉林、李秀琴不履行本判决第一项确定的债务时，原告交行河南省分行有权以被告蔡吉林、李秀琴提供抵押的位于中牟县房屋折价或以拍卖、变卖该房屋的价款优先受偿。

三、被告力天置业公司对被告蔡吉林、李秀琴拖欠原告交行河南省分行的借款本金7610.61元，利息13120.71元合计20731.32元，在本判决第二项以外仍不足以清偿的部分承担连带保证责任。被告力天置业公司承担保证责任后，有权向被告蔡吉林、李秀琴追偿。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费5230元，公告费260元，由被告蔡吉林、李秀琴负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一式十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。

                                             审  判  长  杨  健

                                             审  判  员  刘  佳

                                             人民陪审员  杨巧云

                                             二O一四年五月二十六日

                                             书  记  员  张亚威