河南太极物业服务有限公司与张艺物业服务合同纠纷一案

原告河南太极物业服务有限公司，住所地郑州市城南路。

法定代表人何涛，总经理。

委托代理人郭志彦，男，汉族，1979年8月22日出生。

被告张艺，女，汉族，1976年10月23日出生，住郑州市金水区。

原告河南太极物业服务有限公司诉被告张艺物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人郭志彦到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称，2003年7月22日，张俊生与原告签订了《前期物业管理服务协议》，双方就物业费用和违约金等事项做了书面约定。协议签订后，原告依约提供了物业管理服务，2007年，张俊生将房屋转让给被告，被告从2008年4月至2009年6月，从2011年4月至今，未向原告交纳物业费。后经原告多次催交无果，被告的行为已经构成严重违约，故诉至法院，请求法院判令：1、原告向被告支付物业服务费5007.36元、违约金11217.43元，合计16224.79元。（以上费用暂计算至2013年12月31日），2、由原告承担本案诉讼费用。

被告辩称，被告不同意支付2008年4月至2009年6月的物业费，其电动车和自行车在小区的车棚丢失，多次与原告协商，原告工作人员称免除这段时间的物业费，所以未缴纳。2011年4月至2013年12月期间，被告汽车多次被划，物业公司也没有解决，并称没有收停车管理费，所以没有义务看管车辆，没有协商解决好这个问题，所以其没有缴纳该期间物业费。综上，被告拖欠的物业费用来折抵修车的费用，同意从2014年7月开始继续缴纳物业费。

原告为支持其诉讼请求，向本院提交证据如下：

证据一，郑州市工商局管城分局出具的《有限公司变更登记申请书》一份。证明2008年4月23日，河南太极物业管理有限公司申请变更名称为河南太极物业服务有限公司，原告主体适格。

证据二，1.原告与张俊生签订的双方于2003年7月23日签订的《前期物业管理服务协议》一份；2.张俊生签字的《南阳路太极公馆商品房交接单》一份；3.被告张艺与张俊生签订的《房地产买卖契约》一份；4.被告张艺的《郑州市房屋登记簿》一份；5.《业主拖欠物业费违约金计算表》一份。证明原告和原业主张俊生之间签订了《前期物业服务协议》，张俊生于2003年7月23日入住。2006年5月30日被告张艺和张俊生买卖房屋，就该房产的物业，原、被告之间继续存在物业服务合同关系。自2008年4月至2009年6月，自2011年4月起至今，被告一直拖欠支付原告物业管理费，构成违约。

证据三，原告太极物业公司的《催费通知》一份。证明原告通过当面催缴、电话通知、小区公告等多种方式向被告催费，但是被告至今仍没有履行交费义务。

证据四，缴纳物业费票据。证明被告已按《物业服务管理协议》约定缴纳2009年7月至2011年3月期间的物业费。

被告针对原告出示的证据发表如下质证意见：

对证据一真实性没有异议，但是原告变更登记就是为了起诉业主拖欠物业费，而且把业主的活动场地向外承包。

证据二中的《前期物业管理服务协议》、《南阳路太极公馆商品房交接单》的真实性有异议，不像是张俊生本人签字。对该组的证据3、4没有异议。对该组的证据5，违约金的计算方法没有依据。

对证据三有异议，没有见过《催费通知》，也找不到物业公司的工作人员。

对第四组证据没有异议。

被告未提交证据。

本院依据原告的上述证据及庭审陈述，确认本案事实如下： 2003年7月22日，张俊生与原告签订《前期物业管理服务协议》一份，约定：1、房屋建筑面积为163.11平方米；2、住宅物业管理费按建筑面积每月每平方米0.64元，交纳费用的时间为每单月15日前；3、住宅区（楼）水、电损耗按业主当月水、电实际用量分摊，其水、电损耗费用按所占水、电实际用量费用的比例分摊，零配件费用、维护维修费用按已入住业主户数平均分摊；4、被告违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告要求被告补交所有费用，从滞纳之日起每日按未交纳金额的3‰收取违约滞纳金，采取限制服务措施。2006年5月30日，被告张艺购买了张俊生在金水区南阳路某房产，成为该房产业主，并自2006年6月至2008年3月、2009年7月至2011年3月按照《前期物业管理服务协议》缴纳了物业费。现原告以被告自2008年4月至2009年6月，自2011年4月至2013年12月未交纳物业费为由，诉至本院，请求判如所请。

另查明，2008年4月23日，河南太极物业管理有限公司将名称申请变更为河南太极物业服务有限公司。

本院认为：原告提供物业服务，业主按照《前期物业管理服务协议》约定交纳物业费是保证小区居民能够得到物业服务，不至于影响其居住环境的基础。按照约定的房屋建筑面积和收费标准，被告作为业主应当交纳的物业费为每月每平方米0.64元。被告未缴纳上述期间的物业费，已构成违约，应当承担相应法律责任。故原告向被告主张2008年4月至2009年6月、2011年4月至2013年12月期间的物业费共5007.36 元，本院予以支持。关于原告主张的违约金，双方协议中约定违约方按照每日以未交纳金额的3‰收取滞纳金，标准过高，应当予以适当降低，本院酌定按照中国人民银行同期银行贷款利率、依照原告主张的两个月期限来确定被告应当承担的违约金较为适宜（自原告起诉之日起计）。关于被告辩称其车辆丢失、被划，未提交证据，本院不予采信。综上，对原告诉讼请求的合理部分，应当予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条第一款、第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，第一百四十四条，参照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，判决如下：

一、被告张艺于本判决生效后十日内支付原告河南太极物业服务有限公司自2008年4月至2009年6月，自2011年4月至2013年12月期间期间的物业费5007.36元及违约金（违约金计算方式为：以5007.36 元为基数，按自2014年4月1日起至2014年6月10日止，照同期银行贷款利率）。

二、驳回原告河南太极物业服务有限公司的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费206元，由被告张艺负担。被告负担部分原告已预交，不再退回，由被告在履行本判决确定的义务时一并支付给原告。

如不服本判决，可在判决送达之日起十五日内向本院递交上诉状一式十五份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。

                                             审  判  长  余学锋

                                             人民陪审员  刘  玲

                                             人民陪审员  徐宝云

                                             二O一四年八月二十日

                                             书  记  员  常  婷