上诉人李保平、韩素梅因与被上诉人刘金保、谭叶珍房屋租赁合同纠纷一案二审民事判决书

上诉人（原审原告）李保平，男，1961年11月出生，回族。

上诉人（原审原告）韩素梅，女，1963年11月出生，汉族。

二上诉人委托代理人田朝霞，河南朝霞律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）刘金保，男，1962年6月出生，汉族。

被上诉人（原审被告）谭叶珍，女，1967年8月出生，汉族。

二被上诉人委托代理人张涛，男，系息县“148”法律服务所法律工作者。

上诉人李保平、韩素梅因与被上诉人刘金保、谭叶珍房屋租赁合同纠纷一案，不服息县人民法院（2013）息民初字第879号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人李保平、韩素梅及其委托代理人田朝霞，被上诉人刘金保、谭叶珍及其委托代理人张涛到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原审查明，原告李保平、韩素梅在息县城郊农贸市场有房屋一处，即主房砖瓦结构三间、边房砖瓦结构两间、棚子一个及院落一处，该房宅用地面积198㎡，用途为城镇住宅，土地性质为集体。原告李保平、韩素梅夫妻二人与被告刘金保、谭叶珍夫妻二人为朋友关系，关系较好。2004年春季原被告双方就诉争房屋进行协商买卖，证人周明清及陈廷浩出具相关材料证明：当时刘金保请其二人到刘家吃饭商量房屋买卖事宜，二被告以50000元的价格买下，但当时未订立契约。同年6月份被告入住该房屋，此后原告夫妻分几次向被告夫妻借款，加上房款共计75000元。鉴于亲友关系，一直以来原被告双方没有签订关于房屋买卖的书面协议，诉争房屋的房权证、土地使用证等证件均在原告处，且原被告双方并未办理诉争房屋的产权变更登记手续。居住期间二被告将诉争房屋的其中一间改为冷库，并于2006年在该院落内建两层楼房砖混结构一套，长为6.46米宽为5.5米（含1米楼梯宽度），该新建楼房亦未到政府相关部门办理产权登记手续。2010年涉案房屋后面需修一条东西走向的水泥路，各住户每户出资800元，涉案房屋住户以刘金保名义进行缴费。后二原告因多次要求被告搬出诉争房屋未果，故诉至法院，请求判令被告腾房、拆除其私建的两间房屋以及支付自2011年农历10月1日起1000元/月的租赁费。另查明，一、虽然原告诉称该房屋租赁给被告，但自二被告入住以来，关于租赁费原告一直未收取。二、被告刘金保于2012年6月9号出具给原告李保平证明材料一份，内容为：刘金保证明老保（即原告李保平）还我七万五千元整。三、2007年被告儿子参军，原告李保平到诉争房屋处贺喜，并随礼二百元；2010年被告儿子结婚、被告孙女出生时，原告李保平均参加喜宴，并随礼一千元。

本院认为：当事人订立合同、有书面形式、口头形式和其他形式。鉴于本案至今有十年时间，双方过去关系较好，平时多有礼尚往来，原、被告在当时就诉争房屋进行了口头协商买卖，是在平等互利、等价有偿的原则下，经过双方协商一致，自愿达成的，它完全符合当时的房屋买卖行情，且被告履行了给付价款义务后即搬进去居住，即合同已履行。因此，原、被告口头达成的购房协议应确认为有效协议，本案原、被告间的法律关系应为房屋买卖关系。且被告购房后于2006年在院内出资建冷库一间，建两间两层半楼房一套，原告对此均是知情的，当时没有提出异议，不予制止，应视为对买卖关系的承认。原告主张双方为租赁关系，因未向法庭举证证明双方租赁关系的存在以及租赁关系的存在以及租赁行为的发生，其所诉房屋租赁关系不能成立，法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，遂判决：驳回原告李保平、韩素梅的诉讼请求。本案诉讼费50元，由原告李保平、韩素梅承担。

李保平和韩素梅上诉称：其与刘金保、谭叶珍关于诉争房屋是租赁关系，而不是买卖关系。故请求二审依法改判。

刘金保和谭叶珍辩称：其与李保平、韩素梅关于诉争房屋是买卖关系，而非租赁关系。故请求二审依法驳回上诉，维持原判。

二审查明的事实与一审相同。

本院认为，民事诉讼的基本原则是谁主张谁举证。本案中，李保平和韩素梅与刘金保和谭叶珍两方就诉争房屋提出各自的主张，但均拿不出有效的书面证据予以支持。但从案件的事实综合来看，诉争双方关于诉争房屋是买卖关系，而非租赁关系。第一，刘金保、谭叶珍在诉争房屋内居住近10年，对房屋进行了较大改动，李保平和韩素梅是知情的，起诉前一直未提出异议，这充分证实房屋已出售他人，若是租赁或是借用，都难以出现这样的情况；第二，双方对7.5万元是什么费用？“还”还是“没还”？尽管争议很大，但总是和卖房产生的关联，但若是租房，租房的费用多少？上诉人始终没有确切说法；第三，卖房有证人证言予以佐证。从以上分析和现有证据可以判断，诉争双方应是房屋买卖关系，而非租赁关系。李保平和韩素梅主张是房屋租赁关系，没有证据支持。原审驳回李保平和韩素梅诉讼请求并无不当。李保平和韩素梅若有新的证据可另案起诉。故，上诉人上诉理由不足，其上诉请求本院予以驳回；原审认定事实清楚，处理适当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一项之规定，并经本院审委会决定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

本案二审诉讼费50元，由上诉人李保平、韩素梅承担。

本判决为终审判决。

                                             审  判  长      朱  峰

                                             审  判  员      罗华松

                                             审  判  员      文  刚

                                             二○一四年八月二十四日

                                             书  记  员      陈其洋