王新顺与郑李青、第三人王新芳确认合同效力纠纷一案一审民事判决书

原告王新顺，男，1968年4月4日生，汉族。

委托代理人吴国凯、仓孝刚，中牟县城关第二法律服务所法律服务工作者。

被告郑李青，男，1964年11月16日生，汉族。

第三人王新芳，男，1957年3月29日生，汉族。

原告王新顺与被告郑李青、第三人王新芳确认合同效力纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人仓孝刚到庭参加诉讼，被告郑李青、第三人王新芳经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称：原、被告及第三人于2012年10月15日签订农村房屋买卖合同。被告是开发人，第三人是房屋宅基地所有人，房子是被告与第三人共同开发。被告与第三人签订有投资建房协议，第三人投入宅基地，被告投入资金，房子建成后，该房东户一、二、三楼及三个地下室交第三人使用，属第三人投入宅基地的合法所得，其他房屋全部归被告使用、出售。现原告购买的是二楼西户（含车库一间，车库位于北边，楼梯西第一间），被告当时口头承诺一个月内就可以向原告交房，可是原告等到现在，房子仍是半拉子工程，现也没有施工的迹象。原告多次去问被告房子情况，每次被告都说房屋马上建成，但至今房屋还是原状。原告认为，农村土地上的房屋不能买卖，根据合同法及土地法的相关规定，原告向法院提起诉讼，请求法院判令：1、确认原告与被告、第三人于2012年10月15日所签订的《农村房屋买卖合同书》无效；2、被告、第三人连带返还原告支付的房款14万元及利息。

原告提供的证据有：

1、2012年10月15日，原告与被告、第三人所签订的《农村房屋买卖合同书》1份，主要证明原告与被告、第三人之间存在房屋买卖合同关系，房屋是农村土地上的房屋，买卖合同违反法律规定，属无效合同；

2、被告郑李青为原告出具的《收到条》1份，主要证明被告郑李青收到原告购房款14万元；

3、被告与第三人签订的《投资建房协议》复印件1份，主要证明被告与第三人合伙投资建房，建房收益归被告与第三人共有，被告及第三人应承担连带返还14万元房款及利息的责任。

被告未答辩，亦未提供证据。

第三人未陈述，亦未提供证据。

经审理查明：2012年10月15日，被告及第三人为卖方（甲方），原告为买方（乙方），双方签订《农村房屋买卖合同书》，主要内容为：一、甲方自愿将其一套住房（含车库一间）出售给乙方，乙方也已充分了解了该套住房的具体状况，并自愿购买该套房；该套房具体状况如下：甲方所售住房位于中牟县东风路办事处十里铺村四组，北距商都大街约三百米，住房土地证号是：牟集用2002第03520。该套房位置在二楼（车库位于地上但不计入层数）西户（含车库一间，车库位于北边，楼梯西第一间），砖混结构。二、房屋价格及其他费用：经协商，该套房（含车库）售价为14万元，该款项包括所有费用，为最终房款。三、因乙方所购房屋为农村集体土地上的建筑，该房屋买卖过程中所发生的交易或手续如需本村村委证明，甲方应积极配合协调，若因此引发相应纠纷的，由甲方负责处理。双方签订合同后，原告给付被告郑李青房款14万元，被告郑李青为原告出具《收到条》1份，主要内容为：今收到王新顺购房款14万元整。因被告及第三人至今未向原告交付房屋，双方发生纠纷，原告诉至本院。

本院认为，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。农民集体所有土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。本案当事人买卖的房屋是农民集体所有土地上所建的房屋，也即宅基地上所建房屋的买卖，该买卖行为，应得到该土地所有权人的同意。原告王新顺与被告郑李青、第三人王新芳在实际买卖本案所涉房屋和签订买卖合同时，未取得土地所有权人的同意，根据房地一体的所有权取得原则，该买卖合同违反了法律规定，应为无效合同。故原告要求确认其与被告、第三人之间所签订的《农村房屋买卖合同书》无效的请求，于法有据，本院予以支持。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。故本案中，被告郑李青作为出售方所收取原告的房款14万元，应由二出售人连带返还原告。因原告明知涉案房屋为农村集体土地上所建的房屋，而仍然购买，存在过错，故原告要求被告及第三人支付房款的利息，理由不当，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项，《中华人民共和国土地管理法》第六十二条、第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：

一、确认原告王新顺与被告郑李青、第三人王新芳于2012年10月15日所签订的《农村房屋买卖合同书》无效；

二、被告郑李青、第三人王新芳于本判决生效之日起十日内连带返还原告王新顺购房款十四万元；

三、驳回原告王新顺的其它诉讼请求。

如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费三千一百元，由被告郑李青、第三人王新芳负担。

如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状一式八份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。

                                             审  判  长  周文中

                                             审  判  员  杨景慧

                                             人民陪审员  朱学民

                                             二〇一四年七月三十一日

                                             书  记  员  马静爽