上诉人赵宜琴、侯棣因与被上诉人郑祖利房屋租赁合同纠纷一案

上诉人（原审被告、反诉原告）赵宜琴，女，1951年12月31日出生，汉族。

上诉人（原审被告、反诉原告）侯棣，男，1982年6月17日出生，汉族。

二上诉人委托代理人孙乐、禄海占（实习），河南豫都律师事务所律师。

被上诉人(原审原告、反诉被告) 郑祖利，女，1973年7月9日出生，汉族。

委托代理人周义强，河南英伦律师事务所律师。

上诉人赵宜琴、侯棣因与被上诉人郑祖利房屋租赁合同纠纷一案，不服郑州市金水区人民法院（2013）金民二初字第6336号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人赵宜琴、侯棣的委托代理人孙乐，被上诉人郑祖利及其委托代理人周义强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原审法院经审理查明：位于郑州市金水区民航路26号院5号楼东单元52号房产为临街一层商用房，系侯棣、赵宜琴共有房产。郑祖利与赵宜琴于2012年6月4日签订租房合同，约定郑祖利租赁赵宜琴该房屋及其上二层住宅房屋，共计200余平方米，租期自2012年7月1日至2015年6月30日，租金每月6000元，每季度交纳一次;除合同约定外，赵宜琴分别于当年6月4日、6月5日收取郑祖利转让费3万元及押金6000元。郑祖利接收房屋后，对房屋进行部分改造装修，将一层其中一间房屋窗户改造为进出门，并分割为三间，于2103年3月至8月期间分别转租给他人。赵宜琴于2013年9月13日通知分租用户于2013年9月20日与赵宜琴签订合同，郑祖利于当日通过银行向郑祖利交付当年10-12 月份房租1.8万元;赵宜琴因实施收回房屋行为在2013年9月19日与郑祖利发生争执。赵宜琴将房屋收回后继续租赁给租户使用，并缴纳郑祖利使用期间燃气、水费共计1218.34元。

原审法院认为：一、郑祖利与赵宜琴签订的房屋租赁合同，系双方真实意思表示，不损害他人合法权益，没有违反国家强制性法律规定，不损害房屋共有权人侯棣的权利，协议合法有效。赵宜琴2013年9月13日通知郑祖利解除合同，虽未征得郑祖利同意，但于2013年9月19日实际收回房屋，郑祖利提起本案诉讼也未请求继续履行，该院确认双方租赁合同解除。二、双方关于对装修、保证金、转让等事项的争议，租赁合同中均未作约定，该院依据法律规定及交易习惯处理。三、郑祖利提出的装修改造部分，赵宜琴收回房屋后继续使用，但郑祖利提供装修合同及装修费收据，无法进行核实，且不申请鉴定，该院不予认定。赵宜琴提出的改造门窗损失请求，因赵宜琴接受房屋后仍继续使用，该院不予支持。四、郑祖利交付的2013年10月-12月房租1.8万元，及自2013年9月20日起至2013年9月30日止的房屋租金2200元，赵宜琴应退还郑祖利。五、赵宜琴收取郑祖利转让费3万元，不是法定租赁合同标的，因合同已经解除，赵宜琴应退还郑祖利。六、郑祖利应支付使用房屋期间产生的水电费，赵宜琴请求成立，该院予以支持;赵宜琴收取郑祖利保证金6000元应返还郑祖利。七、郑祖利未提供其进行经营并造成损失的证据，请求赔偿经营损失2万元该院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，原审法院判决如下:一、赵宜琴、侯棣返还郑祖利房屋租金、保证金、转让费共计5.62万元，郑祖利返还赵宜琴燃气、水费共计1218.34元，上述费用折抵后，赵宜琴、侯棣应返还郑祖利54981.66元，于判决生效后十日内付清。二、驳回郑祖利及赵宜琴、侯棣的其他诉讼请求。案件受理费4690元，反诉费50元，共计4740元，由郑祖利负担3530元，赵宜琴、侯棣负担1210元。

赵宜琴、侯棣不服原审判决，向本院上诉称：一、一审认定事实不清，本案系郑祖利严重违约，赵宜琴才依法解除合同，一审对此未予认定。签订《租房合同》后，郑祖利多次严重违约。首先，郑祖利多次滚动拖欠房租、先使用房屋再交房租；其次，郑祖利未经赵宜琴同意非法改造房屋结构，郑祖利非法改造的行为不仅给赵宜琴带来了一定的经济损失，更使赵宜琴的房屋存在安全隐患;再者，郑祖利将其非法改造的房屋未经赵宜琴同意非法转租。二、一审在没有任何证据支撑的前提下，就认定郑祖利主张的2013年9月13日转给赵宜琴的1.8万元系2013年10-12月的房租，显属认定事实错误。该1.8万元实际是郑祖利补交的上一个季度(即7-9月)所滚动拖欠的房租。郑祖利在赵宜琴己提前通知其收回房屋的情况下，无理取闹，不予以配合，致使赵宜琴在2013年9月30日才收回房屋，因此，对一审认定的2013年9月20日至9月30日的房租2200元也不应再返还。三、一审认定赵宜琴收取郑祖利的3万元系转让费并予退还，与客观事实不符。赵宜琴在将房屋出租给郑祖利前，房屋内放有大量上家承租后留下的装修材料，在出租给郑祖利时有口头约定“明确对郑祖利表示如果其要承租该房屋，必须要接受房屋内的装饰材料”，郑祖利对此也欣然接受；且该房屋地处地铁出口，是良好地段，具有一定的营业价值和经营环境。该3万元费用实为转让潜在客户、经营利益及建筑材料的费用，实际系材料费。而且，郑祖利在租赁房屋后，己经营二年有余，房屋内的建材郑祖利都已用于装修，且郑祖利非法转租也已半年之久，郑祖利通过非法转租已经谋取很多利益，仅其非法转租每月就收入12300元;同时，郑祖利在非法转租的期间，已向其他分租户收取了转让费和租金。因此，一审认定“该3万元不是法定租赁合同标的，因合同己解除，应予返还”，明显与客观事实不符。四、基于郑祖利的严重违约行为，赵宜琴收取郑祖利的6000元押金不应退还。押金的目的就是郑祖利对赵宜琴房屋内财产的担保。然而郑祖利却在未经赵宜琴许可的情况下非法改造房屋结构、破坏室内的房屋设施和房屋结构，又转租他人，给赵宜琴带来一定的经济损失。因此，基于郑祖利的严重违约行为，该6000元押金无论是出于事实还是法律规定，均不应退还。五、郑祖利未经赵宜琴许可非法改造房屋，给赵宜琴带来了8500元明确的和潜在的经济损失，应由郑祖利赔偿。上诉请求：1、请求撤销原审判决，依法改判或发回重审。 2、本案一、二审诉讼费用由郑祖利承担。

郑祖利答辩称：赵宜琴、侯棣的上诉请求没有任何事实和法律依据。郑祖利没有任何违约行为，该房屋分租出去，赵宜琴也已经知道半年多，属于旧事重提，因地铁口修好，房租上涨，赵宜琴、侯棣才撕毁合同。2013年9月13日转1.8万元后，立即给赵宜琴发了短信，告知其“10-12月房租请查收”。郑祖利没有改变房屋结构。请求驳回赵宜琴、侯棣的上诉请求。

本院经审理查明的事实与原审查明的事实一致。

本院认为：关于2013年9月13日转款1.8万元，双方签订租房合同约定租金每季度一交、每次提前十天交纳，再结合双方举证，应认定该款系郑祖利预交2013年10-12月份房租。赵宜琴通知郑祖利解除合同，且于2013年9月19日实际收回房屋，2013年9月20日至9月30日的房租应予退回。双方在租赁合同中未对押金作出约定，按照交易习惯合同解除后，赵宜琴收取郑祖利押金6000元应返还郑祖利。转让费3万元不是法定租赁合同标的，赵宜琴、侯棣上诉称系转让原有装饰材料费，依据不足。关于赵宜琴、侯棣上诉称郑祖利未经许可改造房屋造成经济损失，赵宜琴、侯棣未能提供有效证据予以证明。综上，赵宜琴、侯棣的上诉理由不成立，其上诉主张本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，实体处理适当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费1210元，由上诉人赵宜琴、侯棣负担。

本判决为终审判决。

                                              审  判  长  刘  超

                                              审  判  员  马常有

                                              审  判  员  崔凤茹

                                              二〇一四年九月三日

                                              代理书记员  李志扬