洛阳兆通物业管理有限公司与陈敬东物业服务合同纠纷一审民事判决书

原告：洛阳兆通物业管理有限公司。

法定代表人：张玲，该公司董事长。

委托代理人：游祥，该公司副总经理。

被告：陈敬东，女，1968年9月24日出生。

原告洛阳兆通物业管理有限公司（以下简称兆通物业公司）因与被告陈敬东物业服务合同纠纷一案，于2014年4月24日向本院提起诉讼，本院于同日作出受理决定，依法向被告陈敬东送达了起诉状副本、应诉通知书、举证通知书和开庭传票，并依法组成合议庭，于2014年8月4日公开开庭进行了审理。原告兆通物业公司的委托代理人游祥到庭参加诉讼。被告陈敬东经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案现已缺席审理终结。

原告兆通物业公司诉称：原告自2003年6月三鑫小区首批业主入住，即与业主订立前期物业服务合同，为业主提供物业服务。2008年9月，原告与洛阳市西工区三鑫小区业主委员会（以下简称三鑫小区业主委员会）订立《三鑫小区物业服务合同》，并分别于2010年9月、2011年9月续订，展期至2012年3月31日。后根据洛阳市老城区政府有关部门的通知要求，原告为三鑫小区提供服务至2012年5月31日。《三鑫小区物业服务合同》规定：三鑫小区业主水、电费由原告代收；每月25日抄表，次月10日前业主交清水、电费；业主应按期交纳水、电费，逾期未交纳的，从逾期之日起计算至交纳日止，每日按千分之一计收违约金。被告陈敬东作为三鑫小区业主应当按期交纳水、电费，但被告陈敬东拖欠原告2012年2-5月水、电费196.8元至今未付。根据合同约定的违约金计算方法，截止2013年12月31日被告应付原告违约金124.41元，原告多次催交未果，特诉至法院要求：1、被告支付原告水、电费196.8元；2、被告支付原告违约金124.41元（从逾期付款之日起至水、电费本金交纳之日止，按每日千分之一计算至2013年12月31日）。

被告陈敬东在法定答辩期内未向本院提交答辩状及证据材料。

原告兆通物业公司针对其诉求向本院提交以下证据材料：

1、洛阳市中级人民法院（2013）洛民终字第2171号民事判决书1份；

2、洛阳市老城区人民法院（2013）老民初字第234号民事判决书1份；

3、三鑫小区物业服务合同1份（2008年9月28日签订）；

4、三鑫小区物业服务合同1份（2010年9月25日签订）；

5、三鑫小区物业补充协议1份（2011年9月20日签订）；

6、三鑫小区物业管理权移交协议1份（2012年5月31日签订）；

7、老城区物业办、道北路办事处告知各1份（2012年3月30日）。

证1-7主要证明：1、兆通物业公司为三鑫小区合法提供物业服务至2012年5月31日。三鑫小区业主委员会与兆通物业公司于2008年9月28日、2010年9月25日签订的《三鑫小区物业服务合同》及2011年9月20日签订的补充协议为有效合同，对三鑫小区业主具有约束力；2、三鑫小区业主水、电费由兆通物业公司代收，每月25日抄表，次月10日前业主交清水、电费。业主应按期缴纳水、电费，逾期未交纳的，从逾期之日起计算至交纳日止，每日按千分之一计收违约金；3、兆通物业公司已经代三鑫小区业主向水电经营部门结清了2012年5月31日前的水、电费，小区业主应支付兆通物业公司代缴的水、电费；4、2012年5月31日前三鑫小区水电户名为兆通物业公司。兆通物业公司对被告拖欠的水、电费有权追收。

8、被告欠交水电费清单1份；

9、被告欠交水电费违约金计算单1份；

10、春都社区居委会证明1份；

11、被告水电费台账1份。

证8-11主要证明：1、被告欠交水、电费期间吨（度）数、金额及应当承担违约金金额；2、兆通物业公司催促被告缴纳水、电费，并告知被告应当交纳的水、电费金额。

本院根据原告兆通物业公司的陈述、举证，对本案的事实确认如下：

2008年9月28日，三鑫小区业主委员会与兆通物业公司签订《三鑫小区物业服务合同》，合同期限24个月，自2008年10月1日至2010年9月30日止。2010年9月25日，三鑫小区业主委员会与兆通物业公司签订《三鑫小区物业服务合同》，合同期限12个月，自2010年10月1日至2011年9月30日止。该两份合同约定：物业服务范围为三鑫小区0-12号楼，每月25日抄水、电表，次月10日前业主和房屋使用人交清水、电费。业主和房屋使用人应按期交纳水费、电费等费用，逾期未交纳费用的，从逾期之日起计算至交纳日止，每日按千分之一加收违约金。2011年9月20日，三鑫小区业主委员会与兆通物业公司签订一份补充协议，协议约定：合同期限延长六个月，自2011年10月1日至2012年3月31日；原物业服务合同其他条款仍继续延用，继续有效。2012年3月30日，老城区道北路办事处向老城区物业办发出告知，建议兆通物业公司延期服务，待有关问题解决并移交手续完毕后撤离，洛阳市老城区物业管理领导小组于次日签字同意并盖章。2012年5月31日，洛阳市老城区春都社区居民委员会与兆通物业公司签订“三鑫小区”物业管理权移交协议，双方约定兆通物业公司从2012年6月1日起将三鑫小区的物业管理权移交给洛阳市老城区春都社区居民委员会，小区水、电户头手续过户到洛阳市老城区春都社区居民委员会名下。小区居民所拖欠的水、电费、物业费，兆通物业公司有权继续追收，直至全部收完。协议签订后，兆通物业公司撤离出三鑫小区，并于2012年6月8日结清电费，于2012年6月12日结清水费，同时申请将水、电费户名过户给洛阳市老城区春都社区。

另查明：陈敬东系该小区8-2-602室业主。陈敬东拖欠兆通物业公司2012年2-5月水、电费共计196.8元，根据《三鑫小区物业服务合同》中约定的违约金计算方法，陈敬东的违约金数额为124.41元（计算至2013年12月31日）。

本院认为：原告兆通物业公司与三鑫小区业主委员会于2008年9月28日、2010年9月25日签订的《三鑫小区物业服务合同》及2011年9月20日签订的补充协议，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规的禁止性规定，应为有效合同。被告陈敬东作为三鑫小区8-2-602室业主，三鑫小区业主委员会与原告兆通物业公司签订的物业服务合同对被告陈敬东具有约束力，被告陈敬东应当按照合同约定按期向原告兆通物业公司交纳水、电费，逾期未交纳的，从逾期之日起每日按千分之一加收违约金。原告兆通物业公司已经实际向供水和供电部门垫付了被告陈敬东2012年2-5月水、电费，故原告兆通物业公司要求被告陈敬东支付2012年2-5月水、电费196.8元及其违约金124.41元的诉讼请求，合法有据，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《物业管理条例》第七条第（三）项和《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第一百四十四条之规定，判决如下：

一、被告陈敬东于本判决生效之日起十五日内支付原告洛阳兆通物业管理有限公司垫付的水、电费196.8元；

二、被告陈敬东于本判决生效之日起十五日内支付原告洛阳兆通物业管理有限公司违约金124.41元。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案受理费50元，由被告陈敬东全部负担（原告洛阳兆通物业管理有限公司已垫付，待执行时由被告陈敬东付给原告洛阳兆通物业管理有限公司）。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。

                                             审判长  刘  磊

                                             审判员  李  培

                                         人民陪审员  申绿化

                                           二〇一四年八月八日

                                             书记员  张浩然