刘文利与被上诉人卫辉市万阳房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案二审民事判决书

上诉人（原审原告）刘文利，女。

委托代理人王秋民，河南经东律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）卫辉市万阳房地产开发有限公司。

住所地卫辉市建设路。

法定代表人赵明霞，经理。

委托代理人郭呈立，该公司职员。

委托代理人冯东方，该公司法律顾问。

上诉人刘文利与被上诉人卫辉市万阳房地产开发有限公司（以下简称万阳公司）商品房销售合同纠纷一案，河南省卫辉市人民法院于2013年10月30日作出（2013）卫民初字第1210号民事判决。宣判后，刘文利不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

原审法院查明：2010年12月10日，刘文利以144905元的价格向万阳公司购买商品房一套。双方于2010年12月14日补签《商品房买卖合同》，合同主要内容为刘文利购买万阳公司位于麟芝苑小区东8号楼1单元3层南户，建筑面积为99.25平方米的房屋，房屋价款为144905元。住宅专项维修基金、水、电、气及税金等8640元，共计153546元。万阳公司应在竣工验收合格后于2011年5月8日将房屋钥匙交付刘文利等内容。刘文利按照合同约定于2010年12月14日将余款8640元付清，万阳公司未于2011年5月8日按期交房，刘文利多次催交未果。

原审法院认为：案涉商品房买卖合同有效，万阳公司未按约定时间交房构成违约，应承担民事责任。双方对于逾期交房违约金无明确约定，且刘文利要求万阳公司按照实际租赁房屋的市场价格支付违约金有没有提供相关证据予以证明，故不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，原审法院判决：一、万阳公司于判决生效后十五日内将房屋交付刘文利。二、驳回刘文利的其他诉讼请求。案件受理费3520元，由万阳公司负担3310元，刘文利负担210元。

刘文利上诉称：1、万阳公司逾期交房构成违约，对此事实双方并无异议，原审判决也已认定，并认为万阳公司应当承担民事责任；2、上诉人要求万阳公司按照市场租赁价格即每月600元的标准支付逾期交房违约金有法律依据，原审法院以上诉人未提供证据为由不予支持是怠于行使司法权的表现。况且人民法院也有义务向当事人释明并指导当事人举证，而不应简单地以上诉人未提供证据为由驳回上诉人的诉讼请求。综上，请求二审法院撤销原审错误判决，并判令万阳公司按市场租赁价格支付逾期交房违约金每月600元直到实际交房时止。

万阳公司辩称：答辩人在本案诉讼之前多次电话通知刘文利交房，没有及时交接的原因在于刘文利；2、案涉房屋未能及时交付系由于政府部门原因，属于不可抗力；3、刘文利要求赔偿缺乏依据。综上，原审判决正确，请求二审法院予以维持。

双方当事人在二审诉讼中均未提交新的证据。

本院经审理查明的事实与原审认定一致。

本院认为，首先，万阳公司在原审诉讼中对其逾期交房的事实并无异议，只是主张系不可抗力造成，但未向法庭提交证据。且原审判决作出后，万阳公司并未提起上诉。故万阳公司在二审诉讼中仍以不可抗力为由进行抗辩依据不足，本院不予支持。其次，原审判决已认定万阳公司逾期交房构成违约，但仅以双方当事人在案涉合同中未约定逾期交房违约金为由未支持刘文利要求支付违约金的诉讼请求。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定，商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。刘文利在原审诉讼中要求万阳公司按照市场实际租赁价格每月600元的标准支付违约金实质是要求万阳公司赔偿其因逾期交房造成的损失。另关于案涉房屋的房屋租金标准，万阳公司在原审庭审中只是表示“原告依据的标准不合法，因为商品房只允许居住不允许出租……”二审庭审中审判人员再次明确询问万阳公司委托代理人对于刘文利在诉讼中主张的案涉房屋租金标准有无异议，其仍然表示“住宅房屋按法律规定不应对外出租”。而始终未就租金的具体标准提出明确意见。故结合案涉房屋地处卫辉市区，为新建房屋，以及其层次、面积等具体状况，同时考虑诉讼经济原则，减少当事人的诉累，本院认为刘文利要求万阳公司按照每月600元的标准赔偿损失应予支持。第三，万阳公司在二审庭审中表示本案诉讼前曾多次电话通知刘文利交房，但未提供相应证据，刘文利对此不予认可。万阳公司在二审庭审中称“可以随时交房”，刘文利对此表示其“违约诉请”可以截至2013年9月21日，即原审庭审前。但其在民事起诉状中和庭审举证时均明确其要求赔偿的租金系计算至2013年8月，共计16200元。故本院认为应以其原审诉讼中明确的诉讼请求为限，即万阳公司应当赔偿其逾期交房损失16200元。综上，原审判决不当，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：

一、维持河南省卫辉市人民法院（2013）卫民初字第1210号民事判决第一项；

二、撤销河南省卫辉市人民法院（2013）卫民初字第1210号民事判决第二项；

三、卫辉市万阳房地产开发有限公司于本判决生效后15日内赔偿刘文利逾期交房损失16200元。

一审案件受理费3520元，二审案件受理费100元，均由卫辉市万阳房地产开发有限公司负担。

本判决为终审判决。

                                             审 判 长   梁国兴

                                             审 判 员   郭中伟

                                             审 判 员   陈兴祥

                                             二〇一四年九月三日

                                             书 记 员   叶  青