| 河南省平顶山市中级人民法院 |
| 民事判决书 |
| （2014）平民二终字第173号 |
上诉人（原审原告）平顶山市康桦塑胶有限公司，住所地鲁山县。 法定代表人吴文广，经理。 委托代理人李仕鹏，河南厚源律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）鲁山县粮食局，住所地鲁山县。 法定代表人官永卿，局长。 被上诉人（原审被告）鲁山县粮食局五里堡粮油供应站，住所地鲁山县。 法定代表人李怀清，站长。 被上诉人（原审被告）鲁山县瑞丰粮油购销有限公司，住所地鲁山县。 法定代表人孟庆立，男，董事长。 三被上诉人共同委托代理人臧幸辉，河南成胜律师事务所律师。 原审第三人李怀清，男，1953年6月17日生，汉族，职工，住鲁山县。 上诉人平顶山市康桦塑胶有限公司（以下简称塑胶公司）与被上诉人鲁山县粮食局（以下简称粮食局）、鲁山县粮食局五里堡粮油供应站（以下简称粮油供应站）、鲁山县瑞丰粮油购销有限公司（以下简称瑞丰公司）及原审第三人李怀清房屋租赁合同纠纷一案，鲁山县人民法院于2014年1月21日作出（2012）鲁民初字第125号民事判决。宣判后，塑胶公司不服向本院提出上诉。鲁山县人民法院于2014年3月2日将本案移送至本院。本院受理后，依法组成合议庭于2014年3月24日审理了本案。现已审理终结。 原审法院审理查明，粮油供应站所使用的土地原系粮食局经划拨取得的国有土地，地上房产权属亦于1989年登记为被告粮食局所有。2004年9月25日，粮油供应站（甲方）与塑胶公司（乙方）经协商，签订了一份《房屋租赁合同》，约定：1、房屋包括座落在五里堡供应站（甲方）内东北角的1号仓及门前南至军供站仓库的空地，原小面粉厂仓库一栋及该房东头小平房和南至购销公司仓库的小院与小面粉厂西隔壁小瓦房三间，新仓6间；2、租期为十年，自2004年10月15日起至2014年10月15日止；3、租金：第一年、第二年两年租金合计壹万伍仟元（2004年10月15日—2006年10月15日）、第三年起（2006年10月15日—2014年10月15日），每年租金为陆仟元；4、房租交付时间：2004年10月15日甲方将所有出租房屋交付乙方使用，乙方将前两年租金15000元一次性交清。两年后，每年11月底以前交清来年房租；5、房屋修理：房屋修理本应是甲方的义务，但由于甲方所出租房屋，除新仓6间外，其余均年久失修，破烂不堪，故一次性维修费用较高，甲方目前无力支付较大数额的修理费用，暂由乙方自己支付该项费用，修理费控制在三万元以内（以发票为凭），如6年内粮油供应站将该房屋所有权转让，届时甲方将该修理费用偿还乙方，在同等条件下，乙方有优先购买权……。合同签订后，粮油供应站依约将合同约定的房屋及院落场地交付塑胶公司占有、使用。合同履行中，塑胶公司又在该宗土地上增设13间石棉瓦棚、水塔、水池等设施，并将租金交纳至2007年10月15日，共计21000元。为贯彻落实粮食企业改革政策，2005年4月1日，鲁山县人民政府作出鲁政土（2005）5号《鲁山县人民政府关于收回鲁山县粮食局部分国有土地使用权的批复》，决定收回了部分粮食企业的土地使用权，其中包括塑胶公司与粮油供应站所签订《房屋租赁合同》涉及范围内的国有土地使用权,由鲁山县国土资源局按拍卖方式依法进行拍卖。2005年4月20日、2005年12月7日，鲁山县土地收购储备中心两次委托河南省龙源拍卖有限公司对相关土地拍卖，本案所涉及的土地标号为五供（2）宗地（其中包含一栋砖混结构配楼，不在塑胶公司租赁使用范围内）。因塑胶公司与粮油供应站之间存在租赁合同关系，且正在履行，故对该土地无人竞买。鲁山县人民政府遂将该宗土地出让给了瑞丰公司，2007年6月10日瑞丰公司办理了国有土地使用权证及房屋所有权证。2007年7月25日，瑞丰公司又委托河南龙源拍有限公司对该宗土地进行拍卖，2007年8月1日，第三人李怀清以250000元价格竞得该宗该案土地。塑胶公司得此情况，于2007年8月28日提起诉讼，主张优先购买权。2007年9月24日，粮食局、瑞丰公司作为原告，以粮油供应站为被告，塑胶公司为第三人，向本院提起诉讼，要求确认塑胶公司与粮油供应站之间签订的租赁合同为无效合同，塑胶公司并支付下欠的租金（因受理该案，塑胶公司主张的优先购买权的诉讼本院裁定中止审理，故而塑胶公司于2010年3月9日撤回了优先购买权的诉讼）。本院经审理，作出（2008）鲁民初字第1359号民事判决书：一、2004年9月25日，鲁山县粮食局五里堡粮油供与平顶山市康桦塑胶有限公司签订的《房屋租赁合同》为无效合同。二、鲁山县粮食局五里堡粮油供应站从平顶山市康桦塑胶有限公司处取得的21000元租金予以收缴国库。三、平顶山市康桦塑胶有限公司于本判决生效之日起三十日内将所占用的租赁物清空并搬离。四、驳回鲁山县粮食局、鲁山县瑞丰粮油购销有限公司的其他诉讼请求。塑胶公司不服该判决，上诉至平顶山市中级人民法院，平顶山市中级人民法院经过审理，于2009年6月17日作出（2009）平民二终字第209号民事判决，判决：一、撤销（2008）鲁民初字第1359号民事判决；二、驳回粮食局、粮油供应站、瑞丰公司的诉讼请求。被告粮食局、粮油供应站不服该判决，于2010年5月15日向河南省高级人民法院申请再审，2010年9月20日，河南省高级人民法院作出（2010）豫法民申字第02238号民事裁定书：驳回粮食局、粮油供应站的再审申请。2010年11月25日，粮食局、粮油供应站、瑞丰公司又以塑胶公司多年未交租金为由，向本院提起诉讼，要求撤销该租赁合同，本院于2012年元月9日作出（2011）鲁民初字第314号民事判决，判决：一、解除鲁山县粮食局五里堡粮油供应站与被告平顶山市康桦塑胶有限公司于2004年9月25日所签订的房屋租赁合同。二、平顶山市康桦塑胶有限公司于本判决生效后三十日内将所承租的房屋腾出交付鲁山县粮食局、鲁山县粮食局五里堡粮油供应站、鲁山县粮食局瑞丰粮食购销有限公司。三、平顶山市康桦塑胶有限公司于本判决生效后三十日内向鲁山县粮食局五里堡粮油供应站支付自2007年10月16日起至实际交付房屋之日止的租金（每年6000元）。粮食局不服该判决，上诉至平顶山市中级人民法院，平顶山市中级人民法院经审理，认为该案程序存在违法，将该案发回本院重审，本院依法另行组成合议庭进行了经审理，并作出（2012）鲁民初字第1546号判决，判决解除了塑胶公司与被告粮油供应站之间所签订的租赁合同。塑胶公司不服，再次提出上诉。平顶山市中级人民法院经审理，于2013年9月10日作出（2013）平民二终字第367号判决，认为塑胶公司与粮油供应站之间于2004年9月25日签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且已履行多年，而塑胶公司未交纳2007年10月以后的租金，是因为未交租金期间，双方一直处于诉讼中，不属于无正当理由不予交纳的情形，因此不构成根本违约，租赁合同应为有效合同，故而驳回了粮食局、粮油供应站、瑞丰公司的诉讼请求。2011年1月6日，塑胶公司向本院提起本案诉讼，请求确认三被告与第三人李怀清之间签订拍卖合同无效，并主张其有优先购买权以同等价格购买该宗土地及房产，因粮食局、粮油供应站、瑞丰公司以原告多年未交租金为由，向本院提起诉讼，要求解除原、被告于2004年9月25之间签订的租赁合同，而本案需以该案审理结果为依据，故本院于2011年5月13日依法裁定本案中止审理。2013年9月10日，平顶山市中级人民法院作出（2013）平民二终字第367号判决后，本院恢复了本案的审理。 另可认定：1、粮油供应站和瑞丰粮油瑞丰公司（系国有独资公司）均具有独立法人资格。2、本案涉及土地先后共拍卖三次，其中粮油供应站在鲁山县土地收购储备中心作为委托人举行的第二次拍卖会中，参加竞买了与本案涉及土地一同拍卖的其他土地。 原审法院认为，原、被告双方诉争的土地，于2004年9月25日经原、被告双方协商，签订了《房屋租赁合同》由原告租赁，关于该合同的效力已被已生效终审裁定确定为有效合同，且至今现仍由原告占有、使用，处于履行期间内。而被告通过了委托拍卖的方式转让该宗土地，并最终于2007年8月1日由第三人李怀清竞得。原告据此主张优先购买权，提起本案诉讼，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十条规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权力。”最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十三条规定：“出租人委托拍卖租赁房屋，应当在拍卖5日前通知承租人。承租人未参加拍卖的，人民法院应当认定承租人放弃优先购买权。”因而本案争议焦点为：被告在委托拍卖本案争讼土地时，是否向原告履行了通知义务，若被告尽到了通知义务，而原告未参加拍卖会，则丧失了优先购买权；反之被告没有尽到通知义务，则原告仍然享有优先购买权。结合本案查明的事实可知，涉及本案争议的土地自2005年4月20日至2007年8月1日期间先后委托拍卖过三次，且在第二次进行拍卖时，原告参与竞买了另一块与涉及本案的该宗土地一同进行拍卖的土地，却对本案涉及的土地未参加竞买，由此可知，原告已知道涉及本案土地被告已委托拍卖，且已进入拍卖程序。其次，河南省龙源拍卖有限公司接受委托，对本案土地进行拍卖时，依法履行公告程序，并在《平顶山晚报》上进行了公告，因此该拍卖程序合法。最后，三被告向本院提供了邢国权、曹新民二位证人的证言，证明在委托拍卖前，被告已按照合同的约定通知了原告。因此，被告在委托拍卖该宗土地时，已尽到通知义务。故原告主张其享有优先购买权的理由不能成立，综上所述，经本院审判委员会讨论决定，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十三条、《最高人民法院关于民事诉讼证据若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告平顶山市康桦塑胶有限公司的诉讼请求。案件受理费5150元、诉讼保全费500元，由原告平顶山市康桦塑胶有限公司负担。 塑胶公司不服判决上诉称，原审法院对证据的取舍采信有误。其理由是，首先，上诉人与被上诉人争讼的房屋与土地原登记在鲁山县粮食局名下，但一直由鲁山县粮食局五里堡粮油供应站使用占有，2004年9月25日，上诉人与鲁山县粮食局五里堡粮油供应站签订了《房屋租赁合同》，该合同约定租期为十年，每两年交房租一次，上诉人依照合同约定，将房租缴纳到2006年10月15日。2005年4月1日鲁山县人民政府作出《鲁山县人民政府关于收回鲁山县粮食局部分国有土地使用权的批复》，该争讼的土地属收回国有土地范围的其中之一，但对该土地上房屋及建筑物未作出处理意见。因该土地上的房屋由上诉人占有使用，该土地也无人竞买。鲁山县人民政府又将该争议土地出让给被上诉人瑞丰公司后，上诉人又缴纳了2006年10月15日至2007年10月15日的租金。2007年10月16日后因被上诉人急于收回租赁房屋，为此租金未缴纳，而后粮食局、粮油供应站、瑞丰公司遂向人民法院提起诉讼，要求确认上诉人与被上诉人签订的租赁合同无效，从此一直到2013年9月15日由中院最后作出（2013）平民二终字367号民事判决:1、撤销鲁山县人民法院（2012）鲁民初字第1546号民事判决；2、判令上诉人支付2007年10月16日至2010年10月15日租金18500元；3、驳回被上诉人其他诉讼请求。通过7年之久的诉讼，使上诉人投资近百万元所建的瑞丰公司塑胶公司倒闭，该争讼租赁房屋的土地，于2007年由县政府出让给瑞丰公司后办理了国有土地使用权证和房屋所有权证，2007年8月1日瑞丰公司委托河南龙源拍卖有限公司进行拍卖，将该争议的房地产以25万元的价格卖给（五里堡粮油供应站法定代表人）李怀清，上诉人于2012年1月6日以优先购买权为由提起诉讼。其次，涉及本案争讼的土地自2005年4月20日至2007年8月1日，虽进行过三次拍卖，但前两次拍卖均为政府转让土地行为，只是拍卖的国有土地而对房屋未作处理，第三次拍卖是瑞丰公司对房屋及土地进行拍卖，根据法律规定，出租方如出卖租赁房屋及土地需在三个月前通知我们，瑞丰公司在未通知我们的情况下私自将租赁房屋和土地进行转让违背法律规定，因此该拍卖行为无效。原审认定拍卖行为有效错误。综上，请求二审法院改判支持上诉人的一审诉讼请求。 粮食局、粮油供应站、瑞丰公司辩称，原审判决认定事实清楚，判决结果正确，上诉人的上诉理由不能成立，应依法驳回上诉，维持原判。 李怀清辩称，我的答辩意见同三被上诉人的意见一致。 二审审理查明的事实与原审认定的事实一致。 本院认为，2009年9月1日实施的《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条规定，出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持；但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。本案争议的土地及房屋是李怀清在瑞丰公司委托河南龙源拍卖有限公司拍卖时购得的。根据上述法律规定，塑胶公司主张瑞丰公司与李怀清签订的涉案买卖合同无效的请求不予支持。但如塑胶公司请求出租人承担赔偿责任的，可另行主张权利。关于塑胶公司上诉称，根据法律规定，出租方如出卖租赁房屋及土地需在三个月前通知我们，瑞丰公司在未通知我们的情况下私自将租赁房屋和土地进行转让违背法律规定，因此该拍卖行为无效。原审认定拍卖行为有效错误。塑胶公司所依据的是《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题意见（试行）》第一百一十八条的规定，出租方如出卖租赁房屋及土地需在三个月前通知承租人，承租人在同等条件下，享有优先购买权；出租人未按此规定出卖此房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效，以此主张瑞丰公司与李怀清所签订的房屋买卖合同无效。但2008年12月8日最高人民法院关于废止2007年底以前发布的有关司法解释（第七批）的决定第二十四条规定，最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题意见（试行）第88条、第94条、第115条、第117条、第118条、第177条，已被物权法及新的司法解释所取代，其中包括此项规定。故塑胶公司的主张不能成立。综上，塑胶公司上诉主张确认合同无效所提出的理由与法律规定相违背，故其上诉请求依法不予支持。原审判决认定事实清楚，处理结果正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，经本院审判委员会研究决定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5050元，由平顶山康桦塑胶有限公司负担。 本判决为终审判决。
审 判 长 王 瑞 英 审 判 员 王 绍 峰 审 判 员 谢 小 丽 二○一四年九月二十六日 书 记 员 马 闪 闪 |
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